Bộ luật dân sự và Luật đất đai qui định quyền sở hữu nhà đất được chuyển qua người mua sau khi đã hoàn tất thủ tục đăng ký sở hữu (đăng bộ). Tuy nhiên, Luật nhà ở lại qui định: quyền sở hữu được chuyển qua bên mua từ thời điểm hợp đồng được công chứng.
Muốn hủy hợp đồng: ra tòa
Anh Vũ Văn Minh, ngụ đường Ba Tháng Hai, TP.HCM cho biết: tháng sáu đã ký hợp đồng công chứng bán căn nhà của mình nhưng người mua không thể tiếp tục mua nhà của anh nên bên mua chịu mất tiền cọc 50 triệu đồng. Anh và người mua đã đến phòng công chứng để ký thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng mua bán đã ký kết.
Trong thời gian qua, sau khi ký hợp đồng mua bán nhà và chưa qua đăng bộ, nếu việc mua bán gặp trục trặc, các bên mua bán thường đến cơ quan công chứng để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng. Theo các phòng công chứng, việc dừng mua bán này là quyền tự thỏa thuận của người bán, người mua đã được Luật dân sự qui định.
Theo điều 439 Bộ luật dân sự, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà đất từ bên bán sang bên mua là từ khi người mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà. Chính vì vậy, khi các bên mới ký hợp đồng công chứng, kể cả đã làm xong thủ tục trước bạ, nhưng nếu chưa qua đăng bộ vẫn có thể hủy bỏ. Đây cũng là cách giúp các bên giải quyết tranh chấp đơn giản, thuận tiện nhất (thường hai bên tự thỏa thuận được khoản bồi thường, phạt do vi phạm cam kết), đỡ tránh tình trạng phải đưa nhau ra tòa phân xử. Tương tự, Luật đất đai 2003 cũng qui định thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.
Nhưng, theo Luật nhà ở (hiệu lực từ 1-7-2006) và nghị định 90 hướng dẫn thi hành Luật nhà ở, thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà sẽ được tính ngay từ khi công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho, chuyển đổi nhà ở. Theo Phòng công chứng số 2, nếu thực hiện theo Luật nhà ở thì sắp tới sẽ không thể cho người dân thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng công chứng đã ký, vì việc mua bán đã phát sinh hiệu lực ngay từ khi ký kết hợp đồng. Quyền sở hữu được xem như đã chuyển từ người bán sang người mua từ thời điểm ký hợp đồng. Tất cả trường hợp muốn hủy hợp đồng đều nhờ đến sự phân xử của tòa án!
Tranh chấp khó giải quyết
Chỉ tính riêng trong Luật nhà ở đã có rất nhiều qui định mâu thuẫn với Luật đất đai, Luật xây dựng và Bộ luật dân sự như: Luật đất đai qui định một mẫu giấy thống nhất (giấy đỏ) đối với quyền sử dụng đất, nhưng Luật nhà ở qui định đối với nhà ở, đất ở thì giấy chứng nhận được cấp là giấy hồng; thời hạn bảo hành nhà ở của Luật nhà ở cũng khác so với Luật xây dựng..
Theo ông Trần Anh Tuấn – trưởng Phòng Công chứng số 3, trong nhiều trường hợp, khi ký hợp đồng công chứng các bên mới chỉ cam kết trả một phần tiền, có nhiều trường hợp các bên mới thanh toán 50% trị giá hợp đồng mua bán nhà và thỏa thuận một thời gian nữa mới thanh toán nốt rồi đi trước bạ, đăng bộ. Nếu việc mua bán còn dang dở, bên bán chưa nhận đủ tiền, chưa giao nhà cho bên mua mà quyền sở hữu nhà được coi là đã chuyển giao cho bên mua là bất hợp lý. Hơn nữa, mặc dù đã ký hợp đồng nhưng nếu muốn mua bán, chuyển nhượng tiếp cho người khác thì người mua nhà cũng phải hoàn tất thủ tục đăng bộ để được đứng tên nhà đất mới có thể làm được thủ tục.
Theo luật sư Lê Đình Phạt, Đoàn luật sư TP.HCM, thời điểm chuyển quyền sở hữu còn có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định trách nhiệm đối với rủi ro xảy ra cho tài sản. Chẳng hạn, luật sư Phạt nói: “Theo Luật dân sự, nếu người bán mới ký hợp đồng bán cho người mua, chưa qua đăng bộ, chưa giao nhà mà căn nhà phát cháy thì bên bán phải chịu trách nhiệm bồi thường cho bên mua. Nhưng nếu căn cứ theo Luật nhà ở thì trong trường hợp trên, người mua sẽ phải chịu mọi thiệt thòi của vụ cháy. Sự mâu thuẫn trong các luật này chắc chắn sẽ phát sinh tranh chấp rất khó giải quyết giữa các bên”.
Luật sư Phạt nói về nguyên tắc khi có mâu thuẫn giữa các văn bản luật thì sẽ áp dụng đạo luật, văn bản có giá trị cao hơn. Chẳng hạn qui định về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở, đất ở như trên sẽ phải áp dụng Bộ luật dân sự. Thế nhưng, nhiều cơ quan khác cho rằng chỉ áp dụng luật điều chỉnh chuyên ngành của lĩnh vực mình: lĩnh vực nhà ở thì áp dụng Luật nhà ở, lĩnh vực đất đai thì áp dụng Luật đất đai… Việc không thống nhất trong áp dụng pháp luật này nếu không được hướng dẫn cụ thể thì khó khăn chắc chắn sẽ lại đổ lên đầu người dân.
