Category Archives: Mẫu nhà đẹp

Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện.

Dân số tăng, kéo theo nhu cầu về bất động sản tăng tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển.

Mới xuất hiện ở Việt Nam nhưng đã phát triển lâu và mạnh mẽ ở các nước phát triển, nghề môi giới bất động sản (bất động sản) là nghề có vị trí rất quan trọng trong cuộc sống xã hội khi nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao.

Chân dung nhà môi giới

Những nhà môi giới và các văn phòng mua bán bất động sản có một kiến thức khá sâu rộng về thị trường bất động sản trong khu vực. Họ nắm rõ nhu cầu của khách hàng, và thị trường cũng như những biến động về giá cả. Họ thông thuộc các ngóc ngách của thị trường, các quy định về thuế, cũng như hỗ trợ tài chính từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng.

Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua – bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi.

Người môi giới thường có tính cách dễ chịu, trung thực, và một bề ngoài tin cậy. Chín chắn, có đánh giá, nhận định đúng, đáng tin cậy, và nhiệt tình trong công việc là yêu cầu hàng đầu. Vì bất động sản là sản phẩm có giá trị rất cao nên người đại diện cần có biểu hiện thuyết phục nhất đối với khách hàng. Các đại lý bất động sản thì cần có đầu óc tổ chức tốt, tỷ mỷ, và trí nhớ tốt (họ cần nhớ không chỉ tên, mặt của khách hàng mà cả những đặc điểm thị hiếu của khách hàng).

Tại các quốc gia phát triển, ví dụ như Mỹ, môi giới bất động sản phải có giấy phép hành nghề. Thi lấy giấy phép – với người môi giới thì khó hơn với đại lý – bao gồm bảng câu hỏi về các giao dịch bất động sản cơ bản và luật liên quan đến mua bán bất động sản

Muốn trở thành đại lý bất động sản cũng cần có giấy phép hành nghề, và để có được chứng chỉ này cần tham gia một khóa đào tạo từ 30 đến 90 giờ. Với những ai muốn trở thành người môi giới bất động sản thì cần tham dự một khóa đào tạo từ 60 đến 90 giờ; và phải có kinh nghiệm mua bán bất động sản, thường từ 1 đến 3 năm. Giấy phép hành nghề có giá trị thường từ 1 đến 2 năm

Làm lợi nhất cho khách hàng

Phần lớn các đại lý và nhà môi giới bất động sản bán các bất động sản để ở. Một số nhỏ – thường là các công ty kinh doanh và quản lý bất động sản lớn – chuyên mua bán bất động sản mang tính chất thương mại, công nghiệp, nông nghiệp hay mục đích kinh doanh khác. Mỗi lĩnh vực đều yêu cầu kiến thức về đặc thù của loại hình bất động sản và các đối tượng khách hàng.

Cho dù với bất kỳ loại hình bất động sản nào, đại lý hay người môi giới cần phải biết rõ các nhu cầu của khách hàng trước một thương vụ mua bán. Trước khi dẫn người mua đến xem một địa chỉ bất động sản, đại lý thường phải tiếp xúc với khách hàng một số lần để nắm rõ nhu cầu cũng như thị hiếu của khách hàng. Đây có thể coi là giai đoạn tiền khả thi cho một giao dịch và đại lý cũng cần xác định rõ khả năng tài chính của người mua. Đại lý hay người môi giới sẽ niêm yết một danh sách các ngôi nhà bán, vị trí và mô tả chi tiết, và một điểm rất quan trọng – là các nguồn hỗ trợ tín dụng cần thiết cho khách hàng.

Người môi giới bất động sản tư vấn cho người mua các khoản vay có lãi suất thấp và lợi nhất từ các tổ chức tài chính, các ngân hàng. Đây là một đặc điểm tạo nên sự khác biệt về dịch vụ môi giới bất động sản. Trong một số trường hợp, người môi giới và đại lý chỉ hoàn tất các trách nhiệm ban đầu cho việc thỏa thuận, còn việc hoàn tất thỏa thuận đó về tài chính hay pháp lý lại do luật sư hay tổ chức tín dụng, ngân hàng thực hiện.

Cơ hội và thu nhập

Nhu cầu tuyển dụng đối với các đại lý và môi giới bất động sản sẽ tăng mạnh đến năm 2014. Lý do là khi dân số tăng cao thì nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng, nhất là khi nhận thức chung của xã hội là đầu tư vào bất động sản là một đầu tư “khôn ngoan”. Tuy nhiên, do ứng dụng của công nghệ thông tin, ngày nay khách hàng có thể truy cập vào các trang web để tìm kiếm các thông tin liên quan đến bất động sản mà mình quan tâm.

Vì vậy, trong tương lai gần nếu bạn làm nghề bán thời gian hay coi đó là nghề tay trái đều rất khó cạnh tranh. Các quy định và yếu tố pháp lý luôn thay đổi và điều chỉnh, cũng là nguyên nhân khiến cho một số người không chuyên khó mà có thể cạnh tranh được với các công ty làm ăn bài bản và chuyên nghiệp.

Vào nghề môi giới bất động sản khá dễ vì đặc thù công việc và điều kiện làm việc linh hoạt, thù lao lại cao nếu bạn có nhiều khách hàng và giao dịch thành công. Nếu được đào tạo tốt, và có tham vọng – đặc biệt nếu bạn có mối quan hệ rộng trong xã hội và giới kinh doanh – bạn có thể nắm bắt cơ hội thành công trong nghề. Tuy nhiên, người mới vào nghề thì thu nhập thường không ổn định, có thể sau vài tháng không bán được bất động sản nào buộc phải bỏ nghề! Vì vậy, người mới vào nghề, nên có một khoản tiền ít nhất để nuôi mình trong vòng 6 tháng cho đến khi họ có thể có được thu nhập từ tiền hoa hồng!

Hoa hồng là nguồn thu nhập chính của các đại lý và môi giới bất động sản. Tỷ lệ hoa hồng tùy thuộc vào thỏa thuận của đại lý và người môi giới, vào loại bất động sản và giá trị của bất động sản. Tiền hoa hồng được phân chia giữa nhiều đại lý và môi giới bất động sản. Khi bất động sản được bán, người môi giới hay đại lý có bản niêm yết sẽ chia khoản tiền hoa hồng được hưởng với người môi giới hay đại ký bán được bất động sản, và với công ty mà họ đang làm việc

Mặc dù là tiền chia hoa hồng cho các đại lý giữa các công ty là khác nhau, nhưng thường giá trị bằng một nửa số tiền hoa hồng mà công ty nhận được. Đại lý nào vừa có bản niêm yết vừa bán được bất động sản sẽ có số hoa hồng cao nhất.

Nghề môi giới và đại lý bất động sản là nghề khá “nhạy cảm” với biến động của thị truờng, đặc biệt các biến động liên quan đến tỷ giá. Khi hoạt động kinh tế suy giảm và tỷ giá tăng, số giao dịch về bất động sản đương nhiên sẽ giảm xuống.

Thu nhập của 1 người làm đại lý bất động sản ở Mỹ, bao gồm cả tiền hoa hồng dao động từ 35,670 USD đến 92.770 USD/ năm. Con số này bao gồm những công việc có liên quan đến việc kinh doanh, môi giới và đại lý bất động sản các loại (nhà ở, văn phòng cho thuê, thuê mua, các mục đích công nghiệp…).

Ở Mátxcơva hiện nay, hầu hết các khu chung cư vẫn là “sản phẩm” từ thời Liên Xô cũ. Các tòa nhà đều thấp tầng, không có thang máy và việc cải tạo, sửa chữa vẫn còn rất tự phát, không theo sự đồng bộ.

Tuy nhiên, các căn hộ vẫn có những không gian rất khép kín. Căn hộ nằm cách điện Kremlin khoảng 2 km này là một trong số đó, với một phòng ngủ, phòng khách, phòng làm việc, bếp và phòng tắm. Hiện, nơi này đang được cho thuê với giá 1.200 USD/tháng.

Khu căn hộ chỉ có 6 tầng, không thang máy và thiết kế khá đơn giản, theo model cũ từ thời Liên Xô. Phía sau nhà là một khu sân băng dành cho những cư dân ở đây, một khu vui chơi lý tưởng vào những ngày mùa đông.

Căn hộ có diện tích khá khiêm tốn nên chỉ có một phòng ngủ.

Một chiếc gương lớn được đặt ở sảnh ngay lối đi nối phòng khách với bếp.

Bếp thông thoáng với ánh sáng tràn ngập từ ban công. Ở đây, trong góc tủ lạnh có những hình ảnh của người thân, bạn bè và những hình ảnh của nước Nga. Khu ban công là nơi lý tưởng cho các bữa tiệc thịt nướng ngoài trời vào mùa hè.

