Category Archives: Xin phép & Hoàn công

Ðể quản lý trật tự xây dựng sau khi GPMB tuyến Kim Liên – Ô Chợ Dừa, chính quyền địa phương đã phải nỗ lực trong quản lý, đồng thời tạo điều kiện để người dân hiểu và chịu đi xin phép trước khi xây dựng. Ấy thế nhưng, khi chuyện đi xin phép và cấp phép vừa mới ổn thỏa thì câu chuyện về “hậu” cấp phép lại trở nên nóng bỏng… Tại tuyến Kim Liên – Ô Chợ Dừa có rất ít trường hợp xây dựng không phép nhưng những vi phạm, xây dựng sai phép lại không ít và khó bề kiểm soát.

Ðầu tiên phải kể đến những hộ nằm trong phạm vi quy hoạch đất xây dựng công trình công cộng sau GPMB. Theo quy định, quận Ðống Ða chỉ cấp giấy phép xây dựng tạm cho những công trình này với quy mô 2 tầng, 1 tum và chiều cao không quá 8m. Một số hộ dân sau khi có được giấy phép xây dựng liền “nhanh tay” xây thành 4, 5 tầng. Ở vài hộ dân có diện tích mặt bằng dưới 40m2 cũng xảy ra tình trạng tương tự (theo quy định chỉ được xây không quá 3 tầng). Với các trường hợp này, cả hai phường Phương Liên và Nam Ðồng đều than… khó quản (!). Nói cho cùng những hộ thuộc diện cắt xén, không được bố trí nhà tái định cư, cũng có những khó khăn nhất định khi diện tích đất ở nhỏ đi mà tầng cao còn bị hạn chế.

Trên tuyến, nhiều trường hợp chỉ được cấp phép tạm tại những đường nhánh. Có rất nhiều đường nhánh đâm ra tuyến đường vành đai mới mở như: đường nối sang đê La Thành đến ngõ chợ Khâm thiên, đường nối sang hồ Ðấu, sang khu Trung Tự, sang ngõ Thổ Quan. Nếu chính quyền địa phương không kịp thời quản lý thì sẽ rất khó khăn khi thực hiện các dự án xây dựng đường nhánh. Hiện nay, nhiều đường nhánh chỉ bị ngăn bởi một lớp nhà nhưng do chưa có dự án nên chính quyền vẫn phải cấp phép xây dựng công trình dù chỉ là tạm. Cái khó là quy hoạch thì thể hiện những đường nhánh này nhưng chưa hề có văn bản nào đề cập đến việc đầu tư xây dựng, cải tạo. Ở đường nhánh sang hồ Ðấu, có trường hợp được cấp phép 2 tầng đã xây thành 5 tầng. Tại cuộc họp ngày 10/5, UBND quận Ðống Ða đã yêu cầu phường và lực lượng chức năng phải kiên quyết xử lý trường hợp này, tránh tình trạng xây dựng tràn lan tại trên các trục nhánh của tuyến đường.

Theo ông Nguyễn Văn Thành, phó chánh thanh tra xây dựng quận Ðống Ða, không chỉ khó khăn trong việc ngăn chặn sai phạm, mà việc xử lý sai phạm cũng rất khó. Quy định hiện hành chỉ yêu cầu làm theo giấy phép xây dựng đã được cấp mà không nói đến việc tháo dỡ phần xây dựng sai phép. Sự khó khăn của lực lượng thanh tra chuyên ngành khi xử lý công trình xây dựng sai phép do thiếu chế tài là tình trạng chung chứ không chỉ riêng trên tuyến Kim Liên – Ô Chợ Dừa. Theo quy định, những hộ dân đã được cấp giấy phép xây dựng phải báo với phòng Xây dựng – Ðô thị (nơi cấp phép) khi khởi công, giác móng để kiểm tra. Tuy nhiên, theo lãnh đạo phòng Xây dựng – Ðô thị quận, chưa bao giờ dân thông báo lại về việc khởi công công trình nên khó bề kiểm soát được tiến độ cũng như sai phạm (nếu có) của các công trình đã được cấp phép.

Trước những vấn đề phát sinh “hậu” cấp phép, UBND quận Ðống Ða đã giao nhiệm vụ cho cán bộ của phòng Xây dựng – Ðô thị giải quyết hồ sơ xin phép công trình nào thì phải chịu trách nhiệm quản lý sau khi cấp phép công trình đó, kịp thời phát hiện sai phạm. Tuy nhiên, lực lượng này chỉ có thẩm quyền lập biên bản, kiến nghị đình chỉ, xử lý chứ không có trách nhiệm xử lý vi phạm. Vì vậy, để quản lý cho nghiêm cần phải có sự phối hợp chặt chẽ, thường xuyên, giữa cán bộ phòng Xây dựng – Ðô thị và UBND phường, các cán bộ quản lý trật tự xây dựng tại địa bàn. Chịu trách nhiệm chính vẫn là UBND phường sở tại. UBND quận Ðống Ða chỉ đạo các phường và phòng chức năng, đối với các trường hợp sai phép đã nhắc nhở mà vẫn cố tình vi phạm thì báo cáo để quận ra quyết định thu hồi giấy phép.

