Từ trước đến nay, khi mua đất dự án, khách hàng thường quan tâm đến một số vấn đề cốt lõi có liên quan về mặt pháp lý, rất ít khi để ý đến việc dự án đã được duyệt chi tiết đến cỡ nào. Chỉ chi tiết nhỏ này cũng có thể dẫn đến việc trắng tay, như thực tế đã có!
Những khách hàng, người mua không thể biết hoặc không lường trước được việc thay đổi quy hoạch, quy hoạch mới, quy hoạch lại. Việc nắm bắt được thông tin là cho đến khi doanh nghiệp có thông báo hoặc báo chí đưa tin. Một số người rành việc chỉ mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500. Chắc là vậy, nhưng không ít người phải cười ra nước mắt với những dự án quy hoạch này.
Phiêu lưu bản đồ quy hoạch 1/500
Anh Trần Bửu Bửu, ngụ tại Tân Bình ấm ức: “Họ lừa tụi tôi… Khi mua nền tôi đã hỏi thăm kỹ rồi mới dám mua, vậy mà giờ coi như thua trắng…”. “Họ” là cách Bửu dùng để chỉ chủ đầu tư dự án đất nền quận, do Công ty Xuất nhập khẩu tổng hợp Sài Gòn (Incomex Sài Gòn) làm chủ đầu tư.
Chuyện là vậy. Năm 2002, Bửu ký hợp đồng mua nền đất mang số C4, diện tích 5 x 15m, tại dự án đất nền trên địa bàn phường Tân Kiểng, quận 7. Ngoài số tiền theo hợp đồng, Bửu phải trả thêm 112.500.000 đồng tiền chênh lệch do mua lại của một cán bộ công ty. Việc sang nhượng này được giám đốc công ty duyệt cho phép. Đến tháng 6.2003, Bửu đóng đủ số tiền cho nền đất trên vì đây cũng là thời điểm giao nền theo thoả thuận. Đến đầu năm 2006, đại diện công ty mời Bửu lên thông báo không có nền đất và đề nghị trả lại tiền. “Chờ ba năm không có đất… Chưa hết, lúc mua đất này, tính ra 1 lượng vàng/m2, giờ công ty mời lên trả lại tiền với giá 7 triệu/m 2 , thiệt thòi như vậy làm sao chấp nhận được. Sau buổi làm việc đầu năm 2006, họ hẹn một tuần sau sẽ có thông tin chính thức, nhưng cả tháng nay không thấy công ty có động tịnh gì về việc của tôi. Nghe nói, họ đã làm công văn xin chuyển đổi mục đích từ xây dựng nhà ở sang xây dựng nhà chung cư cao tầng. Tôi không ngờ mua đất dự án được duyệt 1/500 rồi mà vẫn còn bị mất trắng…”, anh Bửu than vãn. Không chỉ riêng anh Bửu, bà Tô Thị Thanh Hoa, một khách hàng khác cũng đang trong tình trạng giống như anh.
Khá nhiều dự án mặc dù đã có quy hoạch 1/500, song cuối cùng khách hàng cũng chẳng còn đất hoặc diện tích đất đầu tư ban đầu bị thay đổi vì dự án được điều chỉnh lại. Tại một dự án Khu dân cư Phước Long B, quận 9, quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2001 – 2002 và đã chuyển nhượng ra bên ngoài rất nhiều. Nhưng mới đây, chủ đầu tư là một công ty lớn trong lĩnh vực địa ốc, làm hồ sơ đề nghị TP duyệt lại quy hoạch chi tiết 1/500 mới. Theo đó, rất nhiều nền đất trong dự án bị bớt một phần diện tích, thậm chí nhiều nền không còn trên thực tế.
Cái khó cho khách hàng là những nền đất được công ty bán ra hầu hết đã được chuyển nhượng qua tay nhiều khách hàng, số tiền chênh lệch trên từng m 2 cũng đã thay đổi đến chóng mặt. Người đã kịp sang tay thở phào, người khách hàng cuối cùng đang cầm hợp đồng của lô đất, chỉ còn nước khóc ròng. “Giá tôi mua cái nền này đã cao hơn nhiều so với giá của công ty bán ra, nếu bây giờ không có đất, thì công ty chỉ trả lại số tiền ban đầu theo hợp đồng, số còn lại coi như mất trắng… Cầu trời không có chuyện đó xảy ra…” – anh T.Đ.K, một “nhà đầu tư nhỏ” đang ngày đêm khấn vái cho cái hợp đồng mình đang sở hữu.
Quy hoạch chi tiết 1/2.000 cũng chết
Dự án khu dân cư Phước Kiểng thuộc xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè do một công ty lớn, có tiếng tăm tại khu vực Nam Sài Gòn, làm chủ đầu tư. Khi thực hiện dự án, công ty này đã giao cho 16 chủ đầu tư thứ cấp khác thực hiện dự án. Mặc dù dự án chưa được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng một công ty thứ cấp tham gia xây dựng dự án đã tự phân lô với các loại diện tích 6x20m, 7x20m và nền biệt thự 15x20m, chuyển nhượng lại cho khách hàng. Theo một cán bộ của chủ đầu tư nhận định, việc chuyển nhượng nền đất trái pháp luật có thể dẫn đến việc người nhận chuyển nhượng có nguy cơ bị mất trắng nền đất sau khi dự án được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Anh L.H.N, khách hàng của công ty, hiện đang ngụ tại quận 10, thở dài – “Công ty đang trấn an mọi người bằng những lời lẽ rất “êm tai”, nhưng số phận lô đất được phán xét thế nào thì chưa ai biết được”.
Những người nhận chuyển nhượng các nền đất thuộc diện tái định cư còn nguy hiểm hơn khi dự án chưa được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, như dự án Khu dân cư tại phường Tân Hưng, quận 7. Vị trí dự án đẹp, nằm ngay mặt tiền đường Bắc – Nam nối khu vực Nhà Bè, quận 7 với quận 4. Cuối năm 2003 – đầu năm 2004, giới kinh doanh đất đai khu vực quận 7 và nhiều nơi khác đổ xô nhau tìm mua nhiều nền đất tại dự án này. Thời điểm đó, dự án chỉ có quy hoạch chi tiết 1/2.000 từ năm 2002, chủ đầu tư lại thuộc cấp bộ, khiến nhiều người yên tâm. Thế nhưng, những nền đất được đưa ra giao dịch ở đây đa phần là nền thuộc diện tái định cư. Rất ít khách hàng đầu tư vào để ý đến bản quy hoạch chỉ mới dừng ở mức 1/2.000, trước dự án mà lại hùa nhau tin vào bản quy hoạch chi tiết 1/500, với đầy đủ số lô, số nền, có diện tích từng nền cụ thể. Chính nhờ tấm bản đồ này, giá đất tăng vọt, từ 9 – 15triệu đ/m 2 tuỳ theo vị trí. Đến khi thông tin quy hoạch chi tiết 1/500 được trình duyệt, nhiều người mới tá hoả chạy nước rút để cố sang tay hợp đồng.