Khu vực phòng khách được tạo điểm nhấn bằng hai mảng tường khác nhau, nhờ giấy dán tường. Cây cảnh cũng hiện diện trong không gian này.

Phòng làm việc của chủ nhân trong căn hộ được bài trí với chủ đề thiên nhiên khá yên tĩnh.

Hà Nội là một thành phố có bề dày lịch sử ngàn năm. Nói tới Hà Nội phải nói tới Phố cổ Hà Nội – Khu đô thị cổ với tên gọi 36 phố phường. Đây là khu đô thị được hình thành từ trước thế kỷ 11 và tới nay còn giữ lại được nhiều di tích lịch sử, văn hoá, đặc biệt là không gian sinh hoạt truyền thống. Trong quá khứ, hiện tại và tương lai khu vực này luôn là:

– Một trung tâm thương mại, văn hoá lịch sử và du lịch của Thủ đô cũng như cả nước.

– So với Thế giới khu 36 phố phường của chúng ta có những nét rất riêng biệt, vì ở đó tồn tại cả hai giá trị vật thể và phi vật thể cùng nằm trên một phạm vi lớn (100 ha).

1. Về mặt bảo tồn

Không bảo tồn đơn lẻ từng công trình, hay cụm công trình mà phải bảo tồn được không gian đô thị, trong đó bao gồm cả giá trị di sản vật thể và phi vật thể của đô thị. Đó là hệ thống đường đi ngõ phố, cách sinh hoạt hàng ngày, sự kiếm sống luôn gắn với không gian đô thị.

Không phá vỡ cơ cấu không gian truyền thống. Đó là các ô phố hình thành theo các phường nghề truyền thống với hơn 80 ô phố to nhỏ khác nhau và các ngôi nhà hình ống thấp tầng mái dốc luôn có các sân trong.

Các công trình Tôn giáo tín ngưỡng gắn liền với sự hình thành của các phố nghề. Như đình Kim Ngân gắn với nghề vàng bạc và phố Hàng bạc, đình Lò Rèn gắn với nghề rèn và phố Lò Rèn…

Bảo vệ và phục hồi các ngành truyền thống cần chú ý đến sự quá tải về sức người, sức hàng và môi trường. Do vậy, cần cân nhắc nghề nào có thể phát huy được truyền thống nhưng không gây ô nhiễm môi trường và có tác động tốt tới kinh tế, văn hoá, du lịch.

Trong quan điểm bảo tồn và phát triển cần thấy rõ:

– Không phát triển kinh tế thì không thể bảo tồn được. Trong quá khứ, hiện tại và tương lai khu vực này vẫn là một trung tâm thương mại nên vấn đề phát triển kinh tế là điều tất yếu, nếu các biện pháp bảo tồn làm giảm sự phát triển kinh tế thì khu vực này sẽ tự lụi tàn.

– Không nâng cao cuộc sống hiện tại, thì không thể bảo tồn. Mâu thuẫn này nảy sinh ngay trong cuộc sống hàng ngày của cộng đồng, không đảm bảo chất lượng sống để theo đuổi mục tiêu bảo tồn, đây không phải một giải pháp thích hợp. Con người sẽ tự phá bức tường vô hình này và như vậy sẽ không kiểm soát được.

2. Về mặt cải tạo và nâng cao tiện nghi sống

Môi trường sống, đặc biệt là khu lõi của các phố có tình trạng ô nhiễm khá cao vì nó thiếu ánh sáng, thiếu thông thoáng gió nên độ ẩm cao. Do đó, mục tiêu trước mắt phải nâng cao điều kiện sống, như tăng diện tích ở, giảm mật độ cư trú và xây dựng, nâng cao chất lượng hạ tầng…

Tỷ lệ nhà cổ cần được bảo tồn chỉ chiếm xấp xỉ 10%, nhà cũ (có nét đặc trưng và xây trong khoảng thời gian từ 1901 tới 1945) chiếm khoảng 25%. Nhà mới xây dựng (có phép và không phép) chiếm 15%. Nhà không có giá trị bảo tồn và tình trạng kết cấu còn sử dụng được chiếm khoảng 15%, nhà không có giá trị bảo tồn nhưng đang trong tình trạng xuống cấp nguy hiểm chiếm tới 35%.

Do vậy, việc xây chen những ngôi nhà trong khu phố cổ là điều tất yếu và nó sẽ chiếm một tỷ lệ lớn. Xây mới, nhưng không phá vỡ cấu trúc không gian chung và hài hoà với những cái đã có, đó là hai điểm chính đòi hỏi đối với một ngôi nhà xây mới trong khu phố cổ.

3. Các dạng nhà ở

Những ngôi nhà ở hình thành theo cùng sự phát triển nhiều mặt của cả khu nên nó phản ảnh khá rõ những sự thay đổi. Nhìn vào cấu trúc các lớp nhà của các ô phố thấy một điểm khá rõ tiến trình xây dựng nhà ở đây:

– Gần như 100% các nhà ở đều có cửa hàng.

– Những ô phố hẹp nhà xây bám 2 mặt phố chính để lấp đầy ô phố.

-Những ô phố hình dáng gần vuông thì việc xây nhà cùng lúc theo 4 phố (xuất hiện của đường chéo, do sự kết thúc của các nhà ở góc phố) nên các nhà ở giữa phố thường có chiều sâu lớn hơn nhà đầu phố.

– Chiều rộng của các nhà phía tây của khu phố thường lớn hơn phía đông. Lý do của nó là phái đông là khu thương mại sầm uất có mật độ cư trú cao và hình thành trước, phần phía tây hình thành sau có ảnh hưởng nhiều của lối sống mới và phong cách kiến trúc mới.

– Dạng nhà ống là đặc trưng của khu phố cổ cho dù nó xây trước năm 1900, trong giai đoạn 1901 tới 1945 hay sau này, các nhà thường hẹp và sâu, có từ 1 tới 3 lớp sân trong.

– Các nhà kế sát nhau, nên khả năng thông gió và chiếu sáng kém, kết cấu móng phức tạp.

Những ngôi nhà nằm trong diện nghiên cứu cũng có những đặc điểm chung của nhà ở trong khu vực này và dựa trên kích thước của khu đất, cách bố trí sân trong có thể chia thành mấy dạng sau:

– Dạng nhà có chiều ngang <3,2m và chiều sâu từ 15 tới 60m, chiếm khoảng 40%.

– Dạng nhà có chiều ngang từ 3,2m tới 6m và chiều sâu từ 20 tới 50m, chiếm tỷ lệ khoảng 40%.

Dạng nhà có chiều ngang >6m và chiều sâu từ 30 tới 60m, chiếm khoảng 20%.

Trong các dạng nhà này cách bố trí các sân trong, phụ thuộc chính vào chiều sâu của nhà. Chiều sâu từ 15 tới 30m thường có 2 sân và không bằng nhau (sân trước lớn thì sân sau nhỏ hoặc ngược lại. Chiều sâu >30m thường có 3 sân này có tác dụng thông thoáng, lấy ánh sáng rất hiệu quả. Hiện tại do cơ cấu gia đình tăng, nên người ở đã tự cơi nới làm biến dạng những sân trong làm mất tác dụng của nó trong vai trò điều tiết vi khí hậu trong nhà.

4. Các ngôi nhà mới đã xây dựng tại khu phố cổ

Trong khu vực phố cổ do nhu cầu về cuộc sống như thiếu diện tích ở, làm nhà cho thuê nên đã có nhiều công trình được xây dựng theo nhiều kiểu cách khác nhau nên nó để lại không ít những khiếm khuyết trong xây dựng cũng như kiến trúc đồng thời làm hỏng cấu trúc truyền thống của các ô phố và các ngôi nhà. Nhưng cũng không thể phủ nhận được các mặt tích cực của chúng.

Những mặt tích cực:

– Đã góp phần giảm tỷ lệ những nhà xuống cấp nguy hiểm trong toàn khu.

– Những ngôi nhà có thiết kế và thiết kế có chú ý tới những quy định của việc xây dựng trong khu phố cổ và các tác giả cũng như chủ nhân hiểu biết về giá trị bảo tồn chung trong toàn khu đã làm đẹp thêm cho không gian và vẻ mặt của phố phường mà không phá vỡ hình ảnh chung. Nhưng tỷ lệ các công trình được đánh giá tốt còn quá ít.

– Nâng cao được tiện nghi sống (tăng diện tích ở, điều kiện tiện nghi của vệ sinh và bếp).

– Do các nhà làm mới đều sử dụng tầng một làm cửa hàng, nơi giao dịch vô hình chung đã làm sống lại không khí của đô thị xưa nhưng ở mức độ cao hơn. Điều này không phải đô thị cổ nào trên thế giới cũng làm được.

