Skip to Content

Blog Archives

Quản lý xây dựng theo hệ số sử dụng đất

Cùng với sự phát triển kinh tế, từ sau khi có chính sách đổi mới, hàng loạt nhà cao tầng (gọi chung cho loại nhà từ 20 tầng trở lên) đã mọc lên ở khu vực trung tâm thành phố. Mặc dù các nhà cao tầng đã tạo nên bộ mặt mới cho khu vực trung tâm, thành phố trở nên khang trang hơn, hiện đại hơn nhưng chúng cũng làm cho nhiều người lo ngại, thậm chí còn dẫn đến chủ trương hạn chế chiều cao xây dựng.

1. Chiều cao công trình có phải là điều đáng lo ngại không?

Để trả lời cho câu hỏi này, cần xem xét nội dung quản lý quy hoạch kiến trúc các công trình.

Lâu nay việc quản lý xây dựng một công trình trong đô thị phải qua ba bước cơ bản:

– Bước 1: Chấp thuận địa điểm. Đối với chủ đầu tư việc lựa chọn được địa điểm xây dựng có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả đầu tư dự án. Đối với chính quyền, chấp thuận địa điểm xây dựng là quyết định đoạt mục đích sử dụng đất tại địa điểm đó. Đây cũng là bước quyết định các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch và kiến trúc công trình như mật độ xây dựng chiều cao công trình và một số yêu cầu khác được nêu trong văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng.

– Bước 2: thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng (các dự án đã được thẩm định thiết kế cơ sở thì được miễn giấy phép xây dựng). Đây là bước thẩm định về quy hoạch, kiến trúc và môi trường theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và các tiêu chí đã xác định trong văn bản thỏa thuận địa điểm trước đó.

– Bước 3: Kiểm tra, giám sát xây dựng và kiểm tra giám sát khai thác sử dụng công trình đúngcác yêu cầu kiến trúc quy hoạch của công trình.

Liên quan tới đất đai và quy hoạch để định hình công trình chủ yếu ở bước 1.

Việc chấp thuận địa điểm dựa trên các tiêu chí:

+ Chức năng khu đất được xác định theo quy hoạch chi tiết được duyệt (chỗ chưa có quy hoạch chi tiết phải được cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chung giải quyết cụ thể). Tiêu chí này chỉ xác định chức năng công trình phù hợp với chức năng khu đất theo quy hoạch.

+ Quy mô sử dụng công trình phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi quy hoạch được duyệt (hoặc trong bán kính ảnh hưởng của các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện có tới công trình nếu là khu đô thị cải tạo).

Quy mô công trình được thể hiện qua chỉ tiêu về mật độ xây dựng M (%) và số tầng cao xây dựng Nh. Trong bản đồ quy hoạch chi tiết 1/2000 (do Viện Quy hoạch Xây dựng thành phố lập) thường có vòng trong các chỉ tiêu cho một ô phố, ví dụ như hình dưới.

Những chỉ tiêu này là căn cứ để tính toán (hay lựa chọn) chỉ tiêu về chiều cao và mật độ xây dựng của các công trình trong ô phố đó, chứ không phải là tất cả các công trình trong ô phố này đều phải theo tiêu chí ghi trên bản đồ.

Với các chỉ tiêu trên hình trên, hệ số sử dụng đất HSDĐ của ô phố này sẽ là:

HSDĐ = Nh x M (%) = 0,45 x 3 = 1,35

Có thể thấy mật độ xây dựng 45% cho một ô phố là cao, nhưng hệ số sử dụng đất lại thấp (chỉ có 1,35), nguyên nhân là việc khống chế chiều cao trung bình. Liệu có thể nâng chiều cao, hạ mật độ xây dựng để có thêm đất đai cho xây dựng hạ tầng, làm đô thị thông thoáng hơn, hiệu quả sử dụng đất cao hơn được không?

