News & Blog

Khu đô thị (KĐT) Nam thành phố đang tăng tốc, KĐT mới Thủ Thiêm chuẩn bị khởi động, KĐT Tây Bắc vừa được duyệt quy hoạch chung và KĐT Cảng Hiệp Phước mới có… đầu bài về ý tưởng. Tất cả sẽ hình thành nên những đô thị vệ tinh thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu nguồn nhân lực và giải quyết vấn nạn đô thị hiện hữu cho bộ mặt TP.HCM hướng đến tương lai. Xin giới thiệu phác thảo 4 khu đô thị mới để bạn đọc tham khảo.

1. KĐT mới Thủ Thiêm có vị trí đặc biệt quan trọng vì cùng với trung tâm hiện hữu Thủ Thiêm hình thành nên một trung tâm mới, là lõi trung tâm của cả TP phát triển hai bên bờ sông Sài Gòn vì vậy cần được ưu tiên đầu tư. Nằm trong bán đảo Thủ Thiêm, đối diện với trung tâm quận 1 qua sông Sài Gòn, gồm các phường An Khánh, Thủ Thiêm, An Lợi Đông, một phần phường Bình An, Bình Khánh thuộc địa bàn quận 2. Diện tích khu đất quy hoạch 770 ha. Công việc đang nghiên cứu hiện nay là sơ phác hàng loạt quy hoạch về tổng mặt bằng (tỉ lệ 1/5000), giao thông, không gian mở, cao độ, phương án mặt cắt đường… Theo Ban Quản lý Đầu tư – Xây dựng KĐT mới Thủ Thiêm, hiện đã giải tỏa hơn 50% diện tích đất ở đây nhưng chủ yếu là đất nông nghiệp. Thủ Thiêm cũng đã kiến nghị TP về chính sách bồi thường, tái định cư; quy chế đầu tư… Hiện Viện Kinh tế TP đã hoàn tất tờ trình gửi UBND TP về đề xuất bổ sung những mặt chưa hợp lý của KĐT mới Thủ Thiêm, nhất là quá trình bồi thường hỗ trợ, tái định cư.

2. KĐT Cảng Hiệp Phước ngoài khu công nghiệp 300 ha, toàn bộ diện tích còn lại của xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè (khoảng 3.600 ha) trong tương lai sẽ được quy hoạch thành KĐT Cảng Hiệp Phước. Tại hội thảo góp ý cho đề án “nông dân góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để xây dựng KĐT Công nghiệp Cảng Hiệp Phước” do UBND TP tổ chức đầu tháng 1/2006, đặt ra nhiều vấn đề mới như: Làm thế nào để người dân tự nguyện góp vốn? Chỉ có nông dân hay tất cả người dân có đất trong khu quy hoạch được góp vốn? Quyền lợi của những cổ đông là nông dân khác gì với những cổ đông khác?…

Theo Chủ tịch UBND huyện Nhà bè Võ Minh Thành, số hộ là nông dân thực thụ ở xã Hiệp Phước chỉ khoảng 50%, còn lại là những hộ từ các quận, huyện khác đến, thậm chí không ít trường hợp đã mua đất với mục đích đầu cơ. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Mai Ái Trực ủng hộ cách làm táo bạo của TP.HCM trong việc giải quyết bài toán về kinh tế – xã hội khi chuyển một khu vực rộng lớn chủ yếu thuần nông thành một KĐT công nghiệp cảng và hứa sẵn sàng làm đầu mối giúp TP.HCM xây dựng đề án này như một mô hình điểm của cả nước.

3. KĐT Nam TP (thuộc phường Tân Phong, Tân Phú, quận 7 và các xã An Phú Tây, Phong Phú, Bình Hưng, Hưng Long thuộc huyện Bình Chánh và một phần phường 7, quận 8) hiện đã có 17 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép và chấp thuận đầu tư, với tổng vốn đăng ký lên đến 884 triệu USD và 79 dự án trong nước được ghi vốn đầu tư với tổng mức đầu tư hơn 10.900 tỉ đồng. Vừa qua, UBND TP đã chính thức điều chỉnh quy hoạch chi tiết khu Nam từ 2.612 ha lên hơn 2.975 ha với quy mô dân số khoảng 500.000 dân.

