ACB mở sàn giao dịch nhà đất bằng tiền đồng

* Giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng, chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất phần vốn ứng trước cho khách hàng

“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng.

Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning – Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng. Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải “chiều lòng” các “thượng đế” của mình bằng cách xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định mua.

Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu cao.

Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị trường

BĐS Việt Nam là:

Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở.

 

Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Năm 2005 Việt Nam thu hút được 5,5 tỉ đô la Mỹ đầu tư nước ngoài, bằng 10% GDP (trong khi đầu tư nước ngoài vào Ấn Độ chỉ có 3,5 tỉ đô la Mỹ, vào Trung Quốc bằng 3% GDP).

 

Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.

 

Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn.

Ông Hoàng Thắng, Giám đốc Marketing Công ty cổ phần Hà Đô nhận định, tuy những thay đổi của Nghị định số 17 chưa nhiều, nhưng cũng đủ để các doanh nghiệp đầu tư,

Siêu thị địa ốc Ngân hàng Á Châu (ACB) vừa tổ chức sàn giao dịch nhà đất bằng VND nhằm thúc đẩy giao dịch nhà đất bị ngưng trệ do giá vàng tăng đột biến. Tại đây, giá nhà, đất được định bằng VND và người mua bán thanh toán bằng VND.

Kinh doanh BĐS trong nước có thêm động lực và hướng đi trong thời gian tới. Đây sẽ là tiền đề tốt để thị trường BĐS tại Việt Nam sôi động và tăng trưởng trở lại theo đúng quỹ đạo thực tế của nó.

Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ dự án.

Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở.

Vấn đề này cách thức huy động vốn – sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết – đã được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước của khách hàng.