Category Archives: Wedo Tư vấn

Ngày 22/12, Phó chủ tịch UBND thành phố Lê Quý Đôn cho biết, kể từ năm 2006, Hà Nội sẽ bãi bỏ quy định trong Quyết định 123 về việc yêu cầu các chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà phải dành 20% quỹ đất cho thành phố xây dựng nhà chính sách, dành 50% diện tích nhà chung cư bán cho cán bộ, công nhân viên, người có thu nhập thấp (danh sách và giá bán do UBND thành phố phê duyệt).

Đồng thời với sự bãi bỏ này, thành phố sẽ dành khoản kinh phí thích đáng để xây dựng quỹ nhà xã hội, bán ưu đãi cho những hộ gia đình chính sách, người thu nhập thấp. Trong thời gian tới, Hà Nội sẽ tiếp tục dành ưu đãi cho các chủ đầu tư để phát triển quỹ nhà cho thuê của thành phố.

Được biết, quy định kể trên được xem là một trong những nguyên nhân khiến các chủ đầu tư đẩy giá nhà lên cao một cách bất hợp lý trong thời gian vừa qua.

Hiện, giá nhà chung cư thương mại của Hà Nội tại các khu đô thị mới rẻ nhất trung bình ở mức 5,3 triệu đồng/m2, đa phần ở mức 8-10 triệu đồng, có những khối nhà nằm trong nội đô giá tới 12 – 15 triệu đồng/m2.

Được biết, TP Hà Nội dự kiến xây dựng 1.000 căn hộ (bằng 20% quỹ đất trong dự án khu đô thị mới Việt Hưng) và dự kiến động thổ vào tháng 6 năm nay. Tuy nhiên, tại thời điểm này lãnh đạo TP đã tạm lùi thời gian khởi công đến cuối năm và rút xuống 600 căn hộ vì thiếu kinh phí.

TP HCM cũng vào cuộc rất rốt ráo, dự kiến xây 2.000 căn hộ. Bình Dương dự kiến xây dựng 80.000 phòng ở cho trên 200.000 công nhân. Tuy vậy tất cả tới nay chưa có dấu hiệu khả quan. Trong khi việc triển khai các dự án giậm chân tại chỗ thì lượng công nhân và người có khó khăn về nhà ở ngày càng tăng. Theo dự báo, lượng lao động đến làm việc tập trung tại các KCN sẽ còn tăng và chi phí cho nhà ở của công nhân sẽ tiếp tục gia tăng cùng với hàng loạt chi phí khác khiến cho công nhân và người lao động khó bề trụ được.

Giá hợp lý?

Trong buổi đối thoại với dân gần đây, lãnh đạo TP HCM cũng thừa nhận, đã có chính sách nhưng chưa đủ mạnh, chưa hấp dẫn nhà đầu tư. Tình trạng trên cũng giống với Hà Nội. Các DN xây dựng đều cho rằng không có lãi. Sau khi xuống thang tới 2 lần bằng nhiều cơ chế ưu đãi kêu gọi đầu tư, để giải quyết tình trạng lãi lỗ trên, TP Hà Nội đã quyết định chi ra 100 tỷ đồng từ ngân sách TP để xây dựng 600 căn hộ. Theo Phó Chủ tịch TP Hà NộiĐỗ Hoàng Ân, các căn hộ sẽ có diện tích 30 – 60 m2, chất lượng và giá thành đều vừa phải, đầu tư thông qua Quỹ đầu tư phát triển của TP. Qua quỹ, người dân có thể vay tiền để mua nhà hoặc DN vay tiền để đầu tư xây dựng.

Mặc dù vấn đề xem ra có vẻ được tháo gỡ bước đầu để có thể bắt đầu thí điểm song một số DN trong lĩnh vực xây dựng vẫn còn nhiều ý kiến e dè và chưa thực sự mặn mà. Một giám đốc DN xây dựng đề nghị không nêu tên cho biết, thực ra vẫn có thể có lãi nhưng là lãi thấp do đó không hấp dẫn. Hơn nữa, chính tên gọi “nhà ở xã hội” và lại là thí điểm nên không ít người ngại vì chắc chắn sẽ bị “soi”. Ông giám đốc này cũng rất đồng tình với quyết định bỏ tiền tự làm của TP Hà Nội nói trên và còn quả quyết: đã thí điểm thì Nhà nước nên làm, sau này nhân rộng lúc ấy hãy kêu DN. Ông cũng thừa nhận chính vì cái gọi là “thí điểm” nên các tỉnh, TP được thí điểm đều “rón rén” .

Cho tới nay, vấn đề quan trọng nhất là vốn có vẻ bước đầu khai thông. Đối tượng được mua nhà cũng đã được xác định và giá cũng được lãnh đạo TP quyết là sẽ hợp lý mặc dù chưa thể cụ thể. Tuy vậy tất cả các nội dung trên đều là thí điểm và hàng trăm nghìn người đang có khó khăn về nhà ở sẽ còn phải tiếp tục phấp phỏng đợi.