Khu Nam hiện có nhiều thuận lợi do đã đưa vào sử dụng các cây cầu như Tân Thuận 2, Nguyễn Tri Phương, Kinh Tẻ, Nhị Thiên Đường và tới đây là cầu Nguyễn Văn Cừ… Bà Võ Thị Hiệp, Trưởng Ban Quản lý khu Nam, cho biết trong năm 2006 sẽ ưu tiên hoàn thành quy hoạch chi tiết 1/5000 và điều chỉnh quy hoạch các dự án trên địa bàn, đẩy nhanh việc bồi thường và giải phóng mặt bằng ở những dự án đã có quyết định thu hồi đất.

4. KĐT Tây Bắc thuộc một phần diện tích xã Tân Thới Nhì (Hóc Môn), xã Tân Phú Trung, xã Tân Thông Hội, Tân An Hội, thị trấn Củ Chi và xã Phước Hiệp (Củ Chi) có chiều dài khoảng 18km, rộng từ 3km đến 5km. KĐT Tây Bắc là KĐT mới hiện đại, KĐT sinh thái, là trung tâm khu vực cấp TP về phía Tây – Bắc, là khu công nghiệp tập trung, kho bãi trung chuyển của TP và là đầu mối giao thông, hạ tầng kỹ thuật đô thị của TP cửa ngõ Tây – Bắc. Do là KĐT sinh thái nên trong 6.000 ha đất quy hoạch TP dành 1.300 ha đất cho cây xanh, 700 ha đất hồ điều tiết kênh rạch. Đất dân dụng cũng chiếm diện tích đáng kể là 2.300 ha. Dân số hiện trạng chỉ 30.000 người nhưng sau khi quy hoạch thành KĐT Tây- Bắc sẽ tăng gấp 10 lần là 300.000 người.

Nghị định 17 đang chờ thông tư hướng dẫn mới có thể triển khai được. Song, để đón đầu thị trường chuyển nhượng dự án dự báo sẽ sôi động khi chính thức được pháp luật bật đèn xanh, một số chủ đầu tư TP HCM đã cấp tốc ký gửi dự án của mình vào các siêu thị địa ốc để tìm khách hàng.

Trong vòng 1 tuần qua, siêu thị địa ốc ACB nhận được 3 dự án ký gửi chuyển nhượng, Trung tâm giao dịch địa ốc Phúc Đức, siêu thị căn hộ Sài Gòn cũng nhận được lời đề nghị của một số dự án khác. Hầu hết đều là những dự án nhỏ với tổng giá trị chuyển nhượng khoảng 25-30 tỷ đồng.

Theo các nhà môi giới, để tránh cạnh tranh, các chủ đầu tư dự án nhỏ đang lo tìm đường chuyển nhượng trước. Trong khi đó, các khách hàng có khả năng tài chính để nhận chuyển nhượng dự án không nhiều nên việc mua bán sẽ không dễ dàng gì. Khách hàng cũng cần có thời gian dài để thẩm định tính khả thi, chi phí đầu tư của dự án… trước khi quyết định mua với giá hợp lý. Do đó, để một giao dịch chuyển nhượng dự án thành công, phải mất vài tháng, thậm chí cả năm trời.

Trao đổi với PV hôm qua, chủ đầu tư một dự án tại TP HCM hy vọng chỉ cần chuyển nhượng dự án bằng giá vốn đầu tư đã bỏ ra chứ không cần có lời. Ông cho biết, chỉ muốn đẩy dự án đang bùng nhùng về vốn, thủ tục… từ 3 năm nay đi nhanh cho rảnh để làm việc khác. Trước đây ông muốn bán nó đi nhưng không được phép.

Nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng dự đoán, sắp tới lượng dự án chuyển nhượng sẽ tăng ồ ạt. Trong khi nhu cầu thấp, có thể xảy ra tình trạng cạnh tranh phá giá, lôi kéo thu hút khách hàng… “Vấn đề là phải chọn dự án vừa có thịt vừa có xương để mua lại, chứ va phải dự án xấu thì chắc chắn đó không phải là cuộc làm ăn tốt”, một nhà đầu tư đang có ý định tìm mua lại dự án cho PV biết. Đó cũng là lý do hiện vài khách hàng muốn nhận chuyển nhượng dự án nhưng lại cực kỳ cẩn trọng trong lựa chọn.

Định bệnh nhà đất chưa đúng

Chuyện giá nhà đất sẽ giảm sau Nghị định 17 và thị trường bất động sản có thể tan băng, vẫn chỉ là giấc mơ của giới kinh doanh. Giao dịch tại các siêu thị địa ốc có ồn ào hơn trước Tết nhưng lại tẻ nhạt so cùng kỳ năm ngoái. Các giao dịch thành công chủ yếu là với nhà có giá trị thấp, khoảng 250-300 cây vàng/căn. Nhà giá trị lớn hơn hoặc căn hộ dự án… đều giao dịch chậm.