Một vấn đề khiến chính quyền đau đầu khác là tình trạng nhà dân xây dựng lô xô, cốt nền không đồng nhất mặt tiền như răng bà lão. Mặc dù khi cấp phép, cán bộ đô thị đã hướng dẫn về cao độ nền song do chưa có cao độ chuẩn cắm tại hiện trường nên nhiều nhà dân vẫn xác định bằng cách… dóng sang nhà hàng xóm. Sự tuỳ tiện trong xác định cốt nền đã dẫn đến trường hợp hai công trình cạnh nhau chênh lệch cốt cao độ tới nửa tầng. Ngay lúc này, tuyến đường được đánh giá “đắt nhất hành tinh” này đã bộc lộ nhiều bất cập về diện mạo đô thị. Vừa qua, chủ đầu tư dự án đã thông báo để chính quyền có biện pháp xử lý đối với một số trường hợp vi phạm chỉ giới tuyến đường. Ðiều đáng nói, đã hơn nửa năm kể từ khi khởi công xây dựng tuyến đường nhưng việc xác định cao độ nền đường trên thực địa và bổ sung mốc giới bị mất do phá dỡ công trình vẫn chưa được thực hiện. Ðược biết, thành phố đã giao cho chính chủ đầu tư dự án thực hiện việc cắm mốc cao độ nền và bổ sung mốc giới.

TP.HCM vừa triển khai NĐ 90/CP của Chính phủ và Thông tư 05 (TT 05) của Bộ Xây dựng cho các sở-ngành, quận-huyện. Tuy đã có thông tư hướng dẫn thi hành NĐ 90/CP nhưng việc cấp 2 loại giấy hồng mới vẫn còn một số lấn cấn. Trao đổi với Báo SGGP về những vướng mắc này, ông Đỗ Phi Hùng, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết:

Qua tổng hợp ý kiến của các quận, huyện và phản hồi của người dân thông qua buổi giao lưu trực tuyến của SGGP về chủ đề này vào ngày 9/11/2006, Sở Xây dựng đã kiến nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh một số nội dung tại TT 05 cho phù hợp.

Cụ thể: Theo quy định mới, nhà ở riêng lẻ trên khuôn viên đất có diện tích lớn hơn hạn mức đất ở và nhiều mục đích sử dụng khác nhau, nếu không phân chia riêng được diện tích đất ở kèm theo nhà thì cấp riêng giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu đối với nhà ở theo NĐ 90/CP và GCN quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai. Nội dung này chưa rõ chi tiết.

Trong khi đó, trường hợp đất ở cá nhân nếu có vườn, ao đan xen trong cùng một thửa đất có nhà ở (nhiều mục đích khác nhau) được sử dụng trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai có hiệu lực) và chưa xác định ranh của từng loại đất thì Luật Đất đai và NĐ 181/CP của Chính phủ đã quy định rất rõ. Đề nghị Bộ Xây dựng có hướng dẫn cụ thể để cơ quan cấp GCN thuận lợi hơn khi cấp giấy hồng 2 quyền cho chủ sở hữu.

Như vậy, các văn bản pháp luật sẽ có sự liên thông giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai. Ngoài ra, Sở Xây dựng cũng kiến nghị Bộ Xây dựng bãi bỏ quy định cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phải ban hành Quyết định cấp GCN quyền sở hữu nhà ở trước khi thực hiện cấp mới GCN. Việc ban hành quyết định trên chỉ tạo thêm thủ tục hành chính không cần thiết, gây phiền hà cho cơ quan cấp GCN và người xin cấp GCN.

°Thưa ông, theo TT 05, chủ sở hữu nhà ở đã có GCN quyền sử dụng đất ở, nếu có nhu cầu cấp thêm GCN quyền sở hữu nhà ở và không phải nộp lại GCN quyền sử dụng đất ở. Như vậy là một chủ nhưng được cấp tới hai GCN?

-Theo Luật Nhà ở và NĐ 90/CP, nếu chủ sở hữu nhà đồng thời là người có quyền sử dụng đất thì được cấp GCN quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (giấy hồng 2 quyền), nếu chủ sở hữu nhà không phải là người có quyền sử dụng đất thì sẽ cấp GCN quyền sở hữu nhà (giấy hồng 1 quyền) cho nhà. Chính vì thế, để tránh phát sinh rắc rối khi thực hiện các giao dịch dân sự, Sở Xây dựng đã đề nghị Bộ Xây dựng điều chỉnh nội dung này cho phù hợp với Luật Nhà ở và NĐ 90/CP: chủ nhà đồng thời là chủ đất thì chỉ cấp một giấy hồng 2 quyền.

