Blog

Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện.

Dân số tăng, kéo theo nhu cầu về bất động sản tăng tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển.

Mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng đã phát triển lâu và mạnh mẽ ở các nước phát triển, nghề môi giới bất động sản (bất động sản) là nghề có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống xã hội khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao.

Chân dung nhà môi giới

Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua – bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi.

Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. Vì bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao nên người đại diện cần có biểu hiện thuyết phục nhất đối với khách hàng. Các đại lý bất động sản thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt (họ cần nhớ không chỉ tên, mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng).

Tại các quốc gia phát triển, ví dụ như Mỹ, môi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép – với người môi giới thì khó hơn với đại lý – bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản

Muốn trở thành đại lý bất động sản cũng cần có giấy phép hành nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới bất động sản thì cần tham dự một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; và phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản, thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm

Làm lợi nhất cho khách hàng

Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở. Một số nhỏ – thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn – chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tượng khách hàng.

Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng – là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng.

Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện.

Cơ hội và thu nhập

Nhu cầu tuyển dụng đối với các đại lý và môi giới bất động sản sẽ tăng mạnh đến năm 2014. Lý do là khi dân số tăng cao thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhất là khi nhận thức chung của xã hội là đầu tư vào bất động sản là một đầu tư “khôn ngoan”. Tuy nhiên, do ứng dụng của công nghệ thông tin, ngày nay khách hàng có thể truy cập vào các trang web để tìm kiếm các thông tin liên quan đến bất động sản mà mình quan tâm.

Vì vậy, trong tương lai gần nếu bạn làm nghề bán thời gian hay coi đó là nghề tay trái đều rất khó cạnh tranh. Các quy định và yếu tố pháp lý luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho một số người không chuyên khó mà có thể cạnh tranh được với các công ty làm ăn bài bản và chuyên nghiệp.

Vào nghề môi giới bất động sản khá dễ vì đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt, thù lao lại cao nếu bạn có nhiều khách hàng và giao dịch thành công. Nếu được đào tạo tốt, và có tham vọng – đặc biệt nếu bạn có mối quan hệ rộng trong xã hội và giới kinh doanh – bạn có thể nắm bắt cơ hội thành công trong nghề. Tuy nhiên, người mới vào nghề thì thu nhập thường không ổn định, có thể sau vài tháng không bán được bất động sản nào buộc phải bỏ nghề! Vì vậy, người mới vào nghề, nên có một khoản tiền ít nhất để nuôi mình trong vòng 6 tháng cho đến khi họ có thể có được thu nhập từ tiền hoa hồng!

Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và môi giới bất động sản. Tỷ lệ hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận của đại lý và người môi giới, vào loại bất động sản và giá trị của bất động sản. Tiền hoa hồng được phân chia giữa nhiều đại lý và môi giới bất động sản. Khi bất động sản được bán, người môi giới hay đại lý có bản niêm yết sẽ chia khoản tiền hoa hồng được hưởng với người môi giới hay đại ký bán được bất động sản, và với công ty mà họ đang làm việc

Mặc dù là tiền chia hoa hồng cho các đại lý giữa các công ty là khác nhau, nhưng thường giá trị bằng một nửa số tiền hoa hồng mà công ty nhận được. Đại lý nào vừa có bản niêm yết vừa bán được bất động sản sẽ có số hoa hồng cao nhất.

Nghề môi giới và đại lý bất động sản là nghề khá “nhạy cảm” với biến động của thị truờng, đặc biệt các biến động liên quan đến tỷ giá. Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về bất động sản đương nhiên sẽ giảm xuống.

Thu nhập của 1 người làm đại lý bất động sản ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ 35,670 USD đến 92.770 USD/ năm. Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến việc kinh doanh, môi giới và đại lý bất động sản các loại (nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua, các mục đích công nghiệp…).

Ở Mátxcơva hiện nay, hầu hết các khu chung cư vẫn là “sản phẩm” từ thời Liên Xô cũ. Các tòa nhà đều thấp tầng, không có thang máy và việc cải tạo, sửa chữa vẫn còn rất tự phát, không theo sự đồng bộ.

