News & Blog

Những vấn đề phức tạp trong việc sử dụng đất đô thị tại TP.HCM, nhất là tại các khu đô thị hoá được phân tích tại hội thảo “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất trong khu vực tân đô thị” (do Đại học Quốc gia TP.HCM và Sở Tài nguyên-Môi trường tổ chức sáng 6/4) cho thấy việc sử dụng đất đô thị tại TP.HCM đang manh mún và không đồng bộ.

Theo PGS-TS Trần Thị Thu Lương (ĐHQG TP.HCM), diện tích đất tại 6 quận mới (2, 7, 9, 12, Thủ Đức và Bình Tân) khoảng 35.000 ha, chiếm 17% diện tích đất toàn TP.HCM. Trong vòng 5 năm (2000-2005), đất ở đô thị đã lấn dần đất nông nghiệp với mức sử dụng tại các quận mới hầu hết trên 1.000 ha. PGS-TS Thu Lương nói: “Nhìn tổng quan như thế để thấy rằng tốc độ đô thị hoá là khó có thể cưỡng lại được. Tuy nhiên những chính sách đi kèm để quản lý và sử dụng đất vẫn chưa phát huy hết tiềm năng của đất đai. Đó là vẫn tồn tại đất sử dụng không theo quy hoạch (QH) hoặc phá QH, tồn tại một diện tích lớn đất hoang hoá do QH “treo”, thị trường bất động sản đóng băng”. Nhìn từ góc độ khoa học, GS Lê Huy Bá đưa ra một cảnh báo “chấn động”: “Trong 20 năm nữa, khi nhiệt độ trái đất nóng lên 1,5 – 2 độ C, băng ở 2 cực tan, nước biển dâng cao 50 – 100cm thì cả vùng Thủ Thiêm, Nhà Bè sẽ bị nhấn chìm trong nước” (!). Vì thế, GS Lê Huy Bá cho rằng TP.HCM cần tập trung phát triển về hướng Bắc-Tây Bắc (Củ Chi, Thủ Đức) chứ không nên phát triển về phía Đông và Đông-Nam (!).

Thừa nhận những bất cập trong công tác QH hiện nay, ông Nguyễn Trọng Hoà, Giám đốc Sở QH-KT cho biết, đến cuối 2005 hầu hết các quận, huyện đã phủ kín QH 100% trên đất cần lập QH. Tuy nhiên vẫn còn tình trạng QH xây dựng “một đàng”, QH sử dụng đất lại “một nẻo”. TS Võ Kim Cương cũng cho rằng: “Bản chất của QH được thể hiện rõ nét nhất trong QH xây dựng. Không thể tại cùng một khu vực đô thị mà bị 2 đề án QH (xây dựng và sử dụng đất) chi phối”.

Đề cập đến việc phải có giải pháp cho hàng trăm ngàn căn nhà xây dựng tự phát tại các quận ven từ chủ trương phân lô hộ lẻ, ông Nguyễn Văn Hồng – Trưởng phòng Đăng ký và kinh tế đất, Sở TN-MT cho rằng: “Các dự án phân lô hộ lẻ trước ngày 13/3/2002 nếu phù hợp với QH sử dụng đất được duyệt và có hạ tầng hoàn chỉnh thì cần phải giải quyết hồ sơ pháp lý cho người dân theo quy định”. Tuy nhiên, điều lo lắng của ông Hồng là việc từ nay đến cuối năm 2006 phải cấp giấy chứng nhận cho hơn 200 ngàn căn nhà trên toàn TP.HCM, trong khi mức đóng góp tiền sử dụng đất lại quá cao cũng là một yếu tố gây khó khăn cho việc hợp thức hoá nhà đất của người dân.

Dự án đường vành đai 1 đoạn Kim Liên – Ô Chợ Dừa khởi công chưa bao lâu, gần chục công trình nhà dân ở hai đường đã được xây dựng với tốc độ nhanh chóng. Với lý do khó khăn vì nhà ở bị cắt xén khi GPMB, không đủ điều kiện ở, phải xây dựng lại, nên chủ nhà xây cứ xây dù chưa có giấy phép xây dựng. Có hộ dân từng đi làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng, nhưng chỉ để làm vì.