+ Các yêu cầu về kiến trúc cảnh quan và môi trường, bao gồm các giới hạn chiều cao, hình khối và màu sắc kiến trúc, về mật độ xây dựng (bảo đảm thông thoáng), yêu cầu về đầu nối hạn tầng kỹ thuật, các lưu ý về an toàn công trình…

Các yêu cầu này được xác định từ thiết kế đô thị (một nội dung của quy hoạch, đặ biệt là quy hoạch chi tiết) hoặc từ sơ phát kiến trúc công trình. Rõ ràng không phải chiều cao của công trình làm xấu đô thị, chiều cao công trình chỉ bị giới hạn do an toàn không lưu hoặc yêu cầu về an ninh quốc phòng. Về mặt cảnh quan chiều cao công trình chỉ phụ thuộc vào sự sáng tạo kiến trúc của các nhà thiết kế. Hiện nay, trong bản đồ quy hoạch chi tiết 1/2000 đã thay chỉ tiêu chiều cao trung bình bằng chiều cao tối đa.

Liệu việc khẳng định chiều cao đó có ảnh hưởng tới sáng tạo kiến trúc công trình cụ thể không? Riêng chiều cao công trình không biểu thị được quy mô xây dựng mà phải gắn với mật độ và xây dựng. Chiều cao và mật độ lại phụ thuộc vào vị trí và phạm vi (diện tích) xây dựng cụ thể. Việc chốt giữ chiều cao và mật độ cho từng vị trí đòi hỏi phải có thiết kế đô thị trong các đồ án quy hoạch, từ quy hoạch chung đến quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây là việc chưa thể làm được, thậm chí đối với một đô thị đang biến đổi, đang phát triển nhanh có thể sẽ không làm được.

2. Hệ số sử dụng đất chứa đầy đủ nội dung kinh tế – xã hội và môi trường sinh thái đô thị

Thật vậy, về kinh tế HSDĐ phản ánh quy mô công trình, từ đó phản ánh hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả đầu tư. HSDĐ càng cao, diện tích sàn xây dựng càng cao, quy mô đầu tư càng cao. Nếu là nhà văn phòng, khách sạn, thì số diện tích khai thác càng nhiều. Trong hoàn cảnh giá đất cao, HSDĐ cao tạo nên hiệu quả đầu tư cao.

Đối với nhà ở, HSDĐ cao làm diện tích ở cao, cũng có nghĩa là số người ở tăng lên. Mật độ dân số tăng đặt áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, tác động xấu tới môi trường.

Từ đó ảnh hưởng ngược lại của tính hấp dẫn của dự án, rộng hơn là tính hấp dẫn và khả năng cạnh tranh của thành phố.

Về xã hội, HSDĐ thể hiện hiệu quả sử dụng đất , khi quyền sử dụng đất trong tay người dân, HSDĐ thể hiện quyền lợi trực tiếp và trước mắt của người dân. Hệ số với đô thị và quốc gia (thông qua việc cùng nhau bảo vệ môi trường, qua việc đóng thuế…).

Từ đó dẫn đến hậu quả yêu cầu về công bằng, ví dụ hai nhà cạnh tranh nhau phải có cùng HSDĐ mới công bằng, hoặc tại sao cùng có quyền sử dụng đất như nhau, người thì được xây 10 tầng trên 100% diện tích, người thì chỉ được xây 1 tầng trên 50% diện tích. Công bằng về quyền lợi và nghĩa vụ khi sử dụng đất cũng là một nội dung công bằng xã hội.

Do yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch và môi trường, HSDĐ phải khác nhau ở các vị trí khác nhau. Liệu có những giải pháp gì để đảm bảo sự công bằng không? Nhiều nước đã thực hiện thu thuế khi tăng HSDĐ so với mức trung bình xác định.

Về môi trường, nếu xác định HSDĐ và mật độ xây dựng (M), thì chiều cao công trình sẽ là:

Đối với quy hoạch, môi trường có hai yếu tố: yếu tố không gian và yếu tố lý hoá. Không gian là tạo ra cảnh quan – thoả mãn nhu cầu của giác quan. Còn yếu tố hoá lý được cảm nhận bằng các giác quan khác. Tầng cao công trình và mật độ xây dựng có quan hệ tỷ lệ nghịch. Nhưng dễ thấy rằng khi Nh càng cao, M càng thấp thì đô thị sẽ càng thông thoáng, không chỉ thoả mãn yêu cầu về vẻ đẹp (giác quan) mà còn tạo điều kiện giảm được ô nhiễm không khí, khói bụi, dễ dàng trong thoát nước…

Trong hai chỉ tiêu Nh và Mh, Nh ít bị ràng buộc nhất, Nh chỉ bị khống chế do yêu cầu an ninh và an toàn công trình. Về an ninh phải chấp hành quy định của Nhà nước (ví dụ an toàn đường bay, an ninh đối với các công trình an ninh quốc phòng). Về an toàn do thiết kế, liên quan tới quy chuẩn Nhà nước, tới khả năng và hiệu quả đầu tư…Trong phạm vi cho phép của Nhà nước, chủ đầu tư tự chọn Nh cho phù hợp.