Phân tích kỹ hơn nội dung Nghị định 17, các nhà môi giới bất động sản cười méo mặt, bởi quy định mới chỉ tháo đầu cung là các dự án được chuyển nhượng hay phân lô bán nền, chỉ có lợi cho chủ đầu tư; còn phía cầu vẫn xảy ra tình trạng vừa thừa vừa thiếu như cũ nên không giải quyết được thực chất đòi hỏi của thị trường.

Giới môi giới nói vui mà thật rằng, cho người dân mượn vốn để mua nhà sẽ giải quyết được tình trạng có cầu, rất cao là khác. Tuy nhiên, đó cũng chỉ là một giải pháp. Dân thiếu tiền, giá vàng “nhảy lambada”, giấy tờ thủ tục chưa được tháo gỡ… gây cản trở thị trường không nhỏ, chứ không chỉ vì nguyên nhân “cấm phân lô bán nền” như nhiều doanh nghiệp vẫn than phiền.

Xu hướng giao dịch tiền đồng tăng cao

2/3 giao dịch mới tại các siêu thị địa ốc TP HCM hiện nay chọn thanh toán bằng tiền. Đặc biệt, theo thống kê từ một số siêu thị địa ốc như ACB, Phúc Đức, NHPc, Đô thị mới…, nhà đất tư nhân rao bán càng xa khu vực nội thành thì tỷ lệ sử dụng giao dịch tiền đồng càng tăng. Nhà đất tại các tỉnh như Bình Dương, Long An, Tiền Giang chỉ thông báo thanh toán bằng đồng Việt Nam. Riêng nhà quận 1, 3 TP HCM thì vẫn giao dịch bằng vàng.

Giám đốc siêu thị địa ốc ACB Nguyễn Đình Chiểu Võ Đình Quốc cho rằng, giá vàng lên xuống thất thường là nguyên nhân chính khiến người mua bán e ngại khi sử dụng giá trị thanh toán truyền thống. Nguy cơ lỗ nặng khi giá vàng thời điểm tăng và giảm chênh nhau đến vài trăm nghìn mỗi lượng, làm cho người bán mua cảm thấy bấp bênh. Vì vậy, giao dịch bằng tiền đồng được đa số người lựa chọn.

Hiện tại rao mua bán nhà bằng tiền đồng lại thành công hơn thanh toán bằng vàng. Ông Thái Văn Ân, rao bán căn nhà tại quận Bình Thạnh với giá 105 cây vàng, dự tính giá thực bán khoảng 100 cây. 2 tháng rao bán, khách đến rồi đi ngay, trong khi ông cần tiền cho việc làm ăn của gia đình. Suy đi tính lại, ông nghĩ ra kế đổi giá trị giao dịch thành tiền đồng, vẫn tương đương với giá trị 105 cây vàng. Kết quả ông bán được nhà ngay trong vòng 2 tuần, giá 1 tỷ đồng, tức khoảng 98 cây vàng.

Một vài siêu thị địa ốc đang đưa ra các chương trình khuyến mãi để khuyến khích các giao dịch tiền đồng. Đi đầu là siêu thị địa ốc ngân hàng ACB. Dự kiến đầu tháng 3, siêu thị này sẽ tung ra chương trình khuyến mãi giảm phí dịch vụ cho khách hàng ký gửi nếu áp dụng loại hình thanh toán giao dịch bằng tiền đồng. Siêu thị này cũng sẽ mở riêng một sàn giao dịch rao bán, ký gửi, cho thuê bằng tiền đồng để phục vụ nhu cầu thanh toán mua bán đang tăng cao.

Báo cáo mới đây của Chính phủ gửi UBTV Quốc hội cho biết, trong chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng an ninh, việc phân bổ quỹ đất thời gian qua đã từng bước đạt được những mục tiêu nhất định.Những mục tiêu đó nằm trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp, nông thôn, đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi, giao, cho thuê đất, hạn chế có hiệu quả việc chuyển đất lúa nước, đất lâm nghiệp có rừng sang mục đích khác.