Muốn nhưng chưa được làm

Trong khi các tỉnh, TP được Thủ tướng cho phép thí điểm đang rất bí trong việc tìm kinh phí và tìm nhà đầu tư xây dựng thì không ít các DN đang có nhiều công nhân thiếu nhà ở muốn làm cũng lại bí.

Ông Bùi Ngọc Huyên – Giám đốc DN tư nhân Xuân Kiên cho biết, hiện 70% cán bộ công nhân nhà máy không có nhà ở. Mới đây khi nhà máy sản xuất ôtô do Cty đầu tư tại Vĩnh Phúc đi vào hoạt động thì hàng trăm người đã phải thuê nhà dân ở xung quanh. Đây là nhà máy được đánh giá là đầu tư bài bản nhất về sản xuất ôtô hiện nay và có công suất mỗi năm khoảng trên 30.000 xe các loại. Ông Huyên cũng cho biết, bên cạnh việc chi khoảng trên 1 tỷ đồng để đào tạo công nhân, DN sẵn sàng chi 10 tỷ đồng mỗi năm để xây dựng nhà ở cho công nhân và sẽ thực hiện theo phương pháp bán trả góp trong vòng 15 – 20 năm. Phương án này vừa giúp công nhân ổn định chỗ ở đồng thời cũng tạo sự gắn bó của công nhân với DN. Đây cũng là một yếu tố giúp DN cạnh tranh trong việc thu hút nhân lực chất lượng cao sẽ ngày càng gay gắt trong thời gian tới.

DN tư nhân Xuân Kiên chỉ là một trong nhiều DN sẵn sàng đầu tư tiền xây nhà ở cho công nhân. Các DN này không mong lợi nhuận từ việc xây nhà bởi các hoạt động sản xuất kinh doanh chính đã mang lại lợi nhuận. Điều cơ bản mà họ cần là sự ổn định về nhân lực và hoạt động sản xuất. Nhưng cái khó lớn nhất là các TP chưa có dự kiến về quỹ đất để các DN tự đầu tư theo kiểu này và điều đó dẫn đến: người muốn vẫn chưa thể làm.

Xem ra chưa bắt tay thí điểm đã bất cập. Tại sao không để các DN đang có nhu cầu xây nhà cho chính công nhân của họ cùng làm?

Nghị định 17 đang chờ thông tư hướng dẫn mới có thể triển khai được. Song, để đón đầu thị trường chuyển nhượng dự án dự báo sẽ sôi động khi chính thức được pháp luật bật đèn xanh, một số chủ đầu tư TP HCM đã cấp tốc ký gửi dự án của mình vào các siêu thị địa ốc để tìm khách hàng.

Trong vòng 1 tuần qua, siêu thị địa ốc ACB nhận được 3 dự án ký gửi chuyển nhượng, Trung tâm giao dịch địa ốc Phúc Đức, siêu thị căn hộ Sài Gòn cũng nhận được lời đề nghị của một số dự án khác. Hầu hết đều là những dự án nhỏ với tổng giá trị chuyển nhượng khoảng 25-30 tỷ đồng.

Theo các nhà môi giới, để tránh cạnh tranh, các chủ đầu tư dự án nhỏ đang lo tìm đường chuyển nhượng trước. Trong khi đó, các khách hàng có khả năng tài chính để nhận chuyển nhượng dự án không nhiều nên việc mua bán sẽ không dễ dàng gì. Khách hàng cũng cần có thời gian dài để thẩm định tính khả thi, chi phí đầu tư của dự án… trước khi quyết định mua với giá hợp lý. Do đó, để một giao dịch chuyển nhượng dự án thành công, phải mất vài tháng, thậm chí cả năm trời.

Trao đổi với PV hôm qua, chủ đầu tư một dự án tại TP HCM hy vọng chỉ cần chuyển nhượng dự án bằng giá vốn đầu tư đã bỏ ra chứ không cần có lời. Ông cho biết, chỉ muốn đẩy dự án đang bùng nhùng về vốn, thủ tục… từ 3 năm nay đi nhanh cho rảnh để làm việc khác. Trước đây ông muốn bán nó đi nhưng không được phép.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng dự đoán, sắp tới lượng dự án chuyển nhượng sẽ tăng ồ ạt. Trong khi nhu cầu thấp, có thể xảy ra tình trạng cạnh tranh phá giá, lôi kéo thu hút khách hàng… “Vấn đề là phải chọn dự án vừa có thịt vừa có xương để mua lại, chứ va phải dự án xấu thì chắc chắn đó không phải là cuộc làm ăn tốt”, một nhà đầu tư đang có ý định tìm mua lại dự án cho PV biết. Đó cũng là lý do hiện vài khách hàng muốn nhận chuyển nhượng dự án nhưng lại cực kỳ cẩn trọng trong lựa chọn.