Trong khi đó, M có ý nghĩa quyết định đến môi trường sinh thái. Trong quản lý xây dựng thời gian vừa qua, do quá chú ý khống chế tầng cao công trình, nên để bảo đảm quy mô công trình lớn, mật độ xây dựng thường quá cao. Giảm mật độ xây dựng là cuộc đấu tranh. Xu hướng chung các chủ đầu tư, nhất là nhà ở lẻ, là tăng mật độ xây dựng. Kết quả là HSDĐ không cao, công trình thấp lè tè với mật độ dày đặc.

3. Quản lý xây dựng theo hệ số sử dụng đất.

Theo công thức nêu trên, thay vì khống chế Nh và M, ta nên khống chế HSDĐ và M tối đa. Không khống chế chiều cao tối đa, với HSDĐ xác định, chủ đầu tư và nhà thiết kế tự lựa chọn chiều cao công trình và mật độ xây dựng được chọn phải nhỏ hơn mật độ tối đa cho phép.

Đối với đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000, trên các ô phố hoặc các khu ở xác định, dựa vào quy chuẩn xây dựng sẽ xác định được diện tích giao thông, diện tích cây xanh và diện tích xây dựng các công trình.

Với quy mô dân số xác định, có thể tính được HSDĐ chung cho diện tích đất xây dựng công trình đó. Cũng dựa vào quy chuẩn hoặc yêu cầu cụ thể về môi trường và cảnh quan đô thị có thể xác định được mật độ tối đa của các công trình xây dựng trên khu đất. Với HSDĐ xác định, khuyến khích xây dựng cao tầng, công trình càng cao, mật độ càng thấp, càng có lợi cho cảnh quan và môi trường đô thị.

Đối với khu vực đô thị cũ, có nhu cầu cải tạo, xây chen trên cơ sở hiện trạng tính được HSDĐ hiện có. Căn cứ vào điều kiện về cơ sở hạ tầng hiện có (theo bán kính ảnh hưởng), tính lại HSDĐ giới hạn. Việc cho phép xây chen công trình vào khu đô thị hiện hữu phải bảo đảm HSDĐ sau khi có công trình không vượt quá HSDĐ giới hạn.

Những khu đô thị “lụp xụp”, mật độ xây dựng quá cao, HSDĐ quá thấp, nên thực hiện cải tạo chỉnh trang lại. Ví dụ một khu dân cư có mật độ xây dựng là 80%, tầng cao trung bình là 1,5, HSDĐ = 0,8 x 1,5 = 1,2. Để nâng HSDĐ = 5, cần xây dựng cao tầng, như chọn Nh = 20, lúc đó M = 5: 20 = 25%. Với HSDĐ tăng lên (5: 1,2) xấp xỉ 4,12 lần rất có thể bù đắp được các chi phí cho việc cải tạo, đồng thời cải thiện căn bản bộ mặt đô thị và đời sống dân cư ở khu lụp xụp này.

Khi nhấn mạnh vai trò của hệ số sử dụng đất, nội dung thiết kế quy hoạch, thiết kế đô thị phải bao gồm việc xác định hệ số sử dụng đất hiện trạng và thiết kế mới. Một số chính sách về tài chính đất đai và đô thị cũng phải xem xét theo hệ số sử dụng đất.

Hệ thống thông tin phục vụ quản lý cũng phải chú trọng tới hệ số sử dụng đất, cập nhật kịp thời diện tích mới xây dựng, diện tích bị phá dỡ ở từng khu vực. Những số liệu này giúp ích rất nhiều cho việc tính toán xây dựng các công trình mới, xây dựng và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội cũ. Không sợ mật độ dân số cao. Không sợ hệ số sử dụng đất cao. Chỉ sợ không có đất phục vụ hệ thống cơ sở hạ tầng. Tăng tầng cao, giảm mật độ xây dựng sẽ giúp tăng quỹ đất cho hạ tầng đô thị.

