Tình trạng bán nhà trên giấy đang diễn ra khá phổ biến nhưng hiện chưa có cơ quan nào kiểm soát và xử lý. Trong khi đó, nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS mới đã có một số quy định có thể khiến người mua nhà kiểu này gặp rủi ro.

Sau The Vista, sáng 22/10, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng cũng đã bán đợt đầu tiên khu căn hộ Phú Xuân (thuộc xã Phú Xuân, huyện Nhà Bè, TP HCM). Ông Nguyễn Ngọc Dũng, Giám đốc Truyền thông Vạn Phát Hưng cho biết, khu căn hộ này là một dự án nằm trong tổng thể dự án khu dân cư Phú Xuân của công ty đã được đầu tư hạ tầng gần hoàn chỉnh. Do vậy, công ty được phép huy động vốn của khách hàng.

Trước đó, dự án The Vista chưa được xây dựng phần móng nhưng đã huy động vốn thông qua việc ký hợp đồng mua bán căn hộ. Ngoài ra, nhiều dự án xây dựng căn hộ khác như khu căn hộ trên đường Phan Huy Ích, phường 15, quận Tân Bình; dự án đường Tạ Quang Bửu, quận 8… (TP HCM) cũng đều chưa hề xây dựng xong phần móng công trình nhưng đã huy động vốn của khách hàng và quảng cáo rao bán trên các phương tiện thông tin.

Theo nghị định hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư chỉ được huy động vốn khi bắt đầu triển khai xây dựng hạ tầng thì việc bán nhà tại dự án căn hộ trong tổng thể dự án khu dân cư Phú Xuân (đã xây dựng hạ tầng) của Công ty Vạn Phát Hưng là hợp pháp. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở về vấn đề mua bán nhà ở thương mại có hiệu lực từ 1/1/2006, chủ đầu tư chỉ được phép huy động vốn của khách hàng khi đã được duyệt thiết kế kỹ thuật và xây dựng xong phần móng công trình. Như vậy, việc bán nhà tại dự án khu căn hộ Phú Xuân vẫn có điều bất ổn. Đây cũng là sự thiếu thống nhất giữa các bộ luật hiện nay.

Hiện chuyện chủ đầu tư tung dự án ra thị trường để huy động vốn, trong đó không ít dự án đã bán dù chưa đền bù xong là chuyện phổ biến. Một dự án hàng chục ha tại huyện Nhà Bè (TP HCM) vừa được một trung tâm môi giới địa ốc ở quận 4 rao bán giá 5-7 triệu đồng mỗi m2. Hỏi về tính pháp lý của dự án, một nhân viên lấp lửng: “Thì bán ra mới có tiền để đền bù chứ”. Nhưng mức giá trên không phải là giá gốc mà đã là giá sang tay vài người rồi. Lỡ dự án không đền bù được thì sao? “Làm gì có chuyện đó. Chủ dự án đã đền bù gần hết rồi. Còn nếu không được thì chủ đầu tư sẽ trả lại tiền góp, cộng lãi suất ngân hàng. Lo gì”, nhân viên này tiếp lời.

Một chuyên gia địa ốc nói hầu hết các dự án hiện nay đều huy động theo một trong các hình thức huy động vốn khi dự án chưa đền bù xong, dự án đền bù xong chưa được cấp phép xây dựng… Tuy nhiên, không ít dự án đã huy động vốn của khách hàng 3-4 năm qua mà nay vẫn còn “trên giấy”, chưa giải tỏa đền bù xong. Trong khi giá đất ngày càng tăng cao khiến việc đền bù càng khó khăn hơn.

Ông Nguyễn Anh Khiêm, Tổng giám đốc Công ty CP đầu tư địa ốc Hưng Phú, cho biết theo quy định của Luật nhà ở, thời điểm doanh nghiệp được huy động vốn từ người mua nhà sớm hơn vì chỉ cần dự án được phê duyệt, đã có mặt bằng và xây dựng xong phần móng.

Các công ty môi giới địa ốc ước tính từ đầu năm đến nay có hơn 10 dự án chung cư tung hàng ra thị trường với số lượng gần 3.000 căn hộ. Dù con số này khá cao so với năm 2006 nhưng so với nhu cầu của thị trường thì vẫn còn ít. Theo chuyên gia Nguyễn Ngọc Dương, gần đây những người quan tâm đến thị trường địa ốc ngày càng nhiều, trong khi người đầu tư cũ đã “buông” được một lượng hàng “ôm” trước đó. Cho nên dù dự án được công khai hoặc rao bán “ngầm” thì số lượng căn hộ đều được bán chóng vánh, trừ những dự án ở các khu vực ven, xa trung tâm.

Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường, Đặng Hùng Võ, cho biết dù Luật Nhà ở đã quy định như vậy, nhưng việc áp dụng luật trong những trường hợp mua bán nhà trong thời gian gần đây vẫn chưa đi vào trật tự. Điều đó cho thấy sự phản ứng yếu ớt, chậm chạp của các cơ quan quản lý nhà nước, sự bất lực và không kiểm soát nổi thị trường bất động sản khiến cho giá nhà đất tăng lên quá nhanh”.

Còn nếu theo nghị định mới thì doanh nghiệp sẽ phải triển khai xây dựng hạ tầng gồm hệ thống giao thông, đường sá, cấp thoát nước, điện… của cả dự án thì mới được huy động vốn. Giữa thời điểm được huy động vốn theo Luật nhà ở và nghị định hướng dẫn Luật kinh doanh bất động sản đã có một khoảng cách rất xa, doanh nghiệp không biết phải tuân theo quy định nào cho đúng. Vấn đề này cần phải có sự hướng dẫn cụ thể thì các doanh nghiệp mới có thể áp dụng thống nhất được. Tuy nhiên, nếu áp dụng điều kiện huy động vốn theo nghị định 153 thì sẽ có hàng loạt nhà đầu tư phải bỏ cuộc do không có đủ tiềm lực để làm dự án.

Theo luật sư Huỳnh Văn Nông, Công ty Luật TNHH Sài Gòn Luật, việc doanh nghiệp huy động vốn đến 95% giá trị căn nhà hoặc căn hộ chung cư trong khi chưa xây dựng cơ sở hạ tầng khu nhà ở hoặc chung cư là vi phạm Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản. Theo đó, doanh nghiệp chỉ được huy động vốn tối đa là 70% giá trị nhà ở hoặc chung cư ghi trong hợp đồng. Còn theo điều 14 Luật kinh doanh bất động sản thì doanh nghiệp chỉ được phép huy động vốn lần đầu khi đã hoàn tất việc xây dựng cơ sở hạ tầng. Tùy tính chất, mức độ vi phạm, doanh nghiệp có thể bị xử phạt hành chính hoặc người vi phạm có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự, trong trường hợp gây thiệt hại, còn phải bồi thường.

Hiện phần lớn các cá nhân mua nhà ở đều ký hợp đồng huy động vốn theo mẫu của doanh nghiệp soạn sẵn. Hợp đồng này thông thường chỉ quy định các điều khoản có lợi cho doanh nghiệp. Vì vậy trước khi mua, người mua cần xem xét rất kỹ các điều khoản của hợp đồng, đặc biệt là điều khoản về tiến độ xây dựng dự án, mô tả chi tiết nhà ở mà doanh nghiệp sẽ bán. Đồng thời nên yêu cầu ghi nhận các điều khoản về bồi thường thiệt hại nếu một trong các bên vi phạm hợp đồng.