Định bệnh nhà đất chưa đúng

Chuyện giá nhà đất sẽ giảm sau Nghị định 17 và thị trường bất động sản có thể tan băng, vẫn chỉ là giấc mơ của giới kinh doanh. Giao dịch tại các siêu thị địa ốc có ồn ào hơn trước Tết nhưng lại tẻ nhạt so cùng kỳ năm ngoái. Các giao dịch thành công chủ yếu là với nhà có giá trị thấp, khoảng 250-300 cây vàng/căn. Nhà giá trị lớn hơn hoặc căn hộ dự án… đều giao dịch chậm.

Phân tích kỹ hơn nội dung Nghị định 17, các nhà môi giới bất động sản cười méo mặt, bởi quy định mới chỉ tháo đầu cung là các dự án được chuyển nhượng hay phân lô bán nền, chỉ có lợi cho chủ đầu tư; còn phía cầu vẫn xảy ra tình trạng vừa thừa vừa thiếu như cũ nên không giải quyết được thực chất đòi hỏi của thị trường.

Giới môi giới nói vui mà thật rằng, cho người dân mượn vốn để mua nhà sẽ giải quyết được tình trạng có cầu, rất cao là khác. Tuy nhiên, đó cũng chỉ là một giải pháp. Dân thiếu tiền, giá vàng “nhảy lambada”, giấy tờ thủ tục chưa được tháo gỡ… gây cản trở thị trường không nhỏ, chứ không chỉ vì nguyên nhân “cấm phân lô bán nền” như nhiều doanh nghiệp vẫn than phiền.

Xu hướng giao dịch tiền đồng tăng cao

2/3 giao dịch mới tại các siêu thị địa ốc TP HCM hiện nay chọn thanh toán bằng tiền. Đặc biệt, theo thống kê từ một số siêu thị địa ốc như ACB, Phúc Đức, NHPc, Đô thị mới…, nhà đất tư nhân rao bán càng xa khu vực nội thành thì tỷ lệ sử dụng giao dịch tiền đồng càng tăng. Nhà đất tại các tỉnh như Bình Dương, Long An, Tiền Giang chỉ thông báo thanh toán bằng đồng Việt Nam. Riêng nhà quận 1, 3 TP HCM thì vẫn giao dịch bằng vàng.

Giám đốc siêu thị địa ốc ACB Nguyễn Đình Chiểu Võ Đình Quốc cho rằng, giá vàng lên xuống thất thường là nguyên nhân chính khiến người mua bán e ngại khi sử dụng giá trị thanh toán truyền thống. Nguy cơ lỗ nặng khi giá vàng thời điểm tăng và giảm chênh nhau đến vài trăm nghìn mỗi lượng, làm cho người bán mua cảm thấy bấp bênh. Vì vậy, giao dịch bằng tiền đồng được đa số người lựa chọn.

Hiện tại rao mua bán nhà bằng tiền đồng lại thành công hơn thanh toán bằng vàng. Ông Thái Văn Ân, rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh với giá 105 cây vàng, dự tính giá thực bán khoảng 100 cây. 2 tháng rao bán, khách đến rồi đi ngay, trong khi ông cần tiền cho việc làm ăn của gia đình. Suy đi tính lại, ông nghĩ ra kế đổi giá trị giao dịch thành tiền đồng, vẫn tương đương với giá trị 105 cây vàng. Kết quả ông bán được nhà ngay trong vòng 2 tuần, giá 1 tỷ đồng, tức khoảng 98 cây vàng.

Một vài siêu thị địa ốc đang đưa ra các chương trình khuyến mãi để khuyến khích các giao dịch tiền đồng. Đi đầu là siêu thị địa ốc ngân hàng ACB. Dự kiến đầu tháng 3, siêu thị này sẽ tung ra chương trình khuyến mãi giảm phí dịch vụ cho khách hàng ký gửi nếu áp dụng loại hình thanh toán giao dịch bằng tiền đồng. Siêu thị này cũng sẽ mở riêng một sàn giao dịch rao bán, ký gửi, cho thuê bằng tiền đồng để phục vụ nhu cầu thanh toán mua bán đang tăng cao.

Nhằm nâng cao năng lực quản lý nhà nước trong ngành xây dựng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã cùng lãnh đạo các viện trực thuộc đi thực tế tại các tỉnh Bến Tre, Vĩnh Long, Sóc Trăng và Cà Mau.

Chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với ông ngay sau chuyến đi này.

Bộ trưởng đánh giá như thế nào về tình hình quy hoạch xây dựng tại những địa phương có đặc thù miền sông nước và tốc độ phát triển đô thị còn hạn chế?

Tùy theo tình hình phát triển kinh tế – xã hội của mỗi địa phương mà những công tác này có sự khác nhau, trong đó, việc thực hiện quy hoạch cũng khác nhau. Tôi nhận thấy các địa phương đã rất chú trọng đến việc lập quy hoạch xây dựng. Có địa phương thực hiện với ý thức rất tốt và cần tiếp tục phát huy như Cà Mau.