READ MORE

5 quy chuẩn xây dựng cơ bản trong quy hoạch nhà ở bạn cần biết

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam – quy hoạch xây dựng đề cập cụ thể đến diện tích thửa đất, chiều cao xây dựng công trình, mật độ xây dựng, khoảng lùi trong xây dựng, độ vươn của ban công, vật kiến trúc, không gian ranh giới…

Chúng tôi xin trích lược giới thiệu đến bạn đọc quy chuẩn – quy hoạch xây dựng này.

Quy chuẩn xây dựng: Khoảng cách giữa hai dãy nhà ít nhất là 7m

Theo quy chuẩn xậy dựng Việt Nam, khoảng cách tối thiểu giữa các công trình xây dựng riêng lẻ hoặc dãy nhà liên kế (gọi chung là dãy nhà) trong khu vực quy hoạch mới được qui định như sau:

  • Khoảng cách giữa hai mặt tiền đối diện của hai dãy nhà có chiều cao dưới 46m phải bằng hoặc lớn hơn 1/2 chiều cao công trình nhưng không được nhỏ hơn 7m. Chẳng hạn nhà xây cao 40m thì chừa khoảng cách với mặt tiền nhà đối diện ít nhất 20m. Trong trường hợp nhà xây thấp hơn thì khoảng cách giữa hai nhà có thể ngắn hơn nhưng tối thiểu phải là 7m. Với công trình có chiều cao từ 46m trở lên thì khoảng cách giữa hai mặt tiền đối diện của hai dãy nhà phải từ 25m trở lên.
  • Riêng khoảng cách hai đầu hồi (mặt hông) của hai dãy nhà có chiều cao dưới 46m phải bằng hoặc lớn hơn 1/3 chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 4m. Nếu công trình có chiều cao bằng hoặc lớn hơn 46m thì khoảng cách giữa hai mặt hông của hai dãy nhà phải đảm bảo bằng hoặc lớn hơn 15m.

Bạn hãy lưu ý quy chuẩn xây dựng nhà ở này để triển khai xây dựng công trình của mình cho phù hợp nhé!

Theo Quy chuẩn xây dựng: Xây nhà cao, phải lùi vào bao nhiêu mét?

Khoảng lùi của các công trình so với lộ giới của đường qui hoạch tùy thuộc việc tổ chức quy hoạch không gian kiến trúc, chiều cao công trình và chiều rộng của lộ giới nhưng tối thiểu phải theo các quy định sau của quy chuẩn xây dựng:

  • Nếu công trình có chiều cao từ 19m trở xuống, xây ở tuyến đường có lộ giới nhỏ hơn 19m thì không cần chừa khoảng lùi, tức được xây dựng sát vỉa hè. Cũng với lộ giới trên nhưng xây dựng công trình cao 22m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Trường hợp công trình có chiều cao đến 25m khi xây dựng phải lùi vào 4m. Nếu xây dựng công trình có chiều cao từ 28m trở lên thì theo quy chuẩn xây dựng phải lùi vào 6m. Điều này có nghĩa nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích đất xây dựng càng bị thu hẹp lại.
  • Trong trường hợp lộ giới tuyến đường từ 19m đến dưới 22m và công trình xây dựng cao 22m trở xuống thì không phải chừa khoảng lùi. Nếu xây cao đến 25m phải lùi vào 3m, tính từ vỉa hè. Còn khi xây dựng cao từ 28m trở lên phải lùi sâu vào 6m. Với lộ giới tuyến đường từ 22m trở lên, xây dựng công trình cao đến 25m không phải chừa khoảng lùi. Nhưng nếu xây từ 28m trở lên công trình phải lùi vào bên trong 6m.
Quy chuẩn xây dựng: KHOẢNG LÙI TỐI THIỂU (m) của các công trình theo bề rộng lộ giới đường và chiều cao xây dựng công trình.
Chiều cao xây dựng công trình (m) ≤16 19 22 25 ≥ 28
Lộ giới đường tiếp giáp với lô đất xây dựng công trình (m)
< 19 0 0 3 4 6
19 ÷ < 22 0 0 0 3 6
22 ÷ < 25 0 0 0 0 6
≥ 25 0 0 0 0 6

quy-chuan-xay-dung-nha-o

Theo Bộ Xây dựng, quy chuẩn xây dựng trên chỉ là cái khung. Trong thực tế sẽ có những trường hợp lộ giới tuyến đường hoặc chiều cao công trình lệch so với quy chuẩn trên. Khi đó tùy từng trường hợp mà cơ quan chức năng sẽ xem xét.

