Category Archives: Wedo Tư vấn

Giá đất 2.204 tuyến đường (xem chi tiết cuối bài) tại 24 quận huyện trên địa bàn TP.HCM

UBND TP.HCM đã ban hành bảng giá đất mới áp dụng từ 1.1.2006 với một số thay đổi so với bảng giá đất năm 2005. UBND TP cũng đưa ra những nhận định về tác động của giá đất mới nhằm có những điều chỉnh cụ thể, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế của TP.

Một số điều chỉnh cho phù hợp với thực tế

Qua một năm thực hiện bảng giá đất mới theo Quyết định 316 (bảng giá đất năm 2005), UBND TP.HCM đã nhận định rằng giá đất quy định không ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án không thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2003 vì các chủ đầu tư phải tự thỏa thuận chuyển nhượng về đất đối với người dân. Tuy nhiên, tại các dự án công ích và các dự án thuộc nhóm A thì việc thu hồi đất gặp phải khó khăn: do giá đất quy định tương đối thấp nên khi tính bồi thường thiệt hại về đất phải có các chính sách hỗ trợ thêm nhằm bù đắp phần chênh lệch giữa giá đất quy định so với giá thị trường và giá đất để tính bồi thường đang áp dụng ở các dự án trên cùng địa bàn của các quận huyện. Bảng giá đất năm 2005 cũng đã tác động không nhỏ đến tâm lý người sử dụng đất (SDĐ) bởi các hộ gia đình khi hợp thức hóa nhà đất phải nộp tiền SDĐ cao hơn trước đây nhiều lần. Điều này dẫn đến tình trạng nhiều trường hợp người dân không có khả năng nộp tiền SDĐ nên không thực hiện việc hợp thức hóa nhà đất và chỉ thực hiện nghĩa vụ khi có nhu cầu chuyển nhượng quyền SDĐ cho người khác. Đối với các công ty kinh doanh địa ốc, do tiền SDĐ phải nộp trước kia thấp, nay phải tăng lên cao theo giá mới, đồng thời với chủ trương phải xây nhà rồi mới được chuyển nhượng đòi hỏi các công ty phải có số vốn đầu tư lớn hơn nhiều lần. Vì vậy, một số công ty nhỏ, vốn ít đang đứng trước không ít thử thách, thậm chí có nhiều công ty đang rất khốn đốn vì bế tắc về vốn để thực hiện dự án. Ngoài ra, các tổ chức kinh tế đang thuê đất trên địa bàn TP vẫn tiếp tục duy trì hình thức thuê đất vì nếu chuyển sang hình thức giao đất thì phải đóng tiền SDĐ tăng lên nhiều lần… Vì vậy, UBND TP, trong khi xây dựng và ban hành bảng giá đất cho năm 2006, đã có một số điều chỉnh cho phù hợp với thực tế.

Điều chỉnh giá đất hẻm đô thị và giá đất trồng cây lâu năm

Một dãy nhà trong khu vực đắt đỏ nhất TP

Ông Nguyễn Vĩnh Hùng – Trưởng ban Vật giá thuộc Sở Tài chính TP.HCM, người trực tiếp tham mưu xây dựng bảng giá đất 2006 cho biết: Bảng giá đất lần này sẽ giữ lại mức giá của 1.671 tuyến đường theo Quyết định 316 áp dụng từ năm 2005, điều chỉnh giá 65 tuyến đường và đặc biệt là bổ sung giá đất tại 387 tuyến đường mới hình thành trong năm 2005 tại 14 quận huyện. Hai vấn đề cũng được điều chỉnh trong bảng giá đất 2006 là giá đất hẻm đô thị và giá đất trồng cây lâu năm. Đối với giá đất hẻm được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng sẽ áp dụng vị trí như sau: Vị trí 1: có chiều rộng hẻm lớn hơn 5m (tương ứng với mức 0,5 lần của giá hẻm cấp 1 là loại hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường); Vị trí 2: có chiều rộng từ 3m – 5m (tương ứng với 0,4 lần của giá hẻm cấp 1); Vị trí 3: chiều rộng từ 2m – dưới 3m (tương ứng với 0,3 lần của giá hẻm cấp 1); Vị trí 4: chiều rộng dưới 2m (tương ứng với 0,2 lần của giá hẻm cấp 1). Nếu là hẻm đất thì được tính bằng 0,8 lần so với mức giá của hẻm trải nhựa hoặc bê tông, xi măng của cùng loại hẻm. Mức giá đất trồng cây lâu năm cũng được chia thành 5 hạng và được xác định từ 21.000 đồng đến 105.000 đồng tùy theo khu vực. Ông Hùng cho biết, sự điều chỉnh này nhằm để phù hợp hơn giữa giá đất trồng cây lâu năm và giá đất trồng cây hằng năm. Giá đất này sẽ tạo ra sự hợp lý khi người dân đóng tiền sử dụng đất cũng như khi giải tỏa đền bù đối với những dự án có thu hồi đất.

Giá đất được áp dụng cho 7 trường hợp:

1. Căn cứ để tính thuế SDĐ, thuế thu nhập từ chuyển quyền SDĐ.

2. Tính tiền SDĐ và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền SDĐ hoặc đấu thầu dự án có SDĐ.

3. Tính giá trị quyền SDĐ khi giao đất không thu tiền SDĐ.

4. Xác định giá trị quyền SDĐ để tính vào giá trị tài sản doanh nghiệp khi cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền SDĐ.

5. Thu lệ phí trước bạ.

6. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

7. Tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

– Ông Lê Hồng Quân, giám đốc Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội, cho biết: Công ty Quản lý và phát triển nhà Hà Nội đã qui định cụ thể về trình tự thủ tục hồ sơ khi mua nhà ở theo NĐ 61/CP.

Theo đó, người mua nhà ở theo NĐ 61/CP trên địa bàn cần tới bộ phận “Tiếp nhận hồ sơ mua nhà theo NĐ 61/CP” của phòng tiếp nhận hồ sơ hành chính công ty. Địa điểm: Tại các xí nghiệp quản lý và phát triển nhà số 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 để được hướng dẫn, giải đáp cụ thể về việc lập hồ sơ mua nhà và nộp hồ