Tuy nhiên, các căn hộ vẫn có những không gian rất khép kín. Căn hộ nằm cách điện Kremlin khoảng 2 km này là một trong số đó, với một phòng ngủ, phòng khách, phòng làm việc, bếp và phòng tắm. Hiện, nơi này đang được cho thuê với giá 1.200 USD/tháng.

Khu căn hộ chỉ có 6 tầng, không thang máy và thiết kế khá đơn giản, theo model cũ từ thời Liên Xô. Phía sau nhà là một khu sân băng dành cho những cư dân ở đây, một khu vui chơi lý tưởng vào những ngày mùa đông.

Căn hộ có diện tích khá khiêm tốn nên chỉ có một phòng ngủ.

Một chiếc gương lớn được đặt ở sảnh ngay lối đi nối phòng khách với bếp.

Bếp thông thoáng với ánh sáng tràn ngập từ ban công. Ở đây, trong góc tủ lạnh có những hình ảnh của người thân, bạn bè và những hình ảnh của nước Nga. Khu ban công là nơi lý tưởng cho các bữa tiệc thịt nướng ngoài trời vào mùa hè.

Khu vực phòng khách được tạo điểm nhấn bằng hai mảng tường khác nhau, nhờ giấy dán tường. Cây cảnh cũng hiện diện trong không gian này.

Phòng làm việc của chủ nhân trong căn hộ được bài trí với chủ đề thiên nhiên khá yên tĩnh.

Hà Nội là một thành phố có bề dày lịch sử ngàn năm. Nói tới Hà Nội phải nói tới Phố cổ Hà Nội – Khu đô thị cổ với tên gọi 36 phố phường. Đây là khu đô thị được hình thành từ trước thế kỷ 11 và tới nay còn giữ lại được nhiều di tích lịch sử, văn hoá, đặc biệt là không gian sinh hoạt truyền thống. Trong quá khứ, hiện tại và tương lai khu vực này luôn là:

– Một trung tâm thương mại, văn hoá lịch sử và du lịch của Thủ đô cũng như cả nước.

– So với Thế giới khu 36 phố phường của chúng ta có những nét rất riêng biệt, vì ở đó tồn tại cả hai giá trị vật thể và phi vật thể cùng nằm trên một phạm vi lớn (100 ha).

1. Về mặt bảo tồn

Không bảo tồn đơn lẻ từng công trình, hay cụm công trình mà phải bảo tồn được không gian đô thị, trong đó bao gồm cả giá trị di sản vật thể và phi vật thể của đô thị. Đó là hệ thống đường đi ngõ phố, cách sinh hoạt hàng ngày, sự kiếm sống luôn gắn với không gian đô thị.

Không phá vỡ cơ cấu không gian truyền thống. Đó là các ô phố hình thành theo các phường nghề truyền thống với hơn 80 ô phố to nhỏ khác nhau và các ngôi nhà hình ống thấp tầng mái dốc luôn có các sân trong.

Các công trình Tôn giáo tín ngưỡng gắn liền với sự hình thành của các phố nghề. Như đình Kim Ngân gắn với nghề vàng bạc và phố Hàng bạc, đình Lò Rèn gắn với nghề rèn và phố Lò Rèn…

Bảo vệ và phục hồi các ngành truyền thống cần chú ý đến sự quá tải về sức người, sức hàng và môi trường. Do vậy, cần cân nhắc nghề nào có thể phát huy được truyền thống nhưng không gây ô nhiễm môi trường và có tác động tốt tới kinh tế, văn hoá, du lịch.

Trong quan điểm bảo tồn và phát triển cần thấy rõ:

– Không phát triển kinh tế thì không thể bảo tồn được. Trong quá khứ, hiện tại và tương lai khu vực này vẫn là một trung tâm thương mại nên vấn đề phát triển kinh tế là điều tất yếu, nếu các biện pháp bảo tồn làm giảm sự phát triển kinh tế thì khu vực này sẽ tự lụi tàn.