Tuy nhiên, việc lập quy hoạch vẫn còn có nhiều khiếm khuyết, chưa phát huy được hết tiềm năng, đặc điểm của vùng đất. Nguyên nhân của tình trạng này là thiếu sự đóng góp tích cực của đội ngũ kiến trúc sư giỏi, cũng như vốn để thực hiện. Điều này không chỉ gây ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị mà còn có tác động xấu tới việc xây dựng trên địa bàn, nhất là gây phản ứng tiêu cực từ phía người dân có nhu cầu xây dựng và là đối tượng nằm trong diện giải toả.

Bộ trưởng có thể cho biết cụ thể những tác động từ quy hoạch đô thị tới quá trình xây dựng?

Trong quy hoạch, các địa phương phải thực hiện cùng lúc hai nhiệm vụ là quy hoạch tổng thể (1/2000) và quy hoạch chi tiết (1/500). Việc lập quy hoạch chi tiết lại liên quan tới các yếu tố địa lý, tập quán của nguời dân.

Trong khi đó, yêu cầu của quy hoạch chi tiết phải rõ ràng, không chỉ thể hiện mặt bằng mà còn phải vẽ được mặt đứng của các con đường đô thị. Điều này sẽ giúp các nhà làm quy hoạch thấy được những ưu khuyết điểm và đưa ra những tiêu chí cho việc xây dựng. Nói cách khác, đây là cơ sở cho việc cấp phép xây dựng.

Có một nguyên tắc trong Luật Xây dựng là các sở xây dựng chỉ được cấp phép xây dựng khi đã có quy hoạch chi tiết. Đây là mấu chốt của vấn đề vì nếu không để quy hoạch đi trước một bước sẽ gây ra tình trạng khó giải quyết những trường hợp người dân đã xây dựng xong nhà, đặc biệt là xuất hiện tình trạng xây dựng bừa bãi, lộn xộn.

Có địa phương cho rằng nhiều địa điểm cần thiết phải lập quy hoạch để quản lý xây dựng và kêu gọi đầu tư chưa được làm kịp thời. Bộ trưởng nhận định về vấn đề này như thế nào?

Thực tế, vốn cho công tác lập và triển khai thực hiện quy hoạch ở địa phương còn hạn chế. Mặt khác, quy hoạch xây dựng là quy hoạch vật thể. Điều này khác với quy hoạch kinh tế – xã hội và phải được thể hiện rõ trên bản vẽ. Trong việc quy hoạch xây dựng, cần phải nhìn nhận công tác của người lãnh đạo ở địa phương đó đóng vai trò hết sức quan trọng. Ví dụ, quy hoạch thị xã thì chủ tịch UBND thị xã phải quan tâm.

Về chi phí xây dựng quy hoạch thì tiền trả cho khảo sát chiếm khá nhiều. Tuy nhiên, điều này có thể khắc phục được khi các đơn vị quản lý xây dựng địa phương phối hợp chặt chẽ với sở tài nguyên và môi trường. Vừa qua, Chính phủ đã cấp khoảng 600 tỷ đồng để Bộ Tài nguyên và Môi trường làm bản đồ. Do đó, các đơn vị có thể lấy thông tin từ nguồn này và không phải trả chi phí. Điều này cũng giúp giảm chi phí thiết kế quy hoạch vì chi phí khảo sát trong công tác này khá lớn.

Thưa Bộ trưởng, trong công tác quản lý xây dựng, vấn đề cải cách hành chính ở các đơn vị quản lý xây dựng địa phương được đánh giá như thế nào?

Đúng là năm 2005, Chính phủ ban hành nhiều chính sách mới có liên quan tới ngành xây dựng. Chính vì thế, với năng lực của nhiều địa phương còn hạn chế vẫn còn tồn tại không ít lúng túng trong việc triển khai, nhất là đã xuất hiện tình trạng nhiều cơ quan quản lý nhà nước không hiểu thấu đáo tinh thần của Luật Xây dựng. Tuy nhiên, tôi có thể khẳng định rằng các địa phương đã có ý thức rất tốt trong việc triển khai. Điều này sẽ là yếu tố khắc phục những tồn tại.

Hiện có 3 vấn đề tôi cần nhấn mạnh đối với các đơn vị quản lý xây dựng địa phương.

Thứ nhất, năng lực của các địa phương. Theo đó, hoạt động xây dựng là hoạt động chuyên môn và mang tính chuyên nghiệp. Luật đã quy định về chứng chỉ hành nghề cho những người làm nghề có đủ năng lực và không cấp cho các tổ chức. Vì vậy các đơn vị quản lý phải lập ra những hội đồng xét duyệt. Đáng nói là hội đồng này phải linh hoạt để đánh giá cho đúng hồ sơ của những người đăng ký, nếu đủ thì phải cấp cho họ. Riêng những người làm nghề ở vùng sâu, vùng xa có trình độ cao đẳng mà có đủ kinh nghiệm, năng lực thì cũng phải linh hoạt cấp cho họ.