Tuy nhiên, Chính phủ cũng nhìn nhận công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai thời gian qua còn nhiều yếu kém, vướng mắc: tiến độ thực hiện ở các cấp, nhất là cấp huyện, xã còn chậm. Đến nay còn 20% cấp huyện và 34% cấp xã chưa lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Hầu hết các bản quy hoạch địa phương được xét duyệt trước ngày Luật đất đai được thông qua nhưng đến nay chưa điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế đã biến động. Mới chỉ có 4 tỉnh hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả 3 cấp là Bắc Giang, Hà Nam, Kon Tum và Bình Phước.

Thiếu cân bằng về đất sản xuất, kinh doanh

Theo thống kê cụ thể từ Bộ Tài nguyên và Môi trường, trong giai đoạn từ 2001 đến 2005, cả nước đã đưa 24,8 triệu ha đất vào hoạt động nông nghiệp, vượt 1,8 triệu ha so với kế hoạch. Trong đó, diện tích trồng lúa đạt 4,1 triệu ha, vượt 3,1% so với kế hoạch nhưng vẫn thấp hơn 302.500 ha so với giai đoạn trước đó. Chỉ có đất lâm nghiệp tăng đáng kể về con số tuyệt đối, đạt 14,7 triệu ha, tăng 3 triệu ha so với năm 2000 và đất nuôi trồng thuỷ sản vượt 27%, đạt 700.000 ha.

Tuy nhiên, thực hiện chuyển đổi nhóm đất phi nông nghiệp chưa đạt so với yêu cầu. Sau 5 năm thực hiện, diện tích này đạt 3,2 triệu ha, đạt 89,6% và hụt 373.700 ha so với kế hoạch được giao, giảm 20.900 ha so với trước giai đoạn. Quá trình đô thị hoá đạt 103.600 ha, vượt 23% (19. 900 ha) so với kế hoạch đã không bù đắp được phần diện tích đất ở nông thôn giảm mạnh, chỉ đạt 53% và hụt 436.000 ha so với kế hoạch.

Theo số liệu báo cáo chưa đầy đủ của 51 tỉnh, thành, cả nước hiện có 2.052 dự án khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn với tổng diện tích đất được giao, cho thuê là 27.068 ha, trong đó diện tích đã đầu tư là 9.427 ha.

Nhìn chung, tiến độ triển khai các dự án phát triển các khu đô thị mới, các khu dân cư nông thôn đều chậm so với tiến độ, nhiều dự án không triển khai được dẫn đến bỏ đất không sử dụng nhiều năm.

Tương tự, diện tích đất chuyên dùng có đạt kế hoạch với 1,9 triệu ha, nhưng trong đó đất dành cho khu công nghiệp và khu chế xuất, phát triển kết cầu hạ tầng kỹ thuật chỉ đạt khoảng 51.000 ha, đạt 65% và hụt 27.000 ha so với kế hoạch. Hơn một nửa số khu công nghiệp, khu chế xuất đạt tỷ lệ giao, cho thuê đất 79%, còn lại, tỷ lệ lấp đầy chỉ đạt trung bình 14%. Thậm chí, một số địa phương sử dụng nhiều đất trồng lúa, đất có ưu thế sản xuất nông nghiệp, đất khu dân cư tại những vị trí có hạ tầng kỹ thuật tốt để xây dựng các khu công nghiệp trong khi có khả năng sử dụng các loại đất khác.

Điều đó dẫn đến tình trạng nông dân thiếu đất hoặc không có đất để sản xuất thì một diện tích đất nông nghiệp không nhỏ được chuyển sang xây dựng các khu công nghiệp hiệu quả sử dụng thấp, thậm chí không sử dụng trong nhiều năm liền.

Giải pháp vốn và vận động đầu tư

Theo đánh giá của Uỷ ban kinh tế và ngân sách của Quốc hội, trong nhiều nguyên nhân gây ra mất cân bằng sử dụng đất, có 2 yếu tố vừa là lý do vừa là giải pháp khắc phục 2 khâu quan trọng là cân đối đủ nguồn vốn cho xây dựng hạ tầng và công tác vận động đầu tư.