– Không nâng cao cuộc sống hiện tại, thì không thể bảo tồn. Mâu thuẫn này nảy sinh ngay trong cuộc sống hàng ngày của cộng đồng, không đảm bảo chất lượng sống để theo đuổi mục tiêu bảo tồn, đây không phải một giải pháp thích hợp. Con người sẽ tự phá bức tường vô hình này và như vậy sẽ không kiểm soát được.

2. Về mặt cải tạo và nâng cao tiện nghi sống

Môi trường sống, đặc biệt là khu lõi của các phố có tình trạng ô nhiễm khá cao vì nó thiếu ánh sáng, thiếu thông thoáng gió nên độ ẩm cao. Do đó, mục tiêu trước mắt phải nâng cao điều kiện sống, như tăng diện tích ở, giảm mật độ cư trú và xây dựng, nâng cao chất lượng hạ tầng…

Tỷ lệ nhà cổ cần được bảo tồn chỉ chiếm xấp xỉ 10%, nhà cũ (có nét đặc trưng và xây trong khoảng thời gian từ 1901 tới 1945) chiếm khoảng 25%. Nhà mới xây dựng (có phép và không phép) chiếm 15%. Nhà không có giá trị bảo tồn và tình trạng kết cấu còn sử dụng được chiếm khoảng 15%, nhà không có giá trị bảo tồn nhưng đang trong tình trạng xuống cấp nguy hiểm chiếm tới 35%.

Do vậy, việc xây chen những ngôi nhà trong khu phố cổ là điều tất yếu và nó sẽ chiếm một tỷ lệ lớn. Xây mới, nhưng không phá vỡ cấu trúc không gian chung và hài hoà với những cái đã có, đó là hai điểm chính đòi hỏi đối với một ngôi nhà xây mới trong khu phố cổ.

3. Các dạng nhà ở

Những ngôi nhà ở hình thành theo cùng sự phát triển nhiều mặt của cả khu nên nó phản ảnh khá rõ những sự thay đổi. Nhìn vào cấu trúc các lớp nhà của các ô phố thấy một điểm khá rõ tiến trình xây dựng nhà ở đây:

– Gần như 100% các nhà ở đều có cửa hàng.

– Những ô phố hẹp nhà xây bám 2 mặt phố chính để lấp đầy ô phố.

-Những ô phố hình dáng gần vuông thì việc xây nhà cùng lúc theo 4 phố (xuất hiện của đường chéo, do sự kết thúc của các nhà ở góc phố) nên các nhà ở giữa phố thường có chiều sâu lớn hơn nhà đầu phố.

– Chiều rộng của các nhà phía tây của khu phố thường lớn hơn phía đông. Lý do của nó là phái đông là khu thương mại sầm uất có mật độ cư trú cao và hình thành trước, phần phía tây hình thành sau có ảnh hưởng nhiều của lối sống mới và phong cách kiến trúc mới.

– Dạng nhà ống là đặc trưng của khu phố cổ cho dù nó xây trước năm 1900, trong giai đoạn 1901 tới 1945 hay sau này, các nhà thường hẹp và sâu, có từ 1 tới 3 lớp sân trong.

– Các nhà kế sát nhau, nên khả năng thông gió và chiếu sáng kém, kết cấu móng phức tạp.

Những ngôi nhà nằm trong diện nghiên cứu cũng có những đặc điểm chung của nhà ở trong khu vực này và dựa trên kích thước của khu đất, cách bố trí sân trong có thể chia thành mấy dạng sau:

– Dạng nhà có chiều ngang <3,2m và chiều sâu từ 15 tới 60m, chiếm khoảng 40%.

– Dạng nhà có chiều ngang từ 3,2m tới 6m và chiều sâu từ 20 tới 50m, chiếm tỷ lệ khoảng 40%.

Dạng nhà có chiều ngang >6m và chiều sâu từ 30 tới 60m, chiếm khoảng 20%.

Trong các dạng nhà này cách bố trí các sân trong, phụ thuộc chính vào chiều sâu của nhà. Chiều sâu từ 15 tới 30m thường có 2 sân và không bằng nhau (sân trước lớn thì sân sau nhỏ hoặc ngược lại. Chiều sâu >30m thường có 3 sân này có tác dụng thông thoáng, lấy ánh sáng rất hiệu quả. Hiện tại do cơ cấu gia đình tăng, nên người ở đã tự cơi nới làm biến dạng những sân trong làm mất tác dụng của nó trong vai trò điều tiết vi khí hậu trong nhà.