– Bước đầu tạo dựng được một số cán bộ kỹ thuật, cán bộ quản lý và công nhân có kinh nghiệm trong việc tổ chức và thi công trong điều kiện chật hẹp, đòi hỏi phải chú ý tới việc bảo tồn chung cho khu phố cổ.

Những tồn tại:

– Không ít những công trình xây dựng đã làm mật độ xây dựng tăng thêm, do quá tận dụng đất để tăng diện tích cho các phòng để cho thuê.

– Làm tăng hệ số sử dụng đất (nhiều tầng) góp phần chất thêm người cư trú trong khu vực vốn đã đông dân.

– Chiều cao nhà lấn át các công trình kề bên.

– Kiểu cách, các chi tiết (ban công, cửa sổ…) và vật liệu trang trí không phù hợp với khung cảnh chung.

– Làm hư hại tới nhà bên cạnh trong quá trình thi công.

– Làm giảm khả năng thông thoáng, lấy ánh sáng chung.

5. Những kinh nghiệm của nước ngoài

Ở một số thành phố trên thế giới có phần đô thị cần bảo tồn đều có những quy định rất khắt khe trong xây dựng. Các quy định này dựatrên quy hoạch chi tiết của từng khu vực cụ thể và luôn bổ sung sửa đổi theo các tình huống xẩy ra trong thực tế. Qua những khảo sát và nghiên cứu cho thấy:

– Trong khu vực bảo tồn vẫn có thể cho phép xây chen những ngôi nhà mới.

– Những ngôi nhà mới phải tuân thủ các quy định chung và riêng của thành phố và khu vực bảo tồn với các chỉ số về quy hoạch, xây dựng…

– Quy mô thích hợp và chiều cao hoà nhập của công trình là yếu tố quan trọng. Trong từng khu vực cụ thể có quy định đường bao cho công trình (Envelope building), các công trình không được phép thừa ra ngoài đường bao này.

– Biện pháp thi công thích hợp và đội ngũ cán bộ, có đội ngũ công nhân chuyên về xây dựng trong các khu vực chật hẹp là cần thiết. Như vậy mới đảm bảo không gây ảnh hưởng tới sinh hoạt hàng ngày của dân cư.

– Biện pháp quản lý rất chặt chẽ, tất cả dựa vào luật và trong luật chỉ rõ phải tuân theo các thông số trên quy hoạch chi tiết (hay thiết kế đô thị cho từng khu vực). Tuyệt nhiên không có phạt tồn tại.

6. Những đề xuất trong việc xây chen nhà ở khu 36 phố phường

Trong quy chế quản lý phố cổ có nêu: giữ nguyên cấu trúc không gian, mạng lưới đường… nên trong phạm vi nghiên cứu không đề cập tới vấn đề quy hoạch chung, đồng thời tôn trọng các quy định có tính pháp lý của thành phố. Do vậy chỉ nêu những vấn đề liên quan tới loại nhà xây mới.

+ Về phương pháp luận

Quan điểm bảo tồn trong sự phát triển là gìn giữ những cái cũ có giá trị, hiện đại những cái đã lạc hậu, nhưng phải giải quyết được tính kế thừa, tính liên tục trong quá trình phát triển của đô thị.

Dựa trên quan điểm này xây dựng mô hình nghiên cứu. Lấy mục tiêu là gìn giữ cấu trúc không gian, cải thiện điều kiện sống. Từ đó nhìn nhận, cái gì là truyền thống:

– Mật độ, phong cách kiến trúc, vật liệu, tổ hợp không gian (trong đó các sân trong đóng một vai trò quan trọng), hệ thống kết cấu.

– Nhịp điệu đặc và rỗng (có thể xây dựng thành mô hình toán học về sự phân bổ giữa đặc và rỗng).

– Sự kết nối không gian (vị trí thì gần nhưng sự tiếp cận thì xa giống như câu nói “gần nhà xa ngõ”).

Để đưa tới mục tiêu mới trong nhà ở là:

– Mở rộng không gian cá nhân.

– Cải thiện môi trường sống.

– Làmphong phú không gian nội và ngoại thất.

– Gìn giữ không gian truyền thống và để cụ thể hoá mục tiêu này bằng một thiết kế với các nhiệm vụ phải giải quyết:

– Mảnh đất cụ thể nếu hẹp: phải chặt chẽ trong tổ hợp không gian, nếu rộng: khả năng tổ hợp phong phú hơn.

– Khối tích và dân số: trước hết, cải thiện điều kiện sống, giữ nguyên dân số và khối tích. Sau đó khai thác các tiềm năng để tăng dân số, tăng khối tích, đòng thời cải thiện môi trường sống.

– Tôn trọng và vận dụng sáng tạo các quy định về mật độ xây dựng (không gian 2 chiều, 2D) tỷ lệ giữa đặc và rỗng (không gian 3 chiều, 3D). Đặc là các không gian ở cần có tường bao bọc, rỗng là những không gian như sân trời, giếng trời, ban công.

Việc vận dụng các không gian đặc và rỗng (những sân trong, sân thượng) sẽ tạo ra một số hiệu quả:

– Tăng diện tích mặt tường ngoài nhờ tăng độ chiếu sáng tự nhiên và thông thoáng gió tự nhiên.

– Tăng chức năng sử dụng của một số bề mặt làm linh hoạt sân trong và sân thượng.

– Làm phong phú các không gian mở như sân trong, không gian hang mát, vườn treo, khoảng không gian thông tầng.

+ Về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất

Để giữ nguyên hoặc giảm độ xây dựng phải chú ý tới việc bố trí các sân trong, tuyệt đối không cắt bỏ chúng (nó là đặc trưng của nhà phố cổ, như đã nói ở trên) trong việc làm giảm mật độ xây dựng các khoảng không gian mở khác cần có sự kết nối để tạo ra nhiều khoảng rỗng ta hình dung một khối có nhiều khoảng rỗng ở trong sẽ xốp và không khí sẽ qua nó dễ dàng. Khi nói tới mật độ và hệ số sử dụng đất không nên nghĩ chỉ có 2 chiều (2D) cần tính nó ở không gian 3 chiều (3D).

+ Về chiều cao của nhà

Là một yếu tố quan trọng trong việc giữ được nhịp điệu chung của khu phố, nên khi thiết kế cần căn cứ vào các điểm sau:

– Quy định chung của khu phố cổ (mặt giáp đường 12m, phía trong <16m).

– Thiết kế đô thị cho từng ô phố (hiện nay chưa có).

– Chiều cao của công trình đã được xếp hạng bảo tồn.

– Khả năng thông gió và chiếu sáng tự nhiên.

+ Về giải pháp kiến trúc

Tuỳ thuộc vào kích thước khu đất, vị trí và số lượng gia đình cư trú để đưa ra giải pháp cụ thể.

Đối với mảnh đất hẹp (<3m) nên tổ chức nhiều không gian rỗng (sân trong, khoảng thông tầng kết hợp với cầu thang) như vậy thuận tiện cho tổ chức nút giao thông và tăng độ thông thoáng cũng như lấy ánh sáng.

Đối với mảnh đất rộng từ 3,5m – 6m việc tổ chức không gian sẽ linh hoạt hơn, như tổ chức hành lang để thuận tiện giao thông và tăng sự riêng biệt, có thể tổ chức hai ba giếng trời và kết hợp với các khoảng trống để tăng sự đa dạng về các loại diện tích cho các gia đình.

Đối với mảnh đất có chiều rộng >6m, ngoài khả năng tổ hợp như loại thứ hai còn có thể mở rộng phần hành lang tầng trệt để tạo thành một “phố trong nhà” để tăng điều kiện kiếm sống cho người dân (hầu như các hộ đều có nhu cầu này).

+ Về hình thức mặt đứng và màu sắc ngoài nhà

Phải hoà nhập với các công trình xung quanh về chiều cao, hình dáng, kiểu cách và các chi tiết trang trí cũng như mầu sắc.

Khi dùng các thủ pháp tương phản phải cân nhắc để đạt được hiệu quả thẩm mỹ chung cho toàn khu vực.

+ Về giải pháp kết cấu và thi công

Nguyên tắc cơ bản nhất là không ảnh hưởng tới công trình bên cạnh và cuộc sống sinh hoạt hàng ngày của cư dân. Do đó các giải pháp kết cấu nên dùng là:

– Giảm trọng lượng, tăng đọ cứng, độ bền. Trong khi chưa có điều kiện sử dụng các vật liệu như vậy thì khung BTCT đổ tại chỗ, sàn lắp ghép tấm nhẹ, hoặc đổ tại chỗ là thích hợp.