Theo đó, trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006- 2010, Nhà nước sẽ đặc biệt chú trọng đến những biện pháp tiết kiệm cao nhất diện tích đất trồng lúa nhiều vụ cho năng suất cao phải chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, bảo vệ đất nông nghiệp, có khả năng thâm canh cao.Khuyến khích việc sử dụng đất không sử dụng hoặc hiệu quả thấp trong trồng lúa nước để xây dựng khu công nghiệp, khu đô thị. Chấn chỉnh tình trạng lấy đất tốt trong nông nghiệp để ồ ạt xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị hiện nay. Theo yêu cầu chung, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thời gian tới phải bảo đảm tính liên thông trong phát triển giữa ngành và địa phương, liên vùng, liên ngành. Quy hoạch đất đai phải tính đến yêu cầu phát triển ít nhất 10-15 năm sau nên phải tổ chức tốt công tác nghiên cứu, nâng cao chất lượng dự báo nhằm ổn định hơn các bản quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Riêng đối với đất xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, phải giảm thiểu tình trạng điều chỉnh một cách chắp vá, hạn chế tình trạng thu hồi đất mà không sử dụng. Đối với đất khu công nghiệp, khu chế xuất, thời gian tới các cơ quan chức năng sẽ tiến hành rà soát, đánh giá toàn diện các yếu tố, nhất là lợi thế so sánh để hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể giai đoạn 2006-2010, khắc phục tình trạng phát triển ồ ạt, không sát với nhu cầu và khả năng đầu tư. Trong đó, thực hiện công bố công khai kế hoạch sử dụng đất trong các khu công nghiệp nhằm cung cấp đầy đủ thông tin cho người dân, đặc biệt là người dân có đất trong vùng quy hoạch khu công nghiệp để kịp thời xử lý tranh chấp, khiếu nại liên quan đến thu hồi, đền bù giải toả.

Đối với đất hạ tầng kỹ thuật, giao thông, thuỷ lợi, chủ trương sẽ có những quy hoạch dựa trên căn cứ hệ thống đường sá, cảng biển phù hợp với một nước công nghiệp quy mô dân số trên 100 triệu người. Do quỹ đất này phần lớn lấy từ đất nông nghiệp nên phải áp dụng các công nghệ tiên tiến trong đầu tư xây dựng các công trình giao thông, thuỷ lợi. Một công trình phải được sử dụng vào nhiều mục tiêu, kiên cố hoá công trình, khai thác nhiều tầng của đất.

Cuối cùng, đối với đất ở, UBTV Quốc hội cho rằng đây là lĩnh vực phải ưu tiên hoàn thành việc lập và công khai các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngoài các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phù hợp, các khu đô thị mới sắp tới phải có quy mô xây dựng đủ lớn từ 50 ha trở lên, trong điều kiện cụ thể từng địa phương thì thấp nhất phải trên 20 ha. Hạn chế tối đa việc sử dụng đất có lợi thế cao phát triển nông nghiệp vào mục đích xây dựng đô thị…

Biến động giá vàng, thị trường địa ốc tiếp tục lạnh

Những ngày đầu tháng 5.2006, giá vàng bỗng nhiên tăng đột biến, khiến thị trường địa ốc lại lâm vào cảnh chợ chiều. Nhiều khu vực đang có dấu hiệu ấm lại sau thời gian dài, lại tiếp tục đóng băng do không có khách hàng. Dạo một vòng quanh các công ty môi giới địa ốc khu vực quận 2, quận 9, các văn phòng hầu như chỉ có nhân viên, khác hẳn với thời gian cách đây chưa đầy một tháng.

Thị trường đất lại đóng băng

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng đóng băng. Theo những người có thâm niên lâu năm trong lĩnh vực địa ốc, việc đóng băng thị trường không vì giá vàng tăng đột biến, mà còn do số khách hàng đầu tư vào địa ốc hiện nay giảm hẳn. Khách tìm đến thị trường địa ốc hiện nay là những người đang có nhu cầu thật sự về nhà ở.

Khác với trước đây, chỉ cần là đất dự án, chủ doanh nghiệp được thành phố giao đất là có khách hàng tìm đến giao dịch, còn hiện nay phải là dự án “sạch” mới thu hút khách hàng. Việc giảm giao dịch tại những khu vực nóng là do thị trường không có dự án mới, chủ yếu giao dịch nền của những dự án cũ, trong khi những dự án cũ thì còn quá nhiều “sạn”, nhiều dự án đến nay chưa đền bù giải toả xong.

Lượng sản phẩm đất nền giao dịch trên thị truờng hiện nay chủ yếu là những dự án sạch, có yếu tố pháp lý hoàn chỉnh và quan trọng nhất là có thể xây nhà ngay. Đối với những dự án dạng này, cả hai đối tượng: có nhu cầu về nhà ở và người đầu tư đều muốn tham gia, nhờ vậy một số dự án tại khu vực quận 2, quận 7, Nhà Bè, mặc dù mãi lực giảm, song vẫn có những giao dịch thành, không đóng băng như các khư vưực khác.