Dân than khổ, phường cũng khó
Ngay khi GPMB tuyến đường, UBND phường Phương Liên đã cố gắng trong công tác quản lý trật tự xây dựng, xử lý các công trình không phép. Tuy nhiên, trên thực tế, ở đâu cũng vậy, việc đình chỉ công trình không phép là rất khó khăn. Cán bộ làm việc theo giờ nhà nước, nhà dân xây chẳng phụ thuộc thời gian. Hết giờ làm việc hoặc những ngày nghỉ là thời gian “vàng” cho các công trình không phép nhanh chóng mọc lên. Ông Bùi Minh Hoàng, chủ tịch UBND phường Phương Liên cho biết: Hiện trên tuyến đường vừa GPMB có 7 trường hợp xây dựng không phép, phần lớn các công trình đang ở giai đoạn đào móng, làm móng. Dù phường đã rất cố gắng, nhưng cứ xử lý xong, không có mặt cán bộ là dân lại tiếp tục xây.
Quả thực, cuộc sống của người dân ở khu vực sau GPMB đang gặp nhiều khó khăn, ông Hoàng nói. Nhiều căn nhà bị cắt xén, phải xây lại mới ở được. Trong khi đó, nhiều công trình hạ tầng kỹ thuật bị hỏng do quá trình phá dỡ, san mặt bằng, khiến cuộc sống của người dân càng thêm khó khăn. Nơi thì mất nước, chỗ thì mất điện, đèn chiếu sáng trong khu dân cư cái còn cái mất… Chính trụ sở UBND phường cũng bị mất nước từ nhiều ngày nay. Tuy nhiên, với trách nhiệm của chính quyền địa phương, UBND phường một mặt vận động dân đi xin phép xây dựng, tạo điều kiện giải quyết nhanh các thủ tục giấy tờ cần chứng nhận của cấp phường, mặt khác vẫn phải xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.
Tại khu vực vừa giải toả, các công trình không phép đang ngổn ngang. Có công trình đang đào dở móng, có công trình đã đổ trần tầng 1… Anh Cương, chủ của một trong các công trình xây dựng đang bị đình chỉ, không mấy vui vẻ khi thấy đoàn cán bộ của phường xuống kiểm tra. Phóng viên báo Kinh tế & Ðô thị hỏi về việc làm thủ tục cấp phép xây dựng, anh Cương cho biết: “Tôi đã lên quận để làm thủ tục rồi nhưng thấy cán bộ tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn có tới cả chục loại giấy tờ thì hoảng quá. Làm sao mà có được ngần đấy giấy tờ”. Chị Ngô Thị Dung, tổ 26B phường Phương Liên, cũng có căn nhà xây dở dang thì bị đình chỉ. Chị Dung cho biết, “Gia đình cũng đã làm hồ sơ xin cấp phép xây dựng, chưa đi hỏi lại xem đã được cấp phép chưa nhưng vẫn cứ phải xây vì không có chỗ ở.”.