– Vật liệu bao che và ngăn cách dùng loại nhẹ và có chiều dầy nhỏ là thích hợp, đặc biệt đối với những nhà hẹp lòng.

– Các thiết bị như khu vệ sinh nên dùng loại liền khối (đúc sẵn liền xí, tắm, rửa vào một khối bằng nhựa có chất lượng cao) như vậy kích thước sẽ được giảm phù hợp không gian chật hẹp và thuận tiện lắp đặt.

– Thiết bị thi công và biện pháp thi công phải phù hợp.

7. Kết luận

Không thể tách rời nhưng vấn đề nêu trên để giải quyết vì chúng luôn luôn hoà quệt vào nhau.

Trong từng mảnh đất cụ thể, từng tuyến phố cụ thể, từng ô phố cụ thể mà các vấn đề nêu ở phân trên của bài này có mức độ quan trọng khác nhau.

Không thể áp dụng đồng đều độ cao như trong quy định tạm thời về quản lý của khu phố cổ vì ai cũng tận dụng tối đa chiều cao cho phép dần dần sẽ dẫn tới một sự đồng đều đơn điệu, cần nhanh chóng có thiết kế đô thị cho từng ô phố hay tuyến phố như vậy mới có khả năng bảo vệ được nhịp điệu sinh động của khu phố.

Cần có đơn vị thiết kế và thi công riêng cho khu vực này. Vì sự am hiểu điều kiện riêng của khu phố cổ và kỹ thuật bảo tồn là một yếu tố của sự thành công.

Việc quản lý là khâu hết sức quan trọng trong các khu vực cần bảo tồn. Công việc này phải dựa trên các cơ sở pháp lý và đặc biệt là thiết kế đô thị cho từng khu vực cụ thể. Công việc này dòi hỏi nhiều tiền và nhiều công sức nhưng là cần thiết.

Sử dụng những vật liệu không bình thường trong xây dựng như giấy, Shigeru Ban đã mở rộng và định nghĩa lại giới hạn về vật liệu mới trong kiến trúc hiện đại. Ông đã tạo ra một biểu tượng mới của kiến trúc tối giản.

Nhà thờ bằng giấy

Ông sinh năm 1957 tại Tokyo, Nhật Bản. Ông học kiến trúc tại Học viện Kiến trúc Nam California(SCI-Arc) từ năm 1977 đến năm 1980, sau đó theo học trường kiến trúc Cooper Union, nơi John Hejduk từng theo học (1980-1982). Năm 1982-1983, ông làm việc tại xưởng kiến trúc của Arata Isozaki và sau đó mở một văn phòng kiến trúc của riêng mình ử Tokyo năm 1985. Shigeru đã thiết kế rất nhiều công trình triển lãm, trong đó có cả nhà triển lãm Alvar Aalto (Axis Gallery, Tokyo 1986). Các công trình tiêu biểu của ông: Pavilion Odawara (Kanagawa , 1990), Phòng trưng bày giấy (Tokyo, 1994), Nhà giấy (Hồ Yamanaka, 1994-1995), Nhà thờ giấy (Takatori, Hyogo, 1995), tất cả các công trình đều xây dựng ở Nhật Bản. Ông cũng thiết kế những công trình có cấu trúc bằng vật liệu kém bền vững như: Nhà cho người tị nạn được làm bằng nhựa và ống giấy củacho Cao ủy Liên Hợp quốc về người tị nạn (UNHCR). Shigeru cũng là người được chọn để thiết kế nhà triển lãm Nhật Bản tại Hội chợ triển lãm Hanover 2000.

Ngôi nhà giấy

(Hồ Yamanaka, Yamanashi, Nhật Bản, 1994-1995)

Nội thất bên trong của căn nhà

Ngôi nhà diện tích 100m2 này là một trong ba công trình được xây dựng gần hồ Yamanaka. Đó là dự án đầu tiên ở Nhật Bản sử dụng ống giấy thải loại như một loại vật liệu để xây dựng nên một công trình bền vững. Từ xa xưa, giấy đã được sử dụng làm vật liệu cấu tạo nên ngôi nhà trong kiến trúc Nhật Bản. Và Shigeru có vẻ cũng rất tự nhiên khi sử dụng chất liệu đó trong xây dựng. Ông đã thiết kế các công trình như: Hội trường Odawara (1990), Nhà thờ giấy, những căn nhà khúc cây cho những người tị nạn trong trận động đất ở Kobe hồi năm 1995. Với 110 ống giấy xếp hình chữ S trên mảnh đất 10mx10m. Mỗi ống có đường kính 280mm và cao 2,7m. Căn phòng phần bụng chữ S làm từ 80 ống giấy là nơi sinh hoạt, có không gian nhìn ra phía rừng còn phần bụng nhỏ của chữ S làm khu vệ sinh.

 Kiến trúc sư Santiago Calatrava sinh năm 1951 tại Valencia, Tây Ban Nha. Ông học nghệ thuật và kiến trúc tại trường Đại học Kiến trúc Valencia (1968-1973), sau đó làm tiến sĩ kỹ thuật tại Đại học ETH Zurich, Thuỵ Sỹ năm 1981. Calatrava mở văn phòng riêng vào cùng năm 1981. Thời gian đầu, ông chủ yếu hành nghề ở Thuỵ Sỹ và Tây Ban Nha, giờ đây, ông có công trình trên hầu hết các nước châu Âu và Mỹ La tinh.

Phong cách kiến trúc Calatrava nằm ở sự kết hợp uyển chuyển và chưa từng có ở nghệ thuật kiến trúc, nghệ thuật điêu khắc và kết cấu công trình. Calatrava dùng các đường nét kết cấu để biểu hiện một hình ảnh kiến trúc mà hình ảnh kiến trúc đó luôn mang một ý nghĩa. Kiến trúc của ông được ví như “bài thơ của kiến trúc đương đại”, kết hợp nhuần nhuyễn ba lĩnh vực quan trọng của nghệ thuật kiến trúc, không gian kiến trúc và kết cấu công trình. Mỗi tác phẩm kiến trúc của ông được tạo hình như một tác phẩm điêu khắc hiện đại. Chất thơ cảu tạo hình kiến trúc cô đọng trong biểu hiện và ngôn ngữ điêu khắc. Những biểu hiện kiến trúc của ông đều dựa trên tính hợp lý của kết cấu, sự tận dụng ánh sáng hay sử dụng vật liệu. Điều dễ nhận thấy là trong kiến trúc của ông xuất hiện nhiều loại đường nét và mặt cong bậc hai. Các nét vận động theo một quỹ đạo nhất định làm nên hiệu ứng động ảo. Bạn có thể nhận thấy hiệu ứng này khi quan sát lồng chắn của quạt máy đang quay.

Không gian kiến trúc của Calatrava thường là phi hình học. Khó có thể nhận thấy rõ ràng giới hạn của các phần tường, trần, sàn, mái…Sự đan quyện của các không gian chức năng, sự xâm nhập của ánh sáng bên ngoài làm cho không gian nội thất bên trong biến hoá, tạo thành một mảng không gian liên tục, liên thông thị giác trong và ngoài. Vật liệu xây dựng được ông sử dụng dù là bêtông, kim loại hay kính đều vượt khỏi các giới hạn vật lý vốn có. Các trụ, các dầm bêtông, các mặt cong bêtông đều nhẹ và có cảm giác như thể có thể bay lên khỏi mặt đất. Các thanh thép trong cấu trúc mái dù to hay nhỏ đều chuyển động khi hiện diện trước mắt ta.

Trên thế giới, không có nhiều kiến trúc sư sáng tạo được nhiều hình thức kết cấu mới. Trước đây, các kỹ sư – kiến trúc sư như Edourdo Torroja, Pier Luigi Nervi, Feliz Candela hay kiến trúc sư Eero Saarinen đã tạo ra các hình thức kiến trúc bêtông nhẹ và biểu hiện tự do. Từ những năm 70 của thế kỷ XX đến nay, các kiến trúc sư lớn như Kenzo Tange, Renzo Piano, Richard Rogers, Norman Foster cũng đã ứng dụng các thành tựu kết cấu công trình để sáng tạo các hình thức kiến trúc mới. Nhưng nhuần nhuyễn và đầy ma thuật như Santiago Calatrava thì chỉ có ông là người duy nhất. Không có kiến trúc sư nào thiết kế nhiều cây cầu nổi tiếng như ông. Với hơn chục cây cầu có hình dạng động và khẩu độ lớn ở hầu hết các nước châu Âu và Nam Mỹ, ông thực sự là kiện tướng trong việc thiết kế cầu. Calatrava cho ta thấy tạo hình công trình là không có giới hạn, dù đó là công trình kiến trúc hay cây cầu, đập chứa nước, bờ kè hay con mương và cả những con tàu vượt đại dương. Các công trình dưới bàn tay ma thuật của Calatrava đều đầy cảm xúc và ấn tượng. Trung thành với ngôn ngữ tạo hình kiến trúc động ảo, kết hợp logic giữa tạo hình kiến trúc và tuyển hình kết cấu, Calatrava đã xoá nhoà ranh giới giữa điêu khắc động và kiến trúc động ảo, được mệnh danh là “Chủ nghĩa Biểu hiện duy lý”.