Ngoài ra cũng theo Bộ Xây dựng, việc cấp phép cho xây cao bao nhiêu tầng, khoảng lùi ra sao còn phụ thuộc diện tích của từng khu đất cụ thể.

Tham khảo thêm các mẫu kiến trúc nhà đẹp tại đây: 100+ Mẫu Thiết Kế Nhà Đẹp nhất, Mới nhất hiện nay

Mật độ xây dựng nhà ở riêng lẻ và chung cư, công trình cao tầng theo quy chuẩn xây dựng là thế nào?

Mật độ xây dựng tối đa đối với nhà ở liên kế, nhà vườn, biệt thự… theo quy chuẩn xây dựng được quy định theo nguyên tắc diện tích lô đất càng rộng thì mật độ xây dựng càng giảm. Cụ thể như sau:

– Nếu diện tích lô đất từ 50m2 trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất. Lô đất có diện tích 75m2 thì xây 90%, trường hợp lô đất là 100m2 thì xây dựng 80%. Tương tự với lô đất 200m2 mật độ xây dựng là 70%, 300m2 xây dựng 60%, 500m2 được xây dựng 50% và từ 1.000m2 trở lên chỉ được xây dựng 40%. Chẳng hạn lô đất 100m2 được xây dựng 80m2 nhưng nếu lô đất 1.000m2 thì chủ nhà chỉ được xây dựng 400m2. Như vậy theo quy chuẩn xây dựng trên, diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.

Bảng tra cứu nhanh mật độ xây dựng tối đa cho nhà ở riêng lẻ, nhà vườn, biệt thự theo quy chuẩn xây dựng
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) ≤50 75 100 200 300 500 ≥1000
Mật độ xây dựng tối đa (%) 100 90 80 70 60 50 40
Với các mảnh đất có Diện tích không chính xác với các số trên thì mật độ xây dựng tối đa được tính nội suy từ mật độ xây dựng của 2 diện tích gần sát trên và dưới (theo quy chuẩn xây dựng nhà ở Việt Nam).

Đối với chung cư, mật độ xây dựng tùy theo diện tích của lô đất và chiều cao công trình: Cụ thể nếu chiều cao của công trình xây dựng từ 16m trở xuống và diện tích khu đất xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 3.000m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 75%. Nhưng cũng với chiều cao trên mà xây dựng trên khu đất 10.000m2 chỉ xây dựng được tối đa 65%, diện tích 18.000m2 được xây 63%, diện tích từ 35.000m2 trở lên được xây 60%.

– Với công trình có chiều cao 31m xây dựng trên đất có diện tích 3.000m2 trở xuống mật độ xây dựng là 75%, nếu xây trên đất 10.000m2 mật độ chỉ còn 48%, còn xây trên đất 18.000m2 là 46% và đất từ 35.000m2 trở lên thì 43%. Với công trình cao 46m xây trên diện tích đất tương ứng như trên thì mật độ xây dựng là 75%, 41%, 39% và 36%. Trường hợp công trình cao trên 46m xây ở đất có diện tích từ 3.000m2 trở xuống mật độ xây dựng là 75%, xây trên đất 10.000m2 mật độ là 40%, trên đất 18.000m2 mật độ 38%, đất từ 35.000m2 trở lên mật độ 35%…

Mật độ xây dựng thuần (net-tô) tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao công trình
Chiều cao xây dựng công trình trên mặt đất (m) Mật độ xây dựng tối đa (%) theo diện tích lô đất
≤3.000m2 10.000m2 18.000m2 ≥35.000m2
≤16 75 65 63 60
19 75 60 58 55
22 75 57 55 52
25 75 53 51 48
28 75 50 48 45
31 75 48 46 43
34 75 46 44 41
37 75 44 42 39
40 75 43 41 38
43 75 42 40 37
46 75 41 39 36
>46 75 40 38 35
Với các mảnh đất có Diện tích không chính xác với các số trên thì mật độ xây dựng tối đa được tính nội suy từ mật độ xây dựng của 2 diện tích gần sát trên và dưới.