Ông Lâm Văn Chúc, giám đốc công ty địa ốc Phúc Đức nhận xét: tại 14 văn phòng của công ty, trong thời gian vàng biến động giá nhưng vẫn có giao dịch thành công đối với sản phẩm sạch. “Hiện có chưa đầy 30% dự án sạch trên địa bàn TP, số lượng dự án như thế thì giao dịch vắng dần và thị trường đóng băng là chuyện đương nhiên. Rất nhiều khách hàng đã chuyển mục đích đầu tư tiền nhàn rỗi vào lĩnh vực khác”, ông Chúc nói.

Có thể thấy ngoài những nguyên nhân khách quan như giá vàng biến động, việc giao dự án cho những công ty không có khả năng thực hiện cũng góp phần dẫn đến đóng băng thị trường đất.

Chung cư: thừa hàng, thiếu khách

Một công ty chuyên môi giới kinh doanh sản phẩm căn hộ chung cư thừa nhận, thời gian qua, khách tìm đến loại sản phẩm này giảm hẳn, người đầu tư không còn thiết tha, mặn mà với loại sản phẩm này. Nguyên nhân cũng do chủ đầu tư không uy tín với khách hàng. Nhiều dự án hứa một đằng làm một nẻo, trễ hẹn thực hiện, chất lượng không đúng với lời hứa quảng cáo ban đầu khiến người dân mất lòng tin.

Thị trường căn hộ chung cư được nhiều chuyên gia đánh giá là thị trường tiềm năng trong năm 2006, hiện chỉ có giao dịch tại một số dự án có chất lượng cao, do những chủ đầu tư có uy tín thực hiện. Tính từ đầu tháng 5, cả một thị tường năng động căn hộ chung cư chỉ có một vài dự án tăng giá bán đối với sản phẩm của mình, còn lại đều phải giảm giá bán qua hình thức khuyến mãi, song vẫn không thu hút được mối quan tâm của khách hàng. Theo nhiều người, những dự án tăng giá bán đối với sản phẩm hầu hết là của những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, không bị lệ thuộc vào ngân hàng, dự án có vị trí đẹp, chất lượng công trình xây dựng đúng theo cam kết. Những yếu tố này là cơ sở để họ ghìm giá, chờ được giá mới bán và thu hút quan tâm của khách hàng.

Giao dịch nhà đã chuyển qua tiền đồng

Tập quán lâu nay của người dân là giao dịch về nhà thường được quy ra vàng, do vậy trước việc vàng tăng giá, sản phẩm bị chi phối mạnh nhất trong thị trường địa ốc là sản phẩm nhà phố.

Tại siêu thị địa ốc ACB, số lượng khách chuyển qua giao dịch bằng tiền đồng đã lên gần 60%, tăng hơn thời điểm tháng 3 khoảng 30%. Nguyên nhân do giao dịch tiền đồng mức độ thành công cao hơn giao dịch bằng vàng. Tính từ đầu tháng 5, siêu thị địa ốc ACB đã giao dịch thành công 12 căn nhà.

Theo ông Võ Đình Quốc, phó giám đốc siêu thị địa ốc, trước việc vàng biến động liên tục như hiện nay, việc giao dịch bằng tiền đồng tạo tâm lý yên tâm hơn cho người mua. Thông thường, thời gian chọn sản phẩm, thương lượng kéo dài. Nếu giao dịch bằng giá vàng, khi tiến hành mua bán thì giá vàng đã thay đổi đáng kể, nên giao dịch dễ bị vỡ vì người mua thấy mình bị thiệt hại nhiều. Còn giao dịch bằng tiền đồng, ngay từ thời điểm chọn sản phẩm, khách hàng đã nắm được thông tin chắc chắn về giá, cho dù thời gian thương lượng kéo dài hay giá vàng biến động, cũng không ảnh hưởng nhiều đến việc mua bán.