Các công trình tiêu biểu:

1. Nhà ga đường sắt Lyon – Satolas (1989-1994)

Nhà ga đường sắt Lyon – Satolas nằm ở phía Bắc, cách thành phố Lyon 30km. Đó là điểm nối giữa hai tuyến giao thông: đường sắt cao tốc nối mạng toàn châu Âu và sân bay Lyon. Công trình này KTS Calatrava giành được quyền thiết kế trong một cuộc thi thiết kế mô hình kiến trúc nhà ga này năm 1990. Nhà ga hành khách rộng 5.600m2, gồm hai phần chính: phòng đợi và mái che 6 tuyến đường sắt dài 500m.

Ý tưởng tạo hình của Calatrava là hình ảnh một cánh chim khổng lồ, sải cánh 120m, rộng 100m, cao 40m. Hình ảnh này giống hình tượng nhà ga hành khách sân bay Kennedy (TVA) của KTS Eero Saarinen. Tuy nhiên, với hình thức kết cấu và vật liệu thép kính hiện đại, chất sinh học kiến trúc hiển thị rõ hơn, ngôn ngữ hình tượng lung linh hơn và công trình kỳ vĩ hơn. Ở đây ông dùng hai thuật trình diễn hiện đại, bộ khung xương kết cấu cho phần lưng và cánh chim trùng với những nét mang ý nghĩa của hình tượng; và thuật biến đều của hình ảnh thị giác tạo nên hiệu quả động ảo. Calatrava từng nói về các tác phẩm của mình là: “Các sáng tác của tôi thiên về tạo hình hơn là hữu cơ. Chủ ý mà tôi muốn đạt được là sự giao hoà của điêu khắc, giải phẫu học…Sáng tạo hình tượng thường không thể thoát khỏi các sơ đồ mà thiên nhiên đã có”.

2. Nhà hoà nhạc Tenerife (đảo Canary, Tây Ban Nha) (1991-2003)

Quần đảo Canary thuộc Tây Ban Nha là một quần đảo ở Bắc Phi, gần Maroc. Thành phố lớn nhất của Canary là Santa Cruz, vốn là một đô thị công nghiệp phát triển. Đây cũng là một địa danh du lịch nổi tiếng châu Âu. Người ta đến đây để tắm nắng và tiêu tiền trong các vũ trường. Chính quyền thành phố đã bỏ ra 75 triệu USD để thuê tư vấn thiết kế quy hoạch và kiến trúc nhằm biến Canary thành một đô thị văn hoá trong thế kỷ XXI. Calatrava nhận được hợp đồng thiết kế nhà hát Tenerife năm 1992.

Nhà hát gồm 2 thính phòng: thính phòng giao hưởng với 1600 chỗ và thính phòng nhạc nhẹ gồm 428 chỗ. Phòng đợi chính có diện tích 1.170m2 với ba lối tiếp cận chính từ thành phố, trên núi và ngoài biển. Ngoại cảnh nhà hát còn có một quảng trường rộng 15.570m2, một công viên hải dương. Gần đó là bến cảng và khu phố Cabo Llanos cũ kỹ.

Điều đáng nói ở công trình này là ma lực tạo hình của Calatrava. Người ta ví nhà hát này là con mắt khổng lồ đang chớp mi trước đại dương, là những cánh buồm đang chuẩn bị ra khơi, là chiếc lá huyền thoại trong cổ tích xa xưa…mỗi cảm nhận đều nói lên sự tinh tế và mê hoặc trong sáng tác của ông. Calatrava mê những biến ảo động sinh ra từ các khối cong, tròn, lồi lõm, được ánh sáng mặt trời vẩy nhuộm sáng tối, tạo nên nhịp động ảo đầy ma lực. Ông tạo cho nhà hát các khối cong bêtông uốn quyện nhau, tiếp nối nhau trong các quỹ đạo phát triển, để lại trong cảnh quan những biến điệu tạo hình mới lạ. Calatrava giải phóng các mặt cong nội thất bằng một hệ thống phản âm dạng gấp nếp. Phần trên các gấp nếp là hệ các mặt tam giác trổ đều các băng ánh sáng. Tất cả chụm lại trên đỉnh và ánh sáng ùa vào nội thất, bùng ra như pháo hoa. Đây là một kiệt tác nghệ thuật dành cho Canary.

3. Nhà ga hàng không Oriente, Lisbon, Bồ Đào Nha (1993-1998)

Là một phần trong dự án phát triển cho hội trợ thương mại Expo năm 1998 tại Lisbon, Bồ Đào Nha, nhà ga hàng không Oriente nằm cách thủ đô cổ kính của Bồ Đào Nha khoảng 5km, bên bờ sông Tagus. Điểm nổi bật của công trình này chính là tạo hình của kết cấu sắt thép. Diện tích mà “các cây sắt thép trên đồi” che phủ là 78x238m. Nhà ga là điểm hội tụ của các tuyến giao thông toả đi trong thành phố.

4. Bảo tàng nghệ thuật Milwaukee, Wiscosin, Mỹ (1996-2002)

Bảo tàng nghệ thuật Milwaukee là tác phẩm đỉnh cao của kiến trúc độgn ảo, phong cách kiến trúc hiện đại được kiến trúc sư Santiago Calatrava khởi xướng trong những năm cuối thế kỷ XX. Bảo tàng nghệ thuật Milwaukee là công trình đầu tiên được xây dựng ở Mỹ của KTS Santiago Calatrava, cũng là công trình bảo tàng đầu tiên mà ông thiết kế. Đúng ra, đây là côgn trình mở rộng bảo tàng Milwaukee, trước đây đã được KTS Eero Saarinen thiết kế và KTS David Kahler bổ sung đồ án. Tuy nhiên, Calatrava đã khiến thành phố Milwaukee có được một biểu tượng, nước Mỹ có thêm một tượng đài kiến trúc, người dân Michigan có thêm một niềm tự hào ngoài bia Brewing và xe máy Harley Davison.

Bảo tàng nghệ thuật Milwaukee có ba yếu tố chính: nhà trưng bày, cầu đi bộ nối vào bảo tàng với trung tâm Milwaukee và tấm mành che nắng di động. Cái làm cho công trình trở nên bất hủ chính là tấm mành che nắng di động. Nếu như ở các công trình trước, cái động chỉ là độgn ảo thì ở đây, cánh buồm hay mành che nắng với 72 thanh chắn dài từ 8-31m chuyển động thật nhờ hệ thống 22 xilanh thuỷ lực đẩy lên hay khép xuống. Bộ vây này nặng 110 tấn. Trước khi khánh thành, không ít KTS, nhà phê bình kiến trúc cho rằng “cỗ máy kỳ cục này” không khả thi và tốn kém vô lối. Cái mành nhiệt đới kia không thích hợp với khí hậu lạnh lẽo của Milwaukee. Nhưng sau đó, vẻ tạo hình của cái mành động này đã hấp dẫn các nhà đầu tư, nâng vốn từ 35 triệu USD lên thành 75 triệu USD. Công trình đã lôi kéo 32.000 người vào bảo tàng nhân ngày khai trương 14/10/2002.

Santiago Calatrava đã vượt qua hai KTS Nhật Bản là Arata Isozaki và Fumihiko Maki trong cuộc thi chung kết để có được hợp đồng thiết kế công trình này. Với bảo tàng nghệ thuật Milwaukee, ông đã trả được “món nợ kiến trúc” cho người Tây Ban Nha bởi mấy năm trước, KTS người Mỹ Frank Gehry đã tặng cho thành phố Bilbao, Bắc Tây Ban Nha, một món quà kiến trúc độc đáo là Bảo tàng nghệ thuật Guggeheim, Bilbao.

5. Kiến trúc cầu

Cầu Alamillo trên đường cao tốc La Cartuja, Sevilla, Tây Ban Nha (1987-1992)

Chiếc cầu như cây đàn hạc bắc qua sông Guadalquivir dài 250m, khẩu độ lớn nhất 200m. Trụ đỡ dây treo nghiêng 580 với mặt phẳng ngang. Cả đoạn cầu dẫn dài 526m. Trụ đỡ một bên làm cho bản cầu như bay, vươn xa. Tiếng gió luồn qua các dây treo thẳng căng đều, đôi lúc nghe như tiếng hạc cầm tấu trong thinh không.