Muốn cấp phép cho dân thật nhanh, nhưng…
Về trình tự, thủ tục cấp phép xây dựng, ông Lê Trọng Ngọ, trưởng phòng Xây dựng – đô thị (XD-ÐT) quận Ðống Ða cho biết, hiện thủ tục cấp phép đã được Sở Xây dựng rút ngắn thời gian, đơn giản thủ tục đến mức có thể. Vì các hộ nằm trong chỉ giới dự án đường Kim Liên – Ô Chợ Dừa đều chưa được cấp “sổ đỏ” (một trong các giấy tờ của hồ sơ xin cấp phép xây dựng), UBND quận Ðống Ða đã có quy định tạo điều kiện cho dân, trường hợp chưa có “sổ đỏ” có thể thay thế bằng hồ sơ nguồn gốc đất đủ điều kiện để cấp “sổ đỏ” (Phòng Ðịa chính chịu trách nhiệm xác nhận hồ sơ này). Tuy nhiên, có không ít hộ dân khi làm thủ tục xin phép xây dựng bị “vướng” vào trường hợp thiếu giấy tờ nguồn gốc đất hoặc có tranh chấp, khiếu kiện nên không thể cấp phép. Ðối với các trường hợp không đủ giấy tờ nguồn gốc đất, theo quy định, người dân được phép sửa chữa, khôi phục nguyên trạng, không thay đổi về kết cấu. Căn cứ để xác định “nguyên trạng” có thể dựa và hồ sơ đền bù GPMB (hồ sơ này ghi nhận rất chi tiết về công trình trước khi phá dỡ từ vật liệu, cấp nhà…)
Thêm một nguyên nhân khiến việc cấp phép xây dựng cho các công trình trên tuyến Kim Liên – Ô Chợ Dừa chưa kịp thời (mặc dù có hộ dân nộp hồ sơ xin phép xây dựng từ cả tháng trước), sau ngày 10/10, Phòng XD-ÐT quận Ðống Ða mới có thể tiếp nhận hồ sơ để giải quyết. Lý do vì đến thời điểm này mới có văn bản của Sở Quy hoạch Kiến trúc về “Hướng dẫn chuyên môn tạm thời về quản lý xây dựng các công trình cải tạo, chỉnh trang hai bên tuyến đường Kim Liên – Ô Chợ Dừa” làm căn cứ cho công tác cấp phép. Ðến nay, Phòng XD-ÐT đã tiếp nhận 6 hồ sơ, trong đó có 2 hồ sơ được trình ký cấp phép vào chiều ngày 28/10. Tuy nhiên, qua kiểm tra thực tế, chỉ có 2 trong số 6 hồ sơ này nằm trong số công trình đang bị đình chỉ xây dựng.
Mặc dù đã có quy định tạm thời, nhưng hiện nay vẫn còn vướng mắc trong quá trình cấp phép cho công trình tại khu vực Kim Liên – Ô Chợ Dừa. Rút kinh nghiệm từ dự án cải taọ nút giao thông Ngã Tư Sở, để bảo đảm bộ mặt kiến trúc đô thị, Phòng XD-ÐT quận Ðống Ða muốn cấp cốt nền đường cho dân khi giao giấy phép xây dựng nhưng hiện chưa có cốt cao độ cắm mốc tại hiện trường để làm chuẩn. Theo hướng dẫn của Sở QH-KT về tầng cao công trình “chiều cao tầng 1 không cao quá 3,9m tính từ cốt + 0,00 (Cốt + 0,00 được tính từ cốt khống chế cao độ tim đường theo quy hoạch lên 0,45m)”. Ngày 21/10, UBND quận Ðống Ða đã có văn bản gửi Sở QH-KT và Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội về việc cung cấp một số cốt cao độ trên dọc tuyến đường Kim Liên – Ô Chợ Dừa. Theo ông Ngọ, phải có cốt cao độ tại hiện trường thì phòng chức năng cũng như người dân mới có đủ căn cứ để xác định cốt nền nhà dân.

Quy định về quy hoạch kiến trúc với các lô đất ở mặt đường vành đai 1 đoạn Kim Liên – Ô Chợ Dừa
Vừa qua, Sở Quy hoạch Kiến trúc đã có văn bản “Hướng dẫn chuyên môn tạm thời về quản lý xây dựng các công trình cải tạo, chỉnh trang hai bên tuyến đường Kim Liên – Ô Chợ Dừa”, trong đó có quy định cụ thể về các yêu cầu quy hoạch kiến trúc đối với lô đất nằm ở mặt đường quy hoạch.
Về chỉ giới xây dựng:
– Trùng với chỉ giới đường đỏ khi xây dựng công trình đến 5 tầng.
– Chỉ giới xây dựng cách chỉ giới đường đỏ 3m khi xây dựng công trình cao trên 5 tầng.
Về kích thước lô đất:
– Phần diện tích đất còn lại từ 15m2 đến nhỏ hơn 40 m2 có chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu so với đường đỏ từ 3m trở lên thì được xây dựng không quá 2 tầng, 1 tum hoặc có mái chống nóng.
– Mặt tiền lô đất lớn hơn 3m đến dưới 8m và chiều sâu so với chỉ giới đường đỏ từ 5m trở lên, diện tích đất từ 40 m2 đến 50 m2 được xây dựng không quá 5 tầng, 1 tum hoặc có mái chống nóng.
– Mặt tiền lô đất lớn hơn 8m và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng lớn hơn 5m, diện tích đất lớn hơn 50m2 được xây dựng trên 5 tầng nhưng chiều cao công trình không được vượt quá 24m.
– Trường hợp hình thù ô đất không đủ điều kiện xây dựng nhà ở theo quy hoạch kiến trúc thì UBND quận thu hồi theo Ðiều 9 Quyết định 26/2005/QÐ-UB của UBND thành phố Hà Nội phục vụ cho mục đích công cộng hoặc tạo điều kiện để các hộ chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp khối xây dựng.