Sau hai đợt tiến hành những chương trình kích cầu như “giao dịch bằng tiền đồng”, “nhà giảm giá bán gấp” tại siêu thị địa ốc ACB, giá giao dịch về nhà hiện nay đang có chiều hướng giảm. Các quận “chữ” (Tân Bình, Gò Vấp, Phú Nhuận…) có mức giảm mạnh, nhiều nhất từ 20 – 25%, một số khu vực thuộc quận “số” (1, 3…) có mức giảm thấp hơn từ 5 – 7%. Riêng những khu vực có địa điểm tốt để khai thác kinh tế, giá nhà vẫn bình ổn hoặc tăng như tuyến đường Nguyễn Đình Chiểu, Hai Bà Trưng…

Theo ông Quốc, mặc dù việc chuyển qua tiền đồng vẫn có thể duy trì được mãi lực cho thị trường nhà, song thời gian tới, nếu giá vàng tiếp tục biến động mạnh thì chắc chắn mãi lực đối với sản phẩm này sẽ giảm đáng kể. “Nếu tình hình đất dự án, căn hộ chung cư và nhà tiếp tục giảm sức mua như hiện nay, thì sắp tới thị trường nhà, căn hộ cho thuê sẽ có những chuyển biến tích cực, do người dân không thể mua hoặc đầu tư được nhà, đất, căn hộ thì sẽ chuyển qua thuê. Tôi cho rằng sắp tới sẽ là thời điểm của thị trường này.” ông Quốc nhận định.

Từ trước đến nay, khi mua đất dự án, khách hàng thường quan tâm đến một số vấn đề cốt lõi có liên quan về mặt pháp lý, rất ít khi để ý đến việc dự án đã được duyệt chi tiết đến cỡ nào. Chỉ chi tiết nhỏ này cũng có thể dẫn đến việc trắng tay, như thực tế đã có!

Những khách hàng, người mua không thể biết hoặc không lường trước được việc thay đổi quy hoạch, quy hoạch mới, quy hoạch lại. Việc nắm bắt được thông tin là cho đến khi doanh nghiệp có thông báo hoặc báo chí đưa tin. Một số người rành việc chỉ mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500. Chắc là vậy, nhưng không ít người phải cười ra nước mắt với những dự án quy hoạch này.

Phiêu lưu bản đồ quy hoạch 1/500

Anh Trần Bửu Bửu, ngụ tại Tân Bình ấm ức: “Họ lừa tụi tôi… Khi mua nền tôi đã hỏi thăm kỹ rồi mới dám mua, vậy mà giờ coi như thua trắng…”. “Họ” là cách Bửu dùng để chỉ chủ đầu tư dự án đất nền quận, do Công ty Xuất nhập khẩu tổng hợp Sài Gòn (Incomex Sài Gòn) làm chủ đầu tư.

Chuyện là vậy. Năm 2002, Bửu ký hợp đồng mua nền đất mang số C4, diện tích 5 x 15m, tại dự án đất nền trên địa bàn phường Tân Kiểng, quận 7. Ngoài số tiền theo hợp đồng, Bửu phải trả thêm 112.500.000 đồng tiền chênh lệch do mua lại của một cán bộ công ty. Việc sang nhượng này được giám đốc công ty duyệt cho phép. Đến tháng 6.2003, Bửu đóng đủ số tiền cho nền đất trên vì đây cũng là thời điểm giao nền theo thoả thuận. Đến đầu năm 2006, đại diện công ty mời Bửu lên thông báo không có nền đất và đề nghị trả lại tiền. “Chờ ba năm không có đất… Chưa hết, lúc mua đất này, tính ra 1 lượng vàng/m2, giờ công ty mời lên trả lại tiền với giá 7 triệu/m 2 , thiệt thòi như vậy làm sao chấp nhận được. Sau buổi làm việc đầu năm 2006, họ hẹn một tuần sau sẽ có thông tin chính thức, nhưng cả tháng nay không thấy công ty có động tịnh gì về việc của tôi. Nghe nói, họ đã làm công văn xin chuyển đổi mục đích từ xây dựng nhà ở sang xây dựng nhà chung cư cao tầng. Tôi không ngờ mua đất dự án được duyệt 1/500 rồi mà vẫn còn bị mất trắng…”, anh Bửu than vãn. Không chỉ riêng anh Bửu, bà Tô Thị Thanh Hoa, một khách hàng khác cũng đang trong tình trạng giống như anh.

Khá nhiều dự án mặc dù đã có quy hoạch 1/500, song cuối cùng khách hàng cũng chẳng còn đất hoặc diện tích đất đầu tư ban đầu bị thay đổi vì dự án được điều chỉnh lại. Tại một dự án Khu dân cư Phước Long B, quận 9, quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2001 – 2002 và đã chuyển nhượng ra bên ngoài rất nhiều. Nhưng mới đây, chủ đầu tư là một công ty lớn trong lĩnh vực địa ốc, làm hồ sơ đề nghị TP duyệt lại quy hoạch chi tiết 1/500 mới. Theo đó, rất nhiều nền đất trong dự án bị bớt một phần diện tích, thậm chí nhiều nền không còn trên thực tế.