Cầu đi bộ Campo Volantin, Bilbao, Tây Ban Nha (1994-1997)

Cầu dài 75m, độ cao của cung 15m, nối hai bờ sông Bilbao. Dạng cầu hình parabol, kết cấu treo bằng bêtông cốt thép và dây căng. Sông Bilbao chảy trong thành phố nên khoảng cầu dẫn hầu như không có. Calatrava đã đẩy nghiêng cung treo và uốn cong bản cầu để tăng độ thông thuỷ cho cầu. Các đường cong của cung treo và bản cầu xoắn theo hai chiều ngược nhau tạo nên các chuyển động ảo khi nối các thanh treo. Vẻ mảnh mai của kết cấu treo và kết cấu khung xương của bản cầu tạo hiệu quả thẩm mỹ tinh và lạ. Bêtông cốt thép làm cho cầu vươn dài hơn, thép làm cho cầu nhẹ hơn và hình thức biểu hiện cầu của Calatrava làm cho cầu có dáng vẻ lạ và bắt mắt hơn.
Cầu Alameda và ga tầu điện ngầm, Valencia, Tây Ban Nha (1991-1995)

Nối hai bờ sông Turia là cầu Alameda và ga tàu điện ngầm. Cầu Alameda có khung hình kết cấu treo điển hình của Calatrava: cung treo nghiêng và dây treo. Tuy nhiên, phần treo của Alameda là các bản thép nên cầu đơn giản và gọn như các gân trong một chiếc lá. Cầu có khẩu độ 130m, dài 584m. Cầu của Calatrava nhẹ và thanh thoát như tấm lụa vắt qua sông. Ga ngầm dài 63m, đoạn xuyên sông dài 26m. Hai bản cánh rộng 4m và bản giữa rộng 7,5m. Toàn bộ cầu và ga ngầm là một kết cấu liền khối, người đi bộ cũng có thể đi trên mái ga. Kết cấu khung xương của mái ga ngầm nhắc lại các nhịp thường gặp trong kiến trúc của ông.

Từ 36 phố phường đến nay, sau 50 năm giải phóng, Hà Nội đã phát triển lên tới khoảng trên dưới 500 phố. Con số không nhỏ. Thông thường người ta chia ra làm ba khu vực: Khu phố cố có từ thế kỷ trước còn lại. Khu phố cũ được xây dựng từ đầu thế kỷ 20, còn khu phố mới bắt đầu từ năm 1954, sau ngày giải phóng.

Chúng ta quen với các phố có chữ “Hàng”, tên các danh nhân… Tuy quen đấy, nhưng nhiều dòng tên cũng đáng để hiểu thêm mà yêu quý một Hà Nội với hình hài 10 thế kỷ, nhiều điều vừa quen vừa lạ. Hàng Ngang là gì? Có món ăn nào, món hàng hóa nào tên là Ngang, hay ở đấy mọi ngôi nhà đều xây ngang, mọi con người đều đi ngang (kiểu con cua)?

Nguyên vài ba thế kỷ trước, từ thời Phạm Đình Hổ còn ngôi nhà mình ở Phương Hà Khẩu tức Hàng Buồm nay, ông đã ghi lại. Thăng Long có phố người Trung Hoa, mà lúc ấy mọi người phương Bắc bất cứ là người Hán, ở Quảng Đông, Phúc Kiến… đều được gọi là người Đường, tức Đường Nhân, người Pháp dịch chữ đó thành người Quảng Đông, tức là Cantonnais, và giọng nói nơ nớ mà thành “Ngang”.

Cũng có thuyết giải thích: Thời đó, phố này có cái điếm canh nằm ngang nơi đầu phố nên gọi là Hàng Ngang. Nhưng nghe không ổn, vì cũng có một phố nữa có cái đình nằm ngang đầu phố như thế, từng có ngôi nhà của Cao Bá Quát một danh sĩ lừng danh, phố ấy nay còn có tên cũ: Phố Đình Ngang.

Hà Nội vẫn còn phố Hàng Chuối. Phố này buôn chuối thời kỳ nào? Thưa không. Đây là khu bãi hoang. Cho đến những năm 20 của thế kỷ 20 còn hoang vắng lắm, đó chỉ là bãi trồng chuối cho quân lính nuôi voi. Người Pháp mở mang phố, lấy luôn bãi đó mà thành tên.

Nhưng có một phố theo thông lệ, bán mặt hàng đó mà thành tên như Hàng Buồm bán vỉ buồm, Hàng Giấy bán giấy, Hàng Bồ bán bồ… thì Hàng Cỏ chính là bán cỏ. Nay Hàng Cỏ là phố Trần Hưng Đạo, mà tên đầy đủ đáng lẽ phải gọi là: Tiết chế quốc công Hưng Đạo đại vương Trần Quốc Tuấn. Nguyên phố này khi chưa có đường rộng, chưa có nhà ga xe lửa, còn là bãi trống, ngày ngày dân ngoại ô mang cỏ vào đây bán. Các chú lính trong thành ra mua về để nuôi voi nuôi ngựa. Tiếc là Hàng Cỏ ghi lại một thời, nay đã biến mất tên.

Hà Nội có một phố nằm hơi chéo trục Bắc Nam, đó là phố Nhà Hỏa. Tên hơi lạ. Nguyên là Hà Nội từ trước đến thế kỷ 19, nhà cửa đều làm bằng nguyên vật liệu thô sơ, dễ cháy như tre gỗ nên hỏa hoạn xảy ra thường xuyên. Có những đám cháy lớn, thiêu trụi hàng nghìn nóc nhà trong chốc lát, người ta phải lập miếu thờ thần hỏa mong thần phù hộ dân chúng không cho cháy. Ngôi miếu thờ ấy lọt vào cái khe nhỏ, ở quãng số 28 phố Hàng Điếu, mà thủa ấy, miếu thờ có ảnh hưởng ra cả khu vực, trong đó có phố Nhà Hỏa hiện nay, mà thành tên một đường phố.

Hồ Thiền Quang là một hồ đẹp. “Thiền quang” nghĩa là ánh sáng nhà Phật. Người Pháp đặt tên viên thị chính Pháp là Halais (người dân thường đọc là Ha-Le, trong tiếng Pháp, chữ “H” câm, đọc đúng phải là A-Le). Sau giải phóng, tên chính thức là phố Nguyễn Du. Cái tên Ha-Le chỉ nhắc lại một thời mất nước, một thời nô lệ.

Khu vực nhà máy cơ khí Trần Hưng Đạo một thời thịnh vượng, nhân dân quen gọi đây là phố Nhà Diêm, vì trước đó, có nhà máy sản xuất diêm cho toàn xứ Đông Dương. Nhưng trước đó nữa, những thế kỷ trước, đây từng là đàn Nam Giao; xuân thu nhị kỳ, Nhà vua từ trong Cấm thành ra đây làm lễ tế trời đất. Trước khi đến đàn Nam Giao, nhà vua còn phải rẽ vào phía sau thôn Hương Viên thay đổi quần áo. Chỗ ấy có tên là đổi mã (thay cái mã bên ngoài- tiếng cổ) và dần dần, nó thành phố Hòa Mã đến nay. Hương Viên chính là chỗ chợ Đức Viên bây giờ.

Hàng Đào buôn bán vải vóc tơ lụa. Nhưng kèm thêm nghề nhuộm, mà chỉ nhuộm màu tươi như đỏ, vàng, hồng… vì thế mới có tên Hàng Đào. Nối với nó là Hàng Ngang tên cũ gọi theo người nhuộm, chuyên nhuộm các mầu như thanh nhẹ, như xanh, lam, da trời, hồ thủy, vì thế Hàng Ngang từng có tên là Hàng Lam. Những màu khác lại phải nhuộm ở nơi khác. Vải đen nhộm ở phố Hàng Vải Thâm gần đó. Vải nâu nhuộm ở làng Đồng Lầm, quãng làng Kim Liên ngày nay, nổi tiếng về vải màu nâu may áo dài phụ nữ Hà thành nhiều thế kỷ. Riêng ngôi đình phố Hàng Vải Thâm thông thường có hàng nem rán nhân cua bể ngon nổi tiếng, chỗ ngồi xuềnh xoàng nhưng món thì thiệt ngon nên khách đông nghịt.