Thứ hai, Nghị định 16 đã phân cấp mạnh đến cơ sở. Các đơn vị phải hiểu tinh thần của Nghị định này là phân cấp trách nhiệm và quyền hạn cho chủ đầu tư nhưng lại đề cao vai trò quản lý Nhà nước.Thứ ba, hồ sơ thủ tục xây dựng, các địa phương phải phân biệt thủ tục quản lý đầu tư xây dựng và thủ tục quản lý của nhà đầu tư.

Khu đô thị (KĐT) Nam thành phố đang tăng tốc, KĐT mới Thủ Thiêm chuẩn bị khởi động, KĐT Tây Bắc vừa được duyệt quy hoạch chung và KĐT Cảng Hiệp Phước mới có… đầu bài về ý tưởng. Tất cả sẽ hình thành nên những đô thị vệ tinh thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu nguồn nhân lực và giải quyết vấn nạn đô thị hiện hữu cho bộ mặt TP.HCM hướng đến tương lai. Xin giới thiệu phác thảo 4 khu đô thị mới để bạn đọc tham khảo.

1. KĐT mới Thủ Thiêm có vị trí đặc biệt quan trọng vì cùng với trung tâm hiện hữu Thủ Thiêm hình thành nên một trung tâm mới, là lõi trung tâm của cả TP phát triển hai bên bờ sông Sài Gòn vì vậy cần được ưu tiên đầu tư. Nằm trong bán đảo Thủ Thiêm, đối diện với trung tâm quận 1 qua sông Sài Gòn, gồm các phường An Khánh, Thủ Thiêm, An Lợi Đông, một phần phường Bình An, Bình Khánh thuộc địa bàn quận 2. Diện tích khu đất quy hoạch 770 ha. Công việc đang nghiên cứu hiện nay là sơ phác hàng loạt quy hoạch về tổng mặt bằng (tỉ lệ 1/5000), giao thông, không gian mở, cao độ, phương án mặt cắt đường… Theo Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng KĐT mới Thủ Thiêm, hiện đã giải tỏa hơn 50% diện tích đất ở đây nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp. Thủ Thiêm cũng đã kiến nghị TP về chính sách bồi thường, tái định cư; quy chế đầu tư… Hiện Viện Kinh tế TP đã hoàn tất tờ trình gửi UBND TP về đề xuất bổ sung những mặt chưa hợp lý của KĐT mới Thủ Thiêm, nhất là quá trình bồi thường hỗ trợ, tái định cư.

2. KĐT Cảng Hiệp Phước ngoài khu công nghiệp 300 ha, toàn bộ diện tích còn lại của xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè (khoảng 3.600 ha) trong tương lai sẽ được quy hoạch thành KĐT Cảng Hiệp Phước. Tại hội thảo góp ý cho đề án “nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để xây dựng KĐT Công nghiệp Cảng Hiệp Phước” do UBND TP tổ chức đầu tháng 1/2006, đặt ra nhiều vấn đề mới như: Làm thế nào để người dân tự nguyện góp vốn? Chỉ có nông dân hay tất cả người dân có đất trong khu quy hoạch được góp vốn? Quyền lợi của những cổ đông là nông dân khác gì với những cổ đông khác?…

Theo Chủ tịch UBND huyện Nhà bè Võ Minh Thành, số hộ là nông dân thực thụ ở xã Hiệp Phước chỉ khoảng 50%, còn lại là những hộ từ các quận, huyện khác đến, thậm chí không ít trường hợp đã mua đất với mục đích đầu cơ. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực ủng hộ cách làm táo bạo của TP.HCM trong việc giải quyết bài toán về kinh tế – xã hội khi chuyển một khu vực rộng lớn chủ yếu thuần nông thành một KĐT công nghiệp cảng và hứa sẵn sàng làm đầu mối giúp TP.HCM xây dựng đề án này như một mô hình điểm của cả nước.

3. KĐT Nam TP (thuộc phường Tân Phong, Tân Phú, quận 7 và các xã An Phú Tây, Phong Phú, Bình Hưng, Hưng Long thuộc huyện Bình Chánh và một phần phường 7, quận 8) hiện đã có 17 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép và chấp thuận đầu tư, với tổng vốn đăng ký lên đến 884 triệu USD và 79 dự án trong nước được ghi vốn đầu tư với tổng mức đầu tư hơn 10.900 tỉ đồng. Vừa qua, UBND TP đã chính thức điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu Nam từ 2.612 ha lên hơn 2.975 ha với quy mô dân số khoảng 500.000 dân.

Khu Nam hiện có nhiều thuận lợi do đã đưa vào sử dụng các cây cầu như Tân Thuận 2, Nguyễn Tri Phương, Kinh Tẻ, Nhị Thiên Đường và tới đây là cầu Nguyễn Văn Cừ… Bà Võ Thị Hiệp, Trưởng Ban Quản lý khu Nam, cho biết trong năm 2006 sẽ ưu tiên hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/5000 và điều chỉnh quy hoạch các dự án trên địa bàn, đẩy nhanh việc bồi thường và giải phóng mặt bằng ở những dự án đã có quyết định thu hồi đất.

