Cải tạo nhà chung cư cũ như thế nào? | Tu van thiet ke kien truc & dau tu xay dung Wedo jsc

" Đã đến lúc chính quyền địa phương phải nghĩ đến việc tái sử dụng những phế thải xây dựng do việc phá dỡ hàng loạt chung cư cũ, nếu không thì các đô thị sẽ ngập phế thải trắng. Tôi tính khi phá mỗi một nhà chung cư lắp ghép tấm lớn sẽ có khoảng 6.000-7.000 tấn thép phế liệu và hàng chục nghìn tấn bê tông phế thải các loại. Ở Mỹ hoặc Canada, tất cả đều được phân loại và tái chế: thép được biến thành thép, bê tông được nghiền ra làm các tấm ngăn tường trong các ngôi nhà họ sẽ xây dựng mới, vật liệu cấp thấp hơn được làm thành tấm lát đường hoặc dải phân cách... Ở ta nếu không được tính toán từ bây giờ, rất có thể nó sẽ lại chỉ được dùng để san nền, lấp ao hồ thậm chí là đổ trộm ở đâu đó"

PGS-TS Trần Chủng

* Một trong những khó khăn lớn khi cải tạo lại các khu chung cư cũ là hầu hết nó đều nằm trong nội đô, nơi mà hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội vốn đang quá tải. Làm thế nào có thể giải quyết được mâu thuẫn này?

- Đúng. Bây giờ là nhà 5 tầng, khi cải tạo lại cơ bản nó phải là nhà 17-20 tầng, giờ là 5.000 người thì sau này sẽ có 15.000 người ở. Như vậy, một điều rõ ràng rằng, các khu chung cư cũ được cải tạo phải được đặt trong kế hoạch tổng thể về nâng cấp hạ tầng kỹ thuật ngoài nhà; đi liền với cải tạo các khu chung cư, chính quyền địa phương phải sớm có kế hoạch cải tạo và nâng cấp hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Một căn hộ không thể gọi là đảm bảo chất lượng nếu như nó không được kết nối trong một đô thị đồng bộ, tiện ích.

* Nhưng chủ trương cải tạo chung cư cũ là theo hình thức xã hội hóa?

- Điều đó chẳng mâu thuẫn gì với việc Nhà nước mà cụ thể ở đây là chính quyền địa phương phải có những hỗ trợ cần thiết. Xã hội hóa có nhanh hay không chính là ở chỗ vấn đề hạ tầng được giải quyết thế nào? Tôi lấy ví dụ việc cải tạo nhà B6 Giảng Võ (Hà Nội), theo tiêu chuẩn nó phải hình thành các hạ tầng xã hội như siêu thị, hầm để xe...

Hạ tầng ấy không chỉ dành riêng cho khu ấy mà dân toàn thành phố có thể đến đó mua sắm. Nếu như chính quyền không đầu tư thích đáng cho hệ thống giao thông, cấp thoát nước... thì thứ nhất nó sẽ ngày càng quá tải; thứ hai nếu để doanh nghiệp tự làm họ sẽ chẳng mặn mà với việc cải tạo chung cư cũ đâu.

* Cần phải lưu ý gì khi tiến hành cải tạo các khu chung cư cũ, thưa ông?

- Theo tôi có 2 điểm cần lưu ý. Thứ nhất: phải ưu tiên cải tạo trước những khu nhà có nguy hiểm, khả năng sập đổ cao, tránh tình trạng nhiều nơi chọn những khu nhà có vị trí thuận lợi cải tạo trước. Hiện Bộ Xây dựng đang hướng dẫn các địa phương cách đánh giá chất lượng các công trình xây dựng cũ để làm căn cứ cải tạo.

- Thứ hai, phải lập dự án cải tạo tổng thể toàn bộ các khu, không nên làm manh mún, nhỏ lẻ bởi một trong những mục tiêu của cải tạo là chỉnh trang đô thị. Một đô thị đẹp phụ thuộc rất nhiều vào giải pháp kiến trúc, đặc biệt là chất lượng cuộc sống trong từng căn hộ. Rút kinh nghiệm Hà Nội vừa rồi cải tạo một số nhà như A6 Giảng Võ, B7, B10 Kim Liên rất xấu, theo tôi là không đạt yêu cầu cả về thẩm mỹ và công năng sống.

* Muốn có chất lượng sống thì ít nhất chúng ta phải có những căn hộ hiện đại, đảm bảo công năng, có không gian nhưng nó lại mâu thuẫn với việc đa số người dân hiện sống trong những chung cư cũ không có khả năng chi trả cho những phần diện tích tăng thêm theo yêu cầu đó. Theo ông thì phải làm thế nào?

- Điều tôi quan tâm nhất chính là chất lượng của các ngôi nhà. Chất lượng này phải hiểu rộng ra bao gồm cả sự bền vững về kết cấu và tiện ích với con người. Tiêu chuẩn một căn hộ hiện đại phải theo công thức 2+1, có nghĩa là nhà có hai vợ chồng thì căn hộ phải có 3 phòng, như vậy công năng sống của căn nhà mới đảm bảo. Hiện nay, đa phần các căn hộ chung cư cũ của ta có diện tích dưới 30m², tức là quá nhỏ.

Theo Nghị quyết 34, các khu chung cư sau khi cải tạo phải là căn nhà của thế kỷ 21, tức là theo tôi nó phải có diện tích lớn hơn tiêu chuẩn hiện hành (30m²/căn-PV). Để giải quyết bài toán về khả năng chi trả của người dân cũng không khó, theo tôi nên áp dụng cơ chế thuê mua đối với phần diện tích tăng thêm ở những căn hộ sau cải tạo, như vậy sẽ đỡ gánh nặng cho người dân.