Một trong các chợ khá to là chơ Mơ. Tên ấy vì sao mà có? Nguyên có chợ Hôm phía trên, bắt đầu đường thiên lý vào Nam, chợ Hôm bị đuổi dạt xuống phía nam là chợ Đuổi. Còn chợ Mơ xây mới nên gọi là chợ mới Mơ. Mơ là tên gọi của quả mai. Khu vực này là đất trồng mai, đất phong của tướng Trần Khát Trân đời nhà Trần, có các làng Thanh Mai, Hồng Mai, Hoàng Mai, có thứ quả mơ ngon nổi tiếng, rượu mơ cũng là đặc sản kinh kỳ. Thời Nguyễn kiêng tên húy của vua Tự Đức là Hồng Nhâm nên các chữ tên hồng cũ phải đổi. Khu vực hồng mai thành Bạch Mai, cả làng nay đã biến thành phố. Chợ ngày càng mở rộng và sắp trở thành trung tâm thương mại.

Liệu chúng ta có thể giữ gìn một Hà Nội hào hoa, với những dòng tên thật đặc biệt mang theo bao dấu ấn của nhiều thời đại đã qua?

Hơn 200 triệu đồng là số tiền mà một giám đốc công ty xây dựng bỏ ra để bù lỗ cho công trình 30 tỉ mà công ty của ông đã ký trước thời điểm giá thép tăng. Trong vòng nửa tháng qua, giá thép đã tăng đến 2 lần. Trung bình tăng 200.000 đồng/tấn

Nửa tháng tăng hai lần

Thép cây trên thị trường đã tăng lên đến 9,67 – 9,87 triệu đồng/tấn, thép cuộn khoảng 9,24 – 9,43 triệu đồng/tấn

Hầu hết giá thép các loại của những công ty đều đang ở mức cao từ đầu năm đến nay. Công ty thép Vinakyoe, cho biết từ 18.6 giá thép cây và cuộn của công ty đã tăng thêm 200.000 đồng/tấn. Trong đó, thép cây đạt 9,67 – 9,87 triệu đồng/tấn, thép cuộn khoảng 9,24 – 9,43 triệu đồng/tấn. Cũng tăng giá trong đợt này còn có Pomina với mức giá tương ứng.

Thép cây trên thị trường đã tăng lên đến 9,67 – 9,87 triệu đồng/tấn, thép cuộn khoảng 9,24 – 9,43 triệu đồng/tấn

Hai công ty sản xuất thép chiếm thị phần lớn tại phía Nam là Công ty thép Miền Nam và Công ty thép Việt – Nhật cùng công bố tăng giá 200 đồng/kg cho cả thép cuộn và thép cây. Cụ thể giá thép cuộn của Công ty thép Miền Nam là 9,2 triệu đồng/tấn và giá thép cây là 9,6 triệu đồng/tấn; giá thép cuộn của Công ty thép Việt – Nhật từ 9,24 triệu đồng/tấn – 9,43 triệu đồng/tấn; giá thép cây từ 9,67 triệu đồng – 9,87 triệu đồng/tấn (các giá trên đều chưa có thuế VAT).

Đây là lần tăng giá thứ hai của các công ty này kể từ đầu tháng 6 đến nay. Theo các công ty, nguyên nhân tăng giá là do giá phôi thép nhập khẩu tăng mạnh. So với tháng trước, giá phôi thép nhập vào Việt Nam ở mức từ 505 USD đến 510 USD/tấn. Hiện giá nhập phôi đã lên đến 540 đến 550 USD/tấn.

Ông Đào Đình Đông – trưởng phòng kế hoạch kinh doanh Công ty thép Miền Nam (SSC) nói: “Chưa bao giờ giá phôi lại tăng cao đến như vậy”. Thực tế, thép cuộn “giá rẻ” Trung Quốc đang tràn ngập trên thị trường Việt Nam. Vì sao giá thép trong nước vẫn tăng?

Trả lời câu hỏi này của SGTT, ông Đông cho rằng, đa phần các công ty trong nước đều sản xuất thép cây. Do vậy, những sản phẩm thép cuộn không nhãn mác xuất xứ giá rẻ không ảnh hưởng đến việc tăng giá thép của các công ty.

Không còn thép Trung Quốc giá rẻ

Giá thép tăng là do Trung Quốc điều chỉnh những chính sách về việc xuất khẩu thép của quốc gia này. Theo đó, Trung Quốc sẽ không khuyến khích xuất khẩu phôi thép nữa mà tập trung vào xuất khẩu thành phẩm thép, thuế xuất khẩu phôi thép được đẩy lên cao. Ngoài ra, Trung Quốc áp dụng việc tái thoái thuế để cho những doanh nghiệp nước ngoài nhập thép thành phẩm, với tỷ lệ 8% trên tổng giá trị của lô hàng.

Tuy nhiên với sức ép của các quốc gia nhập khẩu thép từ Trung Quốc, hiện Trung Quốc đang điều chỉnh lại chính sách xuất khẩu thép. Theo đó, kể từ 1.6.2007, Trung Quốc sẽ đánh thuế 10% các doanh nghiệp xuất khẩu thép, mức thuế này trước đây là 0%. Theo ông Phạm Chí Cường, chủ tịch Hiệp hội thép Việt Nam, “Ngoài mức thuế xuất khẩu trên, khi thép Trung Quốc vào Việt Nam, sẽ bị đánh thuế thêm 10% nữa là 20% thuế”. Cộng với chi phí vận chuyển, nên thép Trung Quốc sẽ không rẻ hơn thép của các doanh nghiệp trong nước. “Do vậy không có chuyện giá thép Trung Quốc bán trong nước rẻ hơn các DN sản xuất trong nước”.

Liệu có làm giá?

Trên thực tế, sản lượng thép tồn kho cao nhưng giá thép trên thị trường vẫn tăng. Liệu có chuyện làm giá?

Ông Cường cho rằng, lượng thép tồn kho của toàn ngành vào thời điểm này dao động vào khoảng 160.000 – 170.000 tấn/tháng, dưới mức tiêu thụ của cả nước là 260.000 – 270.000 tấn thép/tháng. Hiện các doanh nghiệp trong ngành thép không để tồn kho nhiều, vì ứ đọng vốn lưu động thép là khá lớn. Vì vậy, các doanh nghiệp chỉ sản xuất theo nhu cầu của thị trường, chứ không để tồn kho.

Tồn kho của thép không phải là tồn kho ứ đọng mà là tồn kho luân chuyển, từ sản xuất đến tiêu thụ. Ông Cường giải thích, nhà máy sản xuất thép ra không bán ngay được. Nó phải đi qua các hệ thống phân phối, cửa hàng trung gian các cấp 1, cấp 2, cấp 3 nên mới đến bán lẻ. Các doanh nghiệp luôn luôn phải có một lượng dự trữ nhất định trong kho. Với mức tồn kho dưới 200.000 tấn là có thể chấp nhận được.

Theo Hiệp hội Thép Việt Nam (VSA), tháng 11 này giá bán thép xây dựng trong nước sẽ vẫn đứng ở mức cao do khan nguồn cung phôi trên thị trường thế giới.

VSA cho hay, do nguồn cung phôi từ thị trường Trung Quốc hạn chế, nhiều doanh nghiệp trong nước phải nhập từ các thị trường Nga, Ukraine, Thổ Nhĩ Kỳ, Brazil… nên đã đội chi phí vận chuyển lên rất nhiều lần, buộc các doanh nghiệp sản xuất phải tăng giá bán.

Hiện giá bán thép xây dựng tại nhà máy chưa trừ chiết khấu và chưa có thuế giá trị gia tăng của các đơn vị sản xuất, liên doanh với Tổng công ty Thép Việt Nam dao động từ 10.150 đồng đến 10.760 đồng/kg, tùy loại, tăng 600 đồng/kg so với tháng trước.

Đó là giá cho thuê văn phòng tòa nhà Petro Tower, thuộc chuỗi cao ốc The Imperial Business Center tại số 5 Lê Duẩn, quận 1, TP HCM. Mức giá này trở thành kỷ lục tại Việt Nam về cho thuê văn phòng.

Tòa nhà Petro Tower tọa lạc trên phố Lê Duẩn, quận 1, một trong những con đường đẹp nhất TP HCM, sẽ khai trương trong tháng 11 tới. Giá thuê cao ngất ngưởng là vậy, nhưng mặt bằng gần như không còn chỗ trống. Nhiều công ty chen nhau để được thuê văn phòng tại đây nhưng không “đấu nổi” với các đồng nghiệp ngành dầu khí. Hầu hết khách thuê được mặt bằng tại Petro Tower là công ty có liên quan đến dầu khí như kinh doanh xăng, dầu, gas, chứng khoán, kiểm toán…

Trong lễ ra mắt khu phức hợp Imperial Plaza tại thành phố biển Vũng Tàu hôm 27/10, Chủ tịch Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc Tập đoàn Lạc Việt – chủ đầu tư chuỗi The Imperial Business Center, ông Huỳnh Trung Nam khẳng định, tòa nhà Petro Tower là cao ốc hạng sang đầu tiên của chuỗi văn phòng Imperial. Dự kiến sẽ có 3 cao ốc khác trong chuỗi sẽ tiếp tục được xây dựng ở Hà Nội, Nha Trang với giá cho thuê cũng rất đắt.