4. Các ngôi nhà mới đã xây dựng tại khu phố cổ

Trong khu vực phố cổ do nhu cầu về cuộc sống như thiếu diện tích ở, làm nhà cho thuê nên đã có nhiều công trình được xây dựng theo nhiều kiểu cách khác nhau nên nó để lại không ít những khiếm khuyết trong xây dựng cũng như kiến trúc đồng thời làm hỏng cấu trúc truyền thống của các ô phố và các ngôi nhà. Nhưng cũng không thể phủ nhận được các mặt tích cực của chúng.

Những mặt tích cực:

– Đã góp phần giảm tỷ lệ những nhà xuống cấp nguy hiểm trong toàn khu.

– Những ngôi nhà có thiết kế và thiết kế có chú ý tới những quy định của việc xây dựng trong khu phố cổ và các tác giả cũng như chủ nhân hiểu biết về giá trị bảo tồn chung trong toàn khu đã làm đẹp thêm cho không gian và vẻ mặt của phố phường mà không phá vỡ hình ảnh chung. Nhưng tỷ lệ các công trình được đánh giá tốt còn quá ít.

– Nâng cao được tiện nghi sống (tăng diện tích ở, điều kiện tiện nghi của vệ sinh và bếp).

– Do các nhà làm mới đều sử dụng tầng một làm cửa hàng, nơi giao dịch vô hình chung đã làm sống lại không khí của đô thị xưa nhưng ở mức độ cao hơn. Điều này không phải đô thị cổ nào trên thế giới cũng làm được.

– Bước đầu tạo dựng được một số cán bộ kỹ thuật, cán bộ quản lý và công nhân có kinh nghiệm trong việc tổ chức và thi công trong điều kiện chật hẹp, đòi hỏi phải chú ý tới việc bảo tồn chung cho khu phố cổ.

Những tồn tại:

– Không ít những công trình xây dựng đã làm mật độ xây dựng tăng thêm, do quá tận dụng đất để tăng diện tích cho các phòng để cho thuê.

– Làm tăng hệ số sử dụng đất (nhiều tầng) góp phần chất thêm người cư trú trong khu vực vốn đã đông dân.

– Chiều cao nhà lấn át các công trình kề bên.

– Kiểu cách, các chi tiết (ban công, cửa sổ…) và vật liệu trang trí không phù hợp với khung cảnh chung.

– Làm hư hại tới nhà bên cạnh trong quá trình thi công.

– Làm giảm khả năng thông thoáng, lấy ánh sáng chung.

5. Những kinh nghiệm của nước ngoài

Ở một số thành phố trên thế giới có phần đô thị cần bảo tồn đều có những quy định rất khắt khe trong xây dựng. Các quy định này dựatrên quy hoạch chi tiết của từng khu vực cụ thể và luôn bổ sung sửa đổi theo các tình huống xẩy ra trong thực tế. Qua những khảo sát và nghiên cứu cho thấy:

– Trong khu vực bảo tồn vẫn có thể cho phép xây chen những ngôi nhà mới.

– Những ngôi nhà mới phải tuân thủ các quy định chung và riêng của thành phố và khu vực bảo tồn với các chỉ số về quy hoạch, xây dựng…

– Quy mô thích hợp và chiều cao hoà nhập của công trình là yếu tố quan trọng. Trong từng khu vực cụ thể có quy định đường bao cho công trình (Envelope building), các công trình không được phép thừa ra ngoài đường bao này.

– Biện pháp thi công thích hợp và đội ngũ cán bộ, có đội ngũ công nhân chuyên về xây dựng trong các khu vực chật hẹp là cần thiết. Như vậy mới đảm bảo không gây ảnh hưởng tới sinh hoạt hàng ngày của dân cư.