4. KĐT Tây Bắc thuộc một phần diện tích xã Tân Thới Nhì (Hóc Môn), xã Tân Phú Trung, xã Tân Thông Hội, Tân An Hội, thị trấn Củ Chi và xã Phước Hiệp (Củ Chi) có chiều dài khoảng 18km, rộng từ 3km đến 5km. KĐT Tây Bắc là KĐT mới hiện đại, KĐT sinh thái, là trung tâm khu vực cấp TP về phía Tây – Bắc, là khu công nghiệp tập trung, kho bãi trung chuyển của TP và là đầu mối giao thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị của TP cửa ngõ Tây – Bắc. Do là KĐT sinh thái nên trong 6.000 ha đất quy hoạch TP dành 1.300 ha đất cho cây xanh, 700 ha đất hồ điều tiết kênh rạch. Đất dân dụng cũng chiếm diện tích đáng kể là 2.300 ha. Dân số hiện trạng chỉ 30.000 người nhưng sau khi quy hoạch thành KĐT Tây- Bắc sẽ tăng gấp 10 lần là 300.000 người.

Nghị định 17 đang chờ thông tư hướng dẫn mới có thể triển khai được. Song, để đón đầu thị trường chuyển nhượng dự án dự báo sẽ sôi động khi chính thức được pháp luật bật đèn xanh, một số chủ đầu tư TP HCM đã cấp tốc ký gửi dự án của mình vào các siêu thị địa ốc để tìm khách hàng.

Trong vòng 1 tuần qua, siêu thị địa ốc ACB nhận được 3 dự án ký gửi chuyển nhượng, Trung tâm giao dịch địa ốc Phúc Đức, siêu thị căn hộ Sài Gòn cũng nhận được lời đề nghị của một số dự án khác. Hầu hết đều là những dự án nhỏ với tổng giá trị chuyển nhượng khoảng 25-30 tỷ đồng.

Theo các nhà môi giới, để tránh cạnh tranh, các chủ đầu tư dự án nhỏ đang lo tìm đường chuyển nhượng trước. Trong khi đó, các khách hàng có khả năng tài chính để nhận chuyển nhượng dự án không nhiều nên việc mua bán sẽ không dễ dàng gì. Khách hàng cũng cần có thời gian dài để thẩm định tính khả thi, chi phí đầu tư của dự án… trước khi quyết định mua với giá hợp lý. Do đó, để một giao dịch chuyển nhượng dự án thành công, phải mất vài tháng, thậm chí cả năm trời.

Trao đổi với PV hôm qua, chủ đầu tư một dự án tại TP HCM hy vọng chỉ cần chuyển nhượng dự án bằng giá vốn đầu tư đã bỏ ra chứ không cần có lời. Ông cho biết, chỉ muốn đẩy dự án đang bùng nhùng về vốn, thủ tục… từ 3 năm nay đi nhanh cho rảnh để làm việc khác. Trước đây ông muốn bán nó đi nhưng không được phép.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng dự đoán, sắp tới lượng dự án chuyển nhượng sẽ tăng ồ ạt. Trong khi nhu cầu thấp, có thể xảy ra tình trạng cạnh tranh phá giá, lôi kéo thu hút khách hàng… “Vấn đề là phải chọn dự án vừa có thịt vừa có xương để mua lại, chứ va phải dự án xấu thì chắc chắn đó không phải là cuộc làm ăn tốt”, một nhà đầu tư đang có ý định tìm mua lại dự án cho PV biết. Đó cũng là lý do hiện vài khách hàng muốn nhận chuyển nhượng dự án nhưng lại cực kỳ cẩn trọng trong lựa chọn.

Định bệnh nhà đất chưa đúng

Chuyện giá nhà đất sẽ giảm sau Nghị định 17 và thị trường bất động sản có thể tan băng, vẫn chỉ là giấc mơ của giới kinh doanh. Giao dịch tại các siêu thị địa ốc có ồn ào hơn trước Tết nhưng lại tẻ nhạt so cùng kỳ năm ngoái. Các giao dịch thành công chủ yếu là với nhà có giá trị thấp, khoảng 250-300 cây vàng/căn. Nhà giá trị lớn hơn hoặc căn hộ dự án… đều giao dịch chậm.

Phân tích kỹ hơn nội dung Nghị định 17, các nhà môi giới bất động sản cười méo mặt, bởi quy định mới chỉ tháo đầu cung là các dự án được chuyển nhượng hay phân lô bán nền, chỉ có lợi cho chủ đầu tư; còn phía cầu vẫn xảy ra tình trạng vừa thừa vừa thiếu như cũ nên không giải quyết được thực chất đòi hỏi của thị trường.

Giới môi giới nói vui mà thật rằng, cho người dân mượn vốn để mua nhà sẽ giải quyết được tình trạng có cầu, rất cao là khác. Tuy nhiên, đó cũng chỉ là một giải pháp. Dân thiếu tiền, giá vàng “nhảy lambada”, giấy tờ thủ tục chưa được tháo gỡ… gây cản trở thị trường không nhỏ, chứ không chỉ vì nguyên nhân “cấm phân lô bán nền” như nhiều doanh nghiệp vẫn than phiền.