Đối với các công trình công cộng như giáo dục, y tế, văn hóa, TDTT, chợ được xây dựng trong các khu vực xây dựng mới, mật độ xây dựng tối đa là 40%.

Riêng phần diện tích trồng cây xanh tại các khu đất xây dựng công trình được qui định như sau: đối với nhà biệt thự, nhà vườn, nhà chung cư thì diện tích đất tối thiểu dành trồng cây xanh là 20%. Nhà trẻ, trường học, bệnh viện, nhà văn hóa phải dành tối thiểu 30% đất để trồng cây xanh. Còn với nhà máy xây dựng phân tán hoặc xây trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp tập trung đều phải dành diện tích cho cây xanh ít nhất 20%.

Quy chuẩn xây dựng: Độ vươn tối đa của ban công, mái đua, ô văng và các phần nhà được phép nhô ra

Trường hợp 1: Chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ:

1) Các bộ phận cố định của nhà:

  • Theo quy chuẩn xây dựng, trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:
    • Đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà: được phép vượt qua đường đỏ không quá 0,2m và phải đảm bảo mỹ quan;
    • Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.
  • Theo quy chuẩn xây dựng, trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua…, nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:
    • Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng tra độ vươn của ban công, ô văng dưới đây:
QUY CHUẨN XÂY DỰNG: BẢNG TRA ĐỘ VƯƠN TỐI ĐA CỦA BAN CÔNG, Ô VĂNG, MÁI ĐUA
Chiều rộng lộ giới (m) Độ vươn ra tối đa của ban công (m) Yêu cầu khác
Dưới 7m 0 – Nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m;
– Đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện;
– Tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;
– Vị trí độ cao và độ vươn phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu, không gian kiến trúc tổng thể toàn khu vực;
– Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng;
7÷12 0,9
>12÷15 1,2
>15 1,4
  • Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
  • Mái đón, mái hè phố (**): khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:
    • Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;
    • Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;
    • Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;
    • Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;
    • Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh…).

2) Phần nhô ra không cố định:

  • Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
  • Các quy định theo quy chuẩn xây dựng về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng độ vươn của các bộ phận của công trình:
QUY CHUẨN XÂY DỰNG: BẢNG TRA ĐỘ VƯƠN PHẦN KHÔNG CỐ ĐỊNH ĐƯỢC PHÉP
Độ cao so với mặt hè (m) Bộ phận được nhô ra Độ vươn tối
đa (m)
Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)
≥ 2,5 Gờ chỉ, trang trí 0,2
≥ 2,5 Kết cấu di động:
Mái dù, cánh cửa
1,0m
≥ 3,5 Kết cấu cố định (phải nghiên cứu quy
định trong tổng thể kiến trúc khu vực):
– Ban công mái đua
– Mái đón, mái hè phố
1,0m
0,6m

Trường hợp 2: Chỉ giới xây dựng lùi vào sâu so với chỉ giới đường đỏ:

  • Theo quy chuẩn xây dựng, không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.
  • Các bộ phận của công trình sau đây được phép vượt quá chỉ giới xây dựng trong các trường hợp sau:
    • Bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô-văng, mái đua, mái đón, móng nhà;
    • Riêng ban công được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1,4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô-gia.

Các yêu cầu kỹ thuật khác đối với công trình xây dựng:

Theo quy trình xây dựng, bạn cần lưu ý thêm một số yêu cầu kỹ thuật khác:

  • Miệng xả ống khói, ống thông hơi không được hướng ra đường phố.
  • Máy điều hòa nhiệt độ không khí nếu đặt ở mặt tiền, sát chỉ giới đường đỏ phải ở độ cao trên 2,7m và không được xả nước ngưng trực tiếp lên mặt hè, đường phố.
  • Biển quảng cáo đặt ở mặt tiền ngôi nhà, không được sử dụng các vật liệu có độ phản quang lớn hơn 70%.
  • Ở mặt tiền các ngôi nhà dọc các đường phố không được bố trí sân phơi quần áo.
  • Hàng rào phải có hình thức kiến trúc thoáng, mỹ quan và thống nhất theo quy định của từng khu vực, trừ những trường hợp có nhu cầu bảo vệ, ngăn cách với đường phố (cơ quan cần bảo vệ, trường học, trạm biến thế điện…).

