Biệt thự này giá từ 3.5tr/m2 trở lên.

Nhiều chủ đầu tư thắc mắc: thông thường các nhà thầu nhận xây dựng nhà xây nhà khung chỉ vào khoảng 1,5 - 1,7 triệu đồng/m 2 bao gồm cả vật liệu và thi công hoàn thiện. Nhưng trong thực tế, nhiều nhà phải "chịu” giá xây dựng đến 2,5 triệu đồng/m2 hay hơn nữa. Sự biến thiên đó do đâu?.
Các kiến trúc sư và kỹ sư cho biết những lý do về sự chênh lệch này và cách khắc phục.

Những yếu tố gây “biến động” giá

Trong xây dựng, có hai khoản chính để tính ra giá thành: phần xây thô và phần hoàn thiện. Xây thô là tạo được hình thù căn nhà nhưng chưa lát nền, cửa nẻo, điện nước, sơn… Phần hoàn thiện, để có thể vào ở và lúc đó nhà đã hoàn chỉnh 100%. Thực tế, cứ nhà lầu đúc thì phần xây thô chiếm từ 1,1-1,4 triệu đồng/m² xây dựng; dù nhà xây với kiều cách nào, nhà lệch tầng, nhà thông tầng… vẫn không biến động giá (có chăng, do nền đất yếu phải gia cố móng nhiều). Nếu xây nhà cấp 4 thì chỉ ở khoảng 700.000đ/m² xây thô. Tuy nhiên, sự chênh và trượt giá nhiều là do phần hoàn thiện.

Vậy theo thắc mắc nêu trên chẳng hạn, thì phần hoàn thiện nhà chỉ còn từ 500 - 600.000đ/m². Trong đó, thường 1/3 số tiền này dành cho nền, còn lại 2/3 sử dụng cho sơn nước, điện+nước, cầu thang, cửa. Khoản 2/3 “ít ỏi” đó lại phải dành cho nhiều hạng mục vừa nêu để hoàn thiện. Mặt khác, khi tính giá xây dựng thường lại tính trên mét vuông nền trong khi thể tích nhà là những khoảng không gian chiếm nhiều nguyên vật liệu và công để hoàn chỉnh căn nhà.

Ví dụ, tính 1,6 triệu đồng/m² thì vật liệu để hoàn thiện nhà là những loại thường như sơn nước chỉ 60.000đ/m² tường. Nếu chọn sơn nước cao cấp hay ốp đá, gỗ... giá thành có thể sẽ tăng gấp đôi cho một mét vuông tường. Và tường là diện tích rộng phải hoàn thiện (4 bức vách), chưa kể nếu làm vách ngăn trong hay chia nhiều phòng thì độ phát sinh thêm nhiều hơn cho công đoạn này. Ngoài ra, nhà ở hiện nay thường tạo nhiều công năng hoặc trang trí như trổ thêm cửa kính, tủ, kệ âm tường, sơn sần… do đó mà giá thành phải tăng. Hoặc mảng trần nhà và phòng cũng tiêu tốn nhiều công và nguyên liệu. Ví dụ như làm trần nổi, trần chìm; bắt nhiều tầng chỉ trang trí; hoặc tạo dàn đèn sáng tản kết hợp với đèn chùm… tất cả đều nâng giá thành xây dựng lên.

Ðể hoàn thiện nhà có rất nhiều chi tiết và giá thành tăng chủ yếu do hạng mục này. Ðó là chưa kể đến chủng loại vật liệu chọn sử dụng - hàng cao cấp. Chẳng hạn nhà vệ sinh, nhà tắm, thay vì dùng các thiết bị nội địa, lại chọn hàng nhập của Ý, Tây Ban Nha…thì giá sẽ tăng cao. Cũng vậy, để trang trí nhà bếp, có loại đến 20-30 triệu đồng hoặc hơn nữa.

Trù liệu kinh phí và chọn vật liệu hoàn thiện theo ý

Ðó là những lý do để nhà tăng giá tính trên m², nhà càng "cầu kỳ” càng có giá cao. “Tôi đã từng thực hiện những căn nhà, giá lên đến hơn 5 triệu đồng/m²", một kiến kiến trúc sư đã nói vậy. Do vậy, thuận tiện nhất cứ lấy mức chuẩn xây phần thô là 1,1-1,4 triệu đồng/m² để dự trù kinh phí cho ngôi nhà của mình. Ðây là phần phải hội đủ để hoàn thành công đoạn đầu trong xây dựng. Sau đó, minh bạch hơn, để khỏi bận tâm hoài nghi vật liệu này, nguyên liệu kia giá cao/thấp, gia chủ nên trực tiếp đi chợ vật liệu xây dựng, trực tiếp chọn hàng trang bị nhà mình hoặc có thể cùng “đi chợ” với kiến trúc sư để tham khảo.

Bất cứ loại hàng gì đều có nhiều thang giá khác nhau, tùy vào chất lượng, mẫu mã và kiểu dáng. Do đó, chủ đầu tư có thể chủ động toan tính được kinh phí bỏ ra cho phần hoàn thiện ngôi nhà mình. Và như vậy, gia chủ nhận cung cấp nguyên vật liệu cho phần hoàn thiện nhà. Còn phần xây thô, có thể giao cho nhà thầu, công ty xây dựng… đảm trách luôn nguyên liệu như xi măng, sắt, gạch… (không nhiều chủng loại nhưng cũng cần quy định trước).

Giá tham khảo

*Nhà cấp 3 (trệt hay lên gác): phần xây thô giá từ 700.000 -900.000đ/m2; hoàn thiện: 1-1,1 triệu đồng/m2

*Nhà cấp 2 (đúc lầu): phần xây thô: 1,1 - 1,4 triệu đồng/m2; hoàn thiện: 1,5 - 1,6 triệu đồng/m2

* Giá xây dựng nhà hoàn thiện nêu trên là mức thấp, tùy cách chọn sử dụng nguyên vật liệu và quy mô mà giá có thể tăng từ 1,6 - 2,5 triệu đồng/m2 hay hơn nữa cho nhà cấp 2 và từ 1,1 - 2 triệu đồng/m² cho nhà cấp 3

*Nhà cấp 1 là dạng biệt thự và tùy dạng nhà mà có giá, tất nhiên cao hơn nhà cấp 2. Nhà cấp 4 là dạng nhà rất đơn sơ, lợp tôn, nền láng xi măng và các bức vách.

(Bảng giá này khảo sát ý kiến một số nhà thầu tại thời điểm hiện tại)

Công ty tư vấn thiết kế kiến trúc & xây dựng Wedo

Phòng Tư vấn thiết kế Kiến trúc & Xây dựng Wedo