Xu hướng giao dịch tiền đồng tăng cao

2/3 giao dịch mới tại các siêu thị địa ốc TP HCM hiện nay chọn thanh toán bằng tiền. Đặc biệt, theo thống kê từ một số siêu thị địa ốc như ACB, Phúc Đức, NHPc, Đô thị mới…, nhà đất tư nhân rao bán càng xa khu vực nội thành thì tỷ lệ sử dụng giao dịch tiền đồng càng tăng. Nhà đất tại các tỉnh như Bình Dương, Long An, Tiền Giang chỉ thông báo thanh toán bằng đồng Việt Nam. Riêng nhà quận 1, 3 TP HCM thì vẫn giao dịch bằng vàng.

Giám đốc siêu thị địa ốc ACB Nguyễn Đình Chiểu Võ Đình Quốc cho rằng, giá vàng lên xuống thất thường là nguyên nhân chính khiến người mua bán e ngại khi sử dụng giá trị thanh toán truyền thống. Nguy cơ lỗ nặng khi giá vàng thời điểm tăng và giảm chênh nhau đến vài trăm nghìn mỗi lượng, làm cho người bán mua cảm thấy bấp bênh. Vì vậy, giao dịch bằng tiền đồng được đa số người lựa chọn.

Hiện tại rao mua bán nhà bằng tiền đồng lại thành công hơn thanh toán bằng vàng. Ông Thái Văn Ân, rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh với giá 105 cây vàng, dự tính giá thực bán khoảng 100 cây. 2 tháng rao bán, khách đến rồi đi ngay, trong khi ông cần tiền cho việc làm ăn của gia đình. Suy đi tính lại, ông nghĩ ra kế đổi giá trị giao dịch thành tiền đồng, vẫn tương đương với giá trị 105 cây vàng. Kết quả ông bán được nhà ngay trong vòng 2 tuần, giá 1 tỷ đồng, tức khoảng 98 cây vàng.

Một vài siêu thị địa ốc đang đưa ra các chương trình khuyến mãi để khuyến khích các giao dịch tiền đồng. Đi đầu là siêu thị địa ốc ngân hàng ACB. Dự kiến đầu tháng 3, siêu thị này sẽ tung ra chương trình khuyến mãi giảm phí dịch vụ cho khách hàng ký gửi nếu áp dụng loại hình thanh toán giao dịch bằng tiền đồng. Siêu thị này cũng sẽ mở riêng một sàn giao dịch rao bán, ký gửi, cho thuê bằng tiền đồng để phục vụ nhu cầu thanh toán mua bán đang tăng cao.

Báo cáo mới đây của Chính phủ gửi UBTV Quốc hội cho biết, trong chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng an ninh, việc phân bổ quỹ đất thời gian qua đã từng bước đạt được những mục tiêu nhất định.Những mục tiêu đó nằm trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp, nông thôn, đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi, giao, cho thuê đất, hạn chế có hiệu quả việc chuyển đất lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng sang mục đích khác.

Tuy nhiên, Chính phủ cũng nhìn nhận công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thời gian qua còn nhiều yếu kém, vướng mắc: tiến độ thực hiện ở các cấp, nhất là cấp huyện, xã còn chậm. Đến nay còn 20% cấp huyện và 34% cấp xã chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Hầu hết các bản quy hoạch địa phương được xét duyệt trước ngày Luật đất đai được thông qua nhưng đến nay chưa điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế đã biến động. Mới chỉ có 4 tỉnh hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả 3 cấp là Bắc Giang, Hà Nam, Kon Tum và Bình Phước.

Thiếu cân bằng về đất sản xuất, kinh doanh

Theo thống kê cụ thể từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong giai đoạn từ 2001 đến 2005, cả nước đã đưa 24,8 triệu ha đất vào hoạt động nông nghiệp, vượt 1,8 triệu ha so với kế hoạch. Trong đó, diện tích trồng lúa đạt 4,1 triệu ha, vượt 3,1% so với kế hoạch nhưng vẫn thấp hơn 302.500 ha so với giai đoạn trước đó. Chỉ có đất lâm nghiệp tăng đáng kể về con số tuyệt đối, đạt 14,7 triệu ha, tăng 3 triệu ha so với năm 2000 và đất nuôi trồng thuỷ sản vượt 27%, đạt 700.000 ha.

Tuy nhiên, thực hiện chuyển đổi nhóm đất phi nông nghiệp chưa đạt so với yêu cầu. Sau 5 năm thực hiện, diện tích này đạt 3,2 triệu ha, đạt 89,6% và hụt 373.700 ha so với kế hoạch được giao, giảm 20.900 ha so với trước giai đoạn. Quá trình đô thị hoá đạt 103.600 ha, vượt 23% (19. 900 ha) so với kế hoạch đã không bù đắp được phần diện tích đất ở nông thôn giảm mạnh, chỉ đạt 53% và hụt 436.000 ha so với kế hoạch.

Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của 51 tỉnh, thành, cả nước hiện có 2.052 dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn với tổng diện tích đất được giao, cho thuê là 27.068 ha, trong đó diện tích đã đầu tư là 9.427 ha.

Nhìn chung, tiến độ triển khai các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư nông thôn đều chậm so với tiến độ, nhiều dự án không triển khai được dẫn đến bỏ đất không sử dụng nhiều năm.

Tương tự, diện tích đất chuyên dùng có đạt kế hoạch với 1,9 triệu ha, nhưng trong đó đất dành cho khu công nghiệp và khu chế xuất, phát triển kết cầu hạ tầng kỹ thuật chỉ đạt khoảng 51.000 ha, đạt 65% và hụt 27.000 ha so với kế hoạch. Hơn một nửa số khu công nghiệp, khu chế xuất đạt tỷ lệ giao, cho thuê đất 79%, còn lại, tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt trung bình 14%. Thậm chí, một số địa phương sử dụng nhiều đất trồng lúa, đất có ưu thế sản xuất nông nghiệp, đất khu dân cư tại những vị trí có hạ tầng kỹ thuật tốt để xây dựng các khu công nghiệp trong khi có khả năng sử dụng các loại đất khác.

Điều đó dẫn đến tình trạng nông dân thiếu đất hoặc không có đất để sản xuất thì một diện tích đất nông nghiệp không nhỏ được chuyển sang xây dựng các khu công nghiệp hiệu quả sử dụng thấp, thậm chí không sử dụng trong nhiều năm liền.

Giải pháp vốn và vận động đầu tư

Theo đánh giá của Uỷ ban kinh tế và ngân sách của Quốc hội, trong nhiều nguyên nhân gây ra mất cân bằng sử dụng đất, có 2 yếu tố vừa là lý do vừa là giải pháp khắc phục 2 khâu quan trọng là cân đối đủ nguồn vốn cho xây dựng hạ tầng và công tác vận động đầu tư.

Theo đó, trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006- 2010, Nhà nước sẽ đặc biệt chú trọng đến những biện pháp tiết kiệm cao nhất diện tích đất trồng lúa nhiều vụ cho năng suất cao phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, bảo vệ đất nông nghiệp, có khả năng thâm canh cao.Khuyến khích việc sử dụng đất không sử dụng hoặc hiệu quả thấp trong trồng lúa nước để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị. Chấn chỉnh tình trạng lấy đất tốt trong nông nghiệp để ồ ạt xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị hiện nay. Theo yêu cầu chung, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời gian tới phải bảo đảm tính liên thông trong phát triển giữa ngành và địa phương, liên vùng, liên ngành. Quy hoạch đất đai phải tính đến yêu cầu phát triển ít nhất 10-15 năm sau nên phải tổ chức tốt công tác nghiên cứu, nâng cao chất lượng dự báo nhằm ổn định hơn các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Riêng đối với đất xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, phải giảm thiểu tình trạng điều chỉnh một cách chắp vá, hạn chế tình trạng thu hồi đất mà không sử dụng. Đối với đất khu công nghiệp, khu chế xuất, thời gian tới các cơ quan chức năng sẽ tiến hành rà soát, đánh giá toàn diện các yếu tố, nhất là lợi thế so sánh để hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể giai đoạn 2006-2010, khắc phục tình trạng phát triển ồ ạt, không sát với nhu cầu và khả năng đầu tư. Trong đó, thực hiện công bố công khai kế hoạch sử dụng đất trong các khu công nghiệp nhằm cung cấp đầy đủ thông tin cho người dân, đặc biệt là người dân có đất trong vùng quy hoạch khu công nghiệp để kịp thời xử lý tranh chấp, khiếu nại liên quan đến thu hồi, đền bù giải toả.

Đối với đất hạ tầng kỹ thuật, giao thông, thuỷ lợi, chủ trương sẽ có những quy hoạch dựa trên căn cứ hệ thống đường sá, cảng biển phù hợp với một nước công nghiệp quy mô dân số trên 100 triệu người. Do quỹ đất này phần lớn lấy từ đất nông nghiệp nên phải áp dụng các công nghệ tiên tiến trong đầu tư xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi. Một công trình phải được sử dụng vào nhiều mục tiêu, kiên cố hoá công trình, khai thác nhiều tầng của đất.

Cuối cùng, đối với đất ở, UBTV Quốc hội cho rằng đây là lĩnh vực phải ưu tiên hoàn thành việc lập và công khai các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngoài các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp, các khu đô thị mới sắp tới phải có quy mô xây dựng đủ lớn từ 50 ha trở lên, trong điều kiện cụ thể từng địa phương thì thấp nhất phải trên 20 ha. Hạn chế tối đa việc sử dụng đất có lợi thế cao phát triển nông nghiệp vào mục đích xây dựng đô thị…