Không được lấn ranh giới nhà bên cạnh:

  • Quy chuẩn yêu cầu: không bộ phận nào của ngôi nhà, kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất của công trình như móng, đường ống…, được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.
  • Ngoài ra cũng không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Ghi chú:

(*) chỉ giới đường đỏ: là ranh giữa lô đất xây công trình và đường giao thông hoặc các công trình hạ tầng kỹ thuật.
(**) Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà  và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà;
(**)Mái hè phố: là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

Tải toàn bộ Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng (.pdf 715kb)

READ MORE

Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Viện Quy hoạch đô thị – nông thôn biên soạn, Vụ Khoa học Công nghệ trình duyệt, Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3 tháng 4 năm 2008. Quy chuẩn này được soát xét và thay thế phần II, tập I, Quy chuẩn xây dựng Việt Nam được ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

 

QUY CHUẨN XÂY DỰNG VIỆT NAM

QUY HOẠCH XÂY DỰNG

VietnamBuilding Code.

Regional and Urban Planning and Rural Residental Planning

Tải toàn bộ Quy chuẩn kỹ thuật xây dựng Việt Nam về Quy hoạch xây dựng (.pdf 715kb)

MỤC LỤC

CHƯƠNGI. CÁC QUY ĐỊNH CHUNG

1.1Phạm vi áp dụng

1.2Giải thích từ ngữ

1.3Khu vực bảo vệ công trình và khoảng cách ly vệ sinh, an toàn

1.4Yêu cầu đối với công tác quy hoạch xây dựng

CHƯƠNG II. QUY HOẠCH KHÔNG GIAN

2.1Quy hoạch không gian vùng

2.2Tổ chức không gian trong quy hoạch chung xây dựng đô thị

2.3Quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị

2.4Quy hoạch các đơn vị ở

2.5Quy hoạch hệ thống các công trình dịch vụ đô thị

2.6Quy hoạch cây xanh đô thị

2.7Quy hoạch khu công nghiệp và kho tàng

2.8Thiết kế đô thị

2.9Quy hoạch không gian ngầm

2.10Quy hoạch cải tạo các khu vực cũ trong đô thị

2.11Quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn

CHƯƠNG III. QUY HOẠCH CHUẨN BỊ KỸ THUẬT

3.1Các quy định chung đối với quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật

3.2Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật vùng

3.3Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật đô thị

3.4Quy hoạch chuẩn bị kỹ thuật điểm dân cư nông thôn

CHƯƠNG IV. QUY HOẠCH GIAO THÔNG

4.1Các quy định chung về quy hoạch giao thông

4.2Quy hoạch giao thông vùng

4.3Quy hoạch giao thông đô thị

4.4Quy hoạch giao thông điểm dân cư nông thôn

CHƯƠNG V. QUY HOẠCH CẤP NƯỚC

5.1Khu vực bảo vệ công trình cấp nước

5.2Quy hoạch cấp nước vùng

5.3Quy hoạch cấp nước đô thị

5.4Quy hoạch cấp nước điểm dân cư nông thôn

CHƯƠNG VI. QUY HOẠCH THOÁT NƯỚC THẢI, QUẢN LÝ CHẤT THẢI RẮN VÀ NGHĨA TRANG

6.1Các quy định chung

6.2Quy hoạch thoát nước thải, quản lý chất thải rắn, nghĩa trang vùng

6.3Quy hoạch thoát nước thải, quản lý chất thải rắn, nghĩa trang đô thị

6.4Quy hoạch thoát nước, quản lý chất thải rắn, nghĩa trang điểm dân cư nông thôn

CHƯƠNG VII. QUY HOẠCH CẤP ĐIỆN

7.1Các yêu cầu đối với qui hoạch cấp điện

7.2Quy hoạch cấp điện vùng

7.3Quy hoạch cấp điện đô thị

7.4Quy hoạch cấp điện điểm dân cư nông thôn

PHỤ LỤC

READ MORE