Khảo sát của Công ty Tiếp thị và Kinh doanh BĐS (CBRE), giá thuê văn phòng mỗi tháng tại Hà Nội hiện ở mức 30-40 USD một m2, có nơi lên đỉnh 55 USD. Với mức giá này, Hà Nội đã được ghi danh là một trong những thành phố có giá thuê văn phòng cao nhất châu Á.

Những cao ốc cho thuê với giá cao nhất thuộc top 5 tại TP HCM là Diamond Plaza, Metropolitan, Saigon Tower, Saigon Center và Sunwah. Mức giá cho thuê hiện nay tại những tòa nhà này trung bình 50 USD mỗi mét vuông, chưa tính 10% thuế giá trị gia tăng và phí quản lý.

Giá cao ốc văn phòng cho thuê tại Việt Nam hiện nay phân làm 3 hạng A, B, C. Loại A là những văn phòng cao cấp có mức giá cao nhất hiện nay là 55 USD mỗi m2 và hầu như đã kín chỗ. Trong khi đó, loại B thuộc nhóm cao ốc hạng trung đã có nơi vượt ngưỡng 30 USD trên m2 mỗi tháng. Cao ốc hạng C giá trung bình 15-17 USD.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) đã khẳng định như thế vào ngày 30/10. Bộ Xây dựng đang soạn thảo Chỉ thị về những giải pháp để phát triển và quản lý thị trường bất động sản theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Ông Nguyễn Mạnh Hà cho biết: “Tình trạng “sốt nóng” vừa qua chỉ xảy ra ở một số khu vực của một vài thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, các khu vực, địa phương khác tình hình giao dịch, giá cả vẫn bình thường. Theo tôi, ở những khu vực “nóng” đó cũng phải làm rõ là những loại hàng nào “sốt”. Chủ yếu là nhà chung cư, đất dự án, tức là những khu vực mà nhà đầu tư nhắm đến nhiều vì khả năng sinh lợi cao. Nguyên nhân chính của việc này, chúng tôi đã báo cáo nhanh gửi Bộ trưởng là do cung ít hơn cầu. Chỉ thị về một số giải pháp phát triển và quản lý thị trường bất động sản (BĐS) sẽ nhằm đưa ra một số yêu cầu, ví dụ các địa phương phải thúc đẩy việc triển khai nhanh các dự án phát triển nhà ở; rà soát các dự án đang triển khai, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai hoặc vi phạm các quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS. Ngoài ra, cũng cần tìm cách hạ giá thành xây dựng và kiểm soát thị trường.”

* Thưa ông, trong một nền kinh tế thị trường mà mình muốn kiểm soát thị trường, kiểm soát giá cả có vẻ như rất khó khả thi?

– Ông Nguyễn Mạnh Hà: Nói chính xác là kiểm soát đối với việc thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh BĐS, có hàng nhưng “găm” không bán ra chờ giá lên, hoặc có dự án nhưng không thực hiện. Hơn nữa thị trường BĐS nói chung, thị trường nhà ở nói riêng là một thị trường đặc biệt, dứt khoát phải có sự kiểm soát của Nhà nước. Ở đây quản lý Nhà nước không bắt họ phải bán giá này, giá kia mà vấn đề là kiểm soát xem cơ cấu giá ấy có hợp lý hay không, mức lợi nhuận có phù hợp hay không. Luật Kinh doanh BĐS cũng quy định việc này, trong đó yêu cầu việc bán hàng phải công khai, minh bạch, mọi giao dịch phải được thực hiện qua sàn, người dân có thể dễ dàng tiếp cận và tìm kiếm thông tin về hàng hóa…

* Nhiều người đang dự đoán về một cơn sốt mới trên thị trường BĐS do giới đầu cơ “thổi” lên, quan điểm của ông về việc này thế nào?

– Ông Nguyễn Mạnh Hà: Chúng tôi nhận định, thị trường nhà đất thường “ấm” lên vào dịp cuối năm, khi mà nhu cầu mua sắm nói chung đều tăng. Còn tình hình hiện nay, thị trường nhà đất cung đang còn thấp, cầu tăng, trong khi các dự án lớn triển khai rất chậm, giá đầu vào BĐS (đất, vật liệu xây dựng…) đều tăng nhưng như tôi đã nói ở trên chỉ là “sốt” cục bộ ở một số khu vực, tập trung vào một số mặt hàng chứ không phải là tất cả. Cho nên, trong chỉ thị của Chính phủ sắp tới sẽ đề nghị áp dụng một số biện pháp tăng nguồn cung, chẳng hạn giảm thiểu các thủ tục đầu tư, thủ tục giao đất, đấu thầu dự án, đặc biệt là tháo gỡ giải phóng mặt bằng, kiểm soát việc thực hiện các dự án đã giao…

Luật pháp cũng như các cơ chế của Nhà nước hiện nay khuyến khích chủ đầu tư kinh doanh BĐS đầu tư dự án. Gần đây nhất, Chính phủ cũng chấp nhận đề xuất của Bộ Xây dựng đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở thành một trong những chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội của từng địa phương và cả nước. Việc này rất quan trọng vì như vậy, bản thân chính quyền địa phương sẽ tích cực hơn trong việc tìm cơ chế để đẩy nhanh các dự án phát triển nhà ở.

* Cầu lớn hơn cung trong thị trường nhà ở đã được cảnh báo từ nhiều năm nay nhưng chính sách vĩ mô có vẻ đi rất chậm và rối?

– Ông Nguyễn Mạnh Hà: Thực ra độ trễ của thị trường BĐS lớn hơn những thị trường khác. Nếu thiếu xăng có thể nhập xăng ngay, hoặc thiếu ô tô cũng có thể cân đối ngay, còn nhà ở thì chậm hơn. Một dự án tiến hành phải vài năm mới có sản phẩm. Đúng là có chuyện chúng ta phải làm tốt hơn công tác dự báo thị trường, đẩy nhanh việc thực hiện các dự án và kiểm soát các cam kết của nhà đầu tư mới mong có nhiều hàng hóa.

* Áp dụng phương thức tính lũy tiến khi đánh thuế sử dụng nhà, đất được coi là giải pháp để chống đầu cơ nhà đất, nhưng cũng có ý kiến lo ngại rằng, thuế cao cũng sẽ lại góp phần làm giá BĐS tăng cao?

– Ông Nguyễn Mạnh Hà: Tới đây Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu điều chỉnh thuế nhà đất (đang rất thấp) và ban hành thuế tài sản trên nguyên tắc đánh thuế lũy tiến đối với trường hợp sở hữu nhiều BĐS. Nhưng xin lưu ý là chỉ đánh thuế cao đối với trường hợp nhà, đất bỏ trống, không đưa vào sử dụng mà không nhằm đánh thuế cao đối với người sử dụng bình thường. Ngay cả nhà cho thuê cũng không phải chịu mức thuế này vì đã có kinh doanh và sinh lời.

* Việc này có vẻ rất khó với hệ thống dữ liệu thông tin về nhà đất kém như hiện nay?

– Ông Nguyễn Mạnh Hà: Khó nhưng không có nghĩa là không làm được.

* Kiểm tra việc bán căn hộ tại dự án The Vista, Sky Garden III (Tp.HCM) Hôm qua 30/10, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam đã có công văn gửi UBND TP Hồ Chí Minh yêu cầu tổ chức kiểm tra việc triển khai các dự án nhà ở trên địa bàn thành phố. “Nếu phát hiện vi phạm cần xử lý nghiêm để bảo vệ quyền lợi của người mua nhà, ngăn ngừa hiện tượng lợi dụng, gây bất ổn thị trường để trục lợi” – công văn nhấn mạnh.

Bộ Xây dựng nhận định (căn cứ thông tin trên báo chí) thì việc chủ đầu tư các dự án The Vista, Sky Garden III… tổ chức bán căn hộ chung cư với tiền “đặt chỗ” lên tới 200 triệu đồng là vi phạm quy định của Luật Nhà ở. Công văn nêu rõ: “Điều 39 Luật Nhà ở quy định trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng”.

Bộ Xây dựng đề nghị UBND Tp.HCM cần rà soát tiến độ thực hiện tất cả các dự án phát triển nhà ở, dự án khu đô thị mới trên địa bàn đã giao cho chủ đầu tư, kiên quyết thu hồi các dự án chậm triển khai hoặc có vi phạm các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án nhà ở, tăng nguồn cung cho thị trường, đáp ứng yêu cầu nhà ở ngày càng tăng của nhân dân.