– Biện pháp quản lý rất chặt chẽ, tất cả dựa vào luật và trong luật chỉ rõ phải tuân theo các thông số trên quy hoạch chi tiết (hay thiết kế đô thị cho từng khu vực). Tuyệt nhiên không có phạt tồn tại.

6. Những đề xuất trong việc xây chen nhà ở khu 36 phố phường

Trong quy chế quản lý phố cổ có nêu: giữ nguyên cấu trúc không gian, mạng lưới đường… nên trong phạm vi nghiên cứu không đề cập tới vấn đề quy hoạch chung, đồng thời tôn trọng các quy định có tính pháp lý của thành phố. Do vậy chỉ nêu những vấn đề liên quan tới loại nhà xây mới.

+ Về phương pháp luận

Quan điểm bảo tồn trong sự phát triển là gìn giữ những cái cũ có giá trị, hiện đại những cái đã lạc hậu, nhưng phải giải quyết được tính kế thừa, tính liên tục trong quá trình phát triển của đô thị.

Dựa trên quan điểm này xây dựng mô hình nghiên cứu. Lấy mục tiêu là gìn giữ cấu trúc không gian, cải thiện điều kiện sống. Từ đó nhìn nhận, cái gì là truyền thống:

– Mật độ, phong cách kiến trúc, vật liệu, tổ hợp không gian (trong đó các sân trong đóng một vai trò quan trọng), hệ thống kết cấu.

– Nhịp điệu đặc và rỗng (có thể xây dựng thành mô hình toán học về sự phân bổ giữa đặc và rỗng).

– Sự kết nối không gian (vị trí thì gần nhưng sự tiếp cận thì xa giống như câu nói “gần nhà xa ngõ”).

Để đưa tới mục tiêu mới trong nhà ở là:

– Mở rộng không gian cá nhân.

– Cải thiện môi trường sống.

– Làmphong phú không gian nội và ngoại thất.

– Gìn giữ không gian truyền thống và để cụ thể hoá mục tiêu này bằng một thiết kế với các nhiệm vụ phải giải quyết:

– Mảnh đất cụ thể nếu hẹp: phải chặt chẽ trong tổ hợp không gian, nếu rộng: khả năng tổ hợp phong phú hơn.

– Khối tích và dân số: trước hết, cải thiện điều kiện sống, giữ nguyên dân số và khối tích. Sau đó khai thác các tiềm năng để tăng dân số, tăng khối tích, đòng thời cải thiện môi trường sống.

– Tôn trọng và vận dụng sáng tạo các quy định về mật độ xây dựng (không gian 2 chiều, 2D) tỷ lệ giữa đặc và rỗng (không gian 3 chiều, 3D). Đặc là các không gian ở cần có tường bao bọc, rỗng là những không gian như sân trời, giếng trời, ban công.

Việc vận dụng các không gian đặc và rỗng (những sân trong, sân thượng) sẽ tạo ra một số hiệu quả:

– Tăng diện tích mặt tường ngoài nhờ tăng độ chiếu sáng tự nhiên và thông thoáng gió tự nhiên.

– Tăng chức năng sử dụng của một số bề mặt làm linh hoạt sân trong và sân thượng.

– Làm phong phú các không gian mở như sân trong, không gian hang mát, vườn treo, khoảng không gian thông tầng.

+ Về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Để giữ nguyên hoặc giảm độ xây dựng phải chú ý tới việc bố trí các sân trong, tuyệt đối không cắt bỏ chúng (nó là đặc trưng của nhà phố cổ, như đã nói ở trên) trong việc làm giảm mật độ xây dựng các khoảng không gian mở khác cần có sự kết nối để tạo ra nhiều khoảng rỗng ta hình dung một khối có nhiều khoảng rỗng ở trong sẽ xốp và không khí sẽ qua nó dễ dàng. Khi nói tới mật độ và hệ số sử dụng đất không nên nghĩ chỉ có 2 chiều (2D) cần tính nó ở không gian 3 chiều (3D).

+ Về chiều cao của nhà

Là một yếu tố quan trọng trong việc giữ được nhịp điệu chung của khu phố, nên khi thiết kế cần căn cứ vào các điểm sau:

– Quy định chung của khu phố cổ (mặt giáp đường 12m, phía trong <16m).