°Trường hợp chủ sở hữu chung đã chết trước khi nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN thì phải giải quyết thừa kế theo quy định của pháp luật, sau đó mới nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN. Vậy các trường hợp chưa có giấy chủ quyền hợp pháp thì giải quyết thế nào?

-Những trường hợp chưa có giấy chủ quyền hợp pháp thì không thể lập thủ tục khai di sản thừa kế theo quy định. Do đó, Sở Xây dựng cũng kiến nghị được ghi tên người đại diện thuộc hàng thừa kế theo quy định (được các đồng thừa kế khác đồng ý nếu có nhiều người cùng thừa kế), hoặc ghi đủ tên các đồng sở hữu đối với các trường hợp đã thực hiện thủ tục giải quyết thừa kế theo Luật Dân sự.

°Các đối tượng là Việt kiều về nước cư trú 6 tháng trở lên sẽ được phép mua một nhà ở riêng lẻ hoặc căn hộ chung cư; trường hợp Việt kiều giao dịch nhà thuộc sở hữu tư nhân được xác lập trước ngày 1/7/1991 có được cấp giấy hồng mới?

-Hiện nay các cơ quan có thẩm quyền chưa có hướng dẫn về việc mua nhà của Việt kiều cư trú trên 6 tháng tại Việt Nam cũng như trường hợp Việt kiều được xác lập quyền sở hữu nhà trước ngày 1/7/1991 theo NQ 1037 của UB Thường vụ Quốc hội. Do đó TPHCM chỉ giải quyết cấp giấy hồng mới cho các đối tượng theo quy định lâu nay. Các trường hợp trên cần phải chờ hướng dẫn.

Dự thảo nghị định mới hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (về một số trường hợp cấp sổ đỏ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất) đang được Bộ TN-MT rà soát, hoàn thiện. Được đưa ra lấy ý kiến các chuyên gia hôm qua, bản dự thảo mới nhất hiện có nhiều quy định đáng lưu ý.

Đất không giấy tờ được xét cấp “sổ đỏ”

Theo dự thảo nghị định, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai nhưng đã sử dụng ổn định trước 15/10/1993, không có vi phạm, được xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã có thì được xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN). Nếu tại thời điểm xét duyệt chưa có quy hoạch, thì người sử dụng vẫn được cấp GCN.

Trường hợp sử dụng đất trái với quy hoạch (tại thời điểm xét cấp GCN) và cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có chủ trương thu hồi đất thì người sử dụng đất không được cấp GCN nhưng được sử dụng theo hiện trạng cho tới khi có quyết định thu hồi đất.

Về các nghĩa vụ tài chính liên quan đất đai, nếu cơ quan nhà nước chậm làm thủ tục hoặc hướng dẫn kê khai đăng ký không đúng quy định… thì thời điểm tính nghĩa vụ tài chính được xác định tại thời điểm nộp hồ sơ lần đầu.

Đất giao trái thẩm quyền được hợp thức hóa

Theo dự thảo nghị định, đất được sử dụng theo văn bản giao đất (có ký tên, đóng dấu) của cơ quan, tổ chức giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/72004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực) nhưng có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan, tổ chức trước ngày này, nếu được UBND cấp xã trở lên xác nhận là đất không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp GCN. Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng.

Không được cấp “sổ đỏ” trong trường hợp nào?

Cũng theo dự thảo, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 15/10/1993 không được cấp GCN nếu tại thời điểm bắt đầu sử dụng có một số hành vi vi phạm như: vi phạm quy hoạch xây dựng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và công bố; lấn chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc; lấn chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng; lấn chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Ngoài ra, sẽ xử lý tương tự đối với các hành vi vi phạm quy hoạch tổng thể hoặc quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý…

Bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất sử dụng sau 15/10/1993

Về xử lý thu hồi, bồi thường đối với đất không giấy tờ sử dụng từ sau 15/10/1993 tới trước 1/7/2004, nếu được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì hộ gia đình, cá nhân được xét cấp GCN. Tuy vậy, hộ gia đình, cá nhân sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích sử dụng không vượt quá hạn mức đất ở. Phần vượt hạn mức (nếu có) sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất.

Đối với diện tích đất thuộc dạng trên nhưng chưa được cấp GCN, dự thảo giải quyết theo hướng nếu đất đang sử dụng thuộc nhóm đất nông nghiệp thì người đang sử dụng được bồi thường theo đúng diện tích đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp.

Trường hợp là đất có nhà ở, công trình và không có các vi phạm trong quá trình sử dụng thì được bồi thường 50% giá trị về đất đối với diện tích thực tế đang sử dụng nhưng phần được bồi thường cũng không được vượt quá hạn mức giao đất ở.