Cái khó cho khách hàng là những nền đất được công ty bán ra hầu hết đã được chuyển nhượng qua tay nhiều khách hàng, số tiền chênh lệch trên từng m 2 cũng đã thay đổi đến chóng mặt. Người đã kịp sang tay thở phào, người khách hàng cuối cùng đang cầm hợp đồng của lô đất, chỉ còn nước khóc ròng. “Giá tôi mua cái nền này đã cao hơn nhiều so với giá của công ty bán ra, nếu bây giờ không có đất, thì công ty chỉ trả lại số tiền ban đầu theo hợp đồng, số còn lại coi như mất trắng… Cầu trời không có chuyện đó xảy ra…” – anh T.Đ.K, một “nhà đầu tư nhỏ” đang ngày đêm khấn vái cho cái hợp đồng mình đang sở hữu.

Quy hoạch chi tiết 1/2.000 cũng chết

Dự án khu dân cư Phước Kiểng thuộc xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè do một công ty lớn, có tiếng tăm tại khu vực Nam Sài Gòn, làm chủ đầu tư. Khi thực hiện dự án, công ty này đã giao cho 16 chủ đầu tư thứ cấp khác thực hiện dự án. Mặc dù dự án chưa được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng một công ty thứ cấp tham gia xây dựng dự án đã tự phân lô với các loại diện tích 6x20m, 7x20m và nền biệt thự 15x20m, chuyển nhượng lại cho khách hàng. Theo một cán bộ của chủ đầu tư nhận định, việc chuyển nhượng nền đất trái pháp luật có thể dẫn đến việc người nhận chuyển nhượng có nguy cơ bị mất trắng nền đất sau khi dự án được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Anh L.H.N, khách hàng của công ty, hiện đang ngụ tại quận 10, thở dài – “Công ty đang trấn an mọi người bằng những lời lẽ rất “êm tai”, nhưng số phận lô đất được phán xét thế nào thì chưa ai biết được”.

Những người nhận chuyển nhượng các nền đất thuộc diện tái định cư còn nguy hiểm hơn khi dự án chưa được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, như dự án Khu dân cư tại phường Tân Hưng, quận 7. Vị trí dự án đẹp, nằm ngay mặt tiền đường Bắc – Nam nối khu vực Nhà Bè, quận 7 với quận 4. Cuối năm 2003 – đầu năm 2004, giới kinh doanh đất đai khu vực quận 7 và nhiều nơi khác đổ xô nhau tìm mua nhiều nền đất tại dự án này. Thời điểm đó, dự án chỉ có quy hoạch chi tiết 1/2.000 từ năm 2002, chủ đầu tư lại thuộc cấp bộ, khiến nhiều người yên tâm. Thế nhưng, những nền đất được đưa ra giao dịch ở đây đa phần là nền thuộc diện tái định cư. Rất ít khách hàng đầu tư vào để ý đến bản quy hoạch chỉ mới dừng ở mức 1/2.000, trước dự án mà lại hùa nhau tin vào bản quy hoạch chi tiết 1/500, với đầy đủ số lô, số nền, có diện tích từng nền cụ thể. Chính nhờ tấm bản đồ này, giá đất tăng vọt, từ 9 – 15triệu đ/m 2 tuỳ theo vị trí. Đến khi thông tin quy hoạch chi tiết 1/500 được trình duyệt, nhiều người mới tá hoả chạy nước rút để cố sang tay hợp đồng.

UBND TP Hà Nội vừa ban hành quyết định về giá bán căn hộ chung cư cao tầng cho các hộ gia đình tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố.

Theo quyết định này, giá bán căn hộ được tính theo vị trí đất, được chia thành các khu vực 1,2,3 và 4. Khu vực 1 là các vị trí nằm ở khu vực trung tâm thành phố đến đường vành đai 2; khu vực 2 là các vị trí nằm từ đường vành đai 2 đến đường vành đai 3 và các xã Mỹ Đình, Mễ Trì, huyện Từ Liêm (trừ các khu vực còn lại của huyện Từ Liêm và quận Long Biên);

khu vực 3 là các vị trí thuộc quận Long Biên, phần còn lại của huyện Từ Liêm và các vị trí thuộc quận Hoàng Mai nằm ngoài đường vành đai 3; khu vực 4 là các vị trí còn lại. Đối với các dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định ban hành chính sách và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tiếp tục thực hiện theo quyết định đã được phê duyệt.