– Thiết kế đô thị cho từng ô phố (hiện nay chưa có).

– Chiều cao của công trình đã được xếp hạng bảo tồn.

– Khả năng thông gió và chiếu sáng tự nhiên.

+ Về giải pháp kiến trúc

Tuỳ thuộc vào kích thước khu đất, vị trí và số lượng gia đình cư trú để đưa ra giải pháp cụ thể.

Đối với mảnh đất hẹp (<3m) nên tổ chức nhiều không gian rỗng (sân trong, khoảng thông tầng kết hợp với cầu thang) như vậy thuận tiện cho tổ chức nút giao thông và tăng độ thông thoáng cũng như lấy ánh sáng.

Đối với mảnh đất rộng từ 3,5m – 6m việc tổ chức không gian sẽ linh hoạt hơn, như tổ chức hành lang để thuận tiện giao thông và tăng sự riêng biệt, có thể tổ chức hai ba giếng trời và kết hợp với các khoảng trống để tăng sự đa dạng về các loại diện tích cho các gia đình.

Đối với mảnh đất có chiều rộng >6m, ngoài khả năng tổ hợp như loại thứ hai còn có thể mở rộng phần hành lang tầng trệt để tạo thành một “phố trong nhà” để tăng điều kiện kiếm sống cho người dân (hầu như các hộ đều có nhu cầu này).

+ Về hình thức mặt đứng và màu sắc ngoài nhà

Phải hoà nhập với các công trình xung quanh về chiều cao, hình dáng, kiểu cách và các chi tiết trang trí cũng như mầu sắc.

Khi dùng các thủ pháp tương phản phải cân nhắc để đạt được hiệu quả thẩm mỹ chung cho toàn khu vực.

+ Về giải pháp kết cấu và thi công

Nguyên tắc cơ bản nhất là không ảnh hưởng tới công trình bên cạnh và cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của cư dân. Do đó các giải pháp kết cấu nên dùng là:

– Giảm trọng lượng, tăng đọ cứng, độ bền. Trong khi chưa có điều kiện sử dụng các vật liệu như vậy thì khung BTCT đổ tại chỗ, sàn lắp ghép tấm nhẹ, hoặc đổ tại chỗ là thích hợp.

– Vật liệu bao che và ngăn cách dùng loại nhẹ và có chiều dầy nhỏ là thích hợp, đặc biệt đối với những nhà hẹp lòng.

– Các thiết bị như khu vệ sinh nên dùng loại liền khối (đúc sẵn liền xí, tắm, rửa vào một khối bằng nhựa có chất lượng cao) như vậy kích thước sẽ được giảm phù hợp không gian chật hẹp và thuận tiện lắp đặt.

– Thiết bị thi công và biện pháp thi công phải phù hợp.

7. Kết luận

Không thể tách rời nhưng vấn đề nêu trên để giải quyết vì chúng luôn luôn hoà quệt vào nhau.

Trong từng mảnh đất cụ thể, từng tuyến phố cụ thể, từng ô phố cụ thể mà các vấn đề nêu ở phân trên của bài này có mức độ quan trọng khác nhau.

Không thể áp dụng đồng đều độ cao như trong quy định tạm thời về quản lý của khu phố cổ vì ai cũng tận dụng tối đa chiều cao cho phép dần dần sẽ dẫn tới một sự đồng đều đơn điệu, cần nhanh chóng có thiết kế đô thị cho từng ô phố hay tuyến phố như vậy mới có khả năng bảo vệ được nhịp điệu sinh động của khu phố.

Cần có đơn vị thiết kế và thi công riêng cho khu vực này. Vì sự am hiểu điều kiện riêng của khu phố cổ và kỹ thuật bảo tồn là một yếu tố của sự thành công.

Việc quản lý là khâu hết sức quan trọng trong các khu vực cần bảo tồn. Công việc này phải dựa trên các cơ sở pháp lý và đặc biệt là thiết kế đô thị cho từng khu vực cụ thể. Công việc này dòi hỏi nhiều tiền và nhiều công sức nhưng là cần thiết.