Khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống, thị trường nhà đất đã sôi động hơn nhiều. Cầu tăng mạnh, giá được đẩy lên nhanh chóng và thị trường bất động sản đang thu hút một lượng vốn lớn.

Ngoài các nhà đầu cơ, những nhà đầu tư nhỏ thu được lợi nhuận từ chứng khoán đã rút một phần vốn lớn để bỏ vào thị trường bất động sản, tìm chốn “an cư, lạc nghiệp”. Việc quyết liệt siết chặt tín dụng cho vay cầm cố chứng khoán của Ngân hàng Nhà nước khiến các ngân hàng cổ phần phải tăng tốc đẩy nhanh tín dụng để có thể điều chỉnh dư nợ cho vay kinh doanh chứng khoán xuống mức 3%.

Chỉ sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng “bơm” tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Hình thức vay chủ yếu là trả góp, với giá trị khoản vay cao và thời gian kéo dài gấp đôi so với trước, lên đến 20 năm. Vào thời điểm này, chỉ với 10-20% vốn tự có, đã có thể sở hữu căn hộ theo ý muốn. Các ngân hàng đều áp dụng chung những điều khoản về giá trị khoản vay từ 70 đến 80%, thậm chí lên đến 90-100% giá trị nếu khách hàng thế chấp bằng bất động sản khác ngoài căn nhà chuẩn bị mua. Lãi suất tương đối cạnh tranh, chỉ dao động từ 0,95 đến 1,1% mỗi tháng, thay vì 1,1 – 1,3% như trước đây. Các ngân hàng còn phát triển thêm nhiều sản phẩm tín dụng cho vay mua nhà, đất trả góp để nhanh chóng bơm tiền vào bất động sản. Đặc biệt, để thu hút khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay.

Có thể kể ra những ngân hàng đã có những “phản ứng” mạnh trước sự hồi phục của thị trường bất động sản như Eximbank Việt Nam, Techcombank, HSBC, HDBank, Vietcombank (Tân Thuận), Indovina Bank, VID Public Bank, MHB, Sacombank, ABBANK và ANZ. Eximbank Việt Nam chỉ áp dụng mức lãi suất dưới 1% mỗi tháng đối với loại hình tín dụng này. Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm với mua nhà, tỷ lệ cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn. Ngoài lãi, khách hàng chỉ phải thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu và 25%, 30% và 30% trong thời gian còn lại. Khách hàng có thể sử dụng chính ngôi nhà đã mua làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của mình. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hỏa hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay. ABBank mua bảo hiểm cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam – đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng.

Tuy nhiên, theo đánh giá của một chuyên gia ngành tài chính, ngoài những khách hàng có nhu cầu vốn thực sự để mua nhà – đất, không thể loại trừ các nhà đầu cơ bất động sản. Vì vậy, việc nâng cao hạn mức giá trị khoản vay, đồng thời tạo điều kiện dễ dàng để nhanh chóng thu hút khách hàng là nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cho những nhà băng thiếu sự kiểm soát chặt chẽ các khoản tín dụng bất động sản vì thị trường nhà đất luôn có những diễn biến “nóng – lạnh” khó lường.

Tình trạng này đã được Ngân hàng Nhà nước đưa ra khuyến cáo cách đây khoảng 3 năm, khi thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đóng băng. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước TP HCM cũng có khuyến nghị đối với các ngân hàng trên địa bàn trong việc bơm tiền vào thị trường bất động sản.

Theo nhận xét của một quan chức trong ngành, hiện vốn khả dụng của nhiều nhà băng trong tình trạng dư thừa, đồng thời để điều chỉnh được dư nợ cầm cố chứng khoán xuống mức 3%, nhiều ngân hàng phải đẩy nhanh dư nợ. Vì vậy, khi có cơ hội sẽ nhanh chóng giải bài toán đầu ra, trong đó có cả việc đẩy vốn vào thị trường nhà đất.

Theo ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM, chính tín dụng bất động sản đang góp phần tạo đà cho sự tăng trưởng tín dụng nóng những tháng cuối năm. Đến 31.10, tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Và chỉ trong tháng 10, các ngân hàng đã cho vay thêm 29.000 tỷ đồng (tăng 9,2% so với một tháng trước đó và lượng tiền đồng chiếm đến 70%).

“Ngân hàng không nên chạy đua chỉ tiêu cuối năm hoặc thấy bất động sản tăng giá đã vội bơm vốn, nhưng bỏ qua các điều kiện kiểm soát tín dụng sẽ tạo cơ hội cho nợ xấu gia tăng. Điều này đã từng xảy ra ở những nước có kinh nghiệm lâu năm trong việc cho vay bất động sản, cụ thể là Mỹ”, ông Hạnh nói.

Ông Hồ Hữu Hạnh cho rằng, giá bất động sản tăng gần đây là điều bất hợp lý. Trong đó, việc ngân hàng đẩy vốn nhanh chóng vào thị trường nhà, đất cũng góp phần thổi bùng giá bất động sản tăng cao. Đây chính là nguy cơ tiềm ẩn rủi ro, vì giá bất động sản cũng như chứng khoán sẽ biến động bất ngờ và khó lường trước.

Phòng Tư vấn thiết kế Kiến trúc & Thi công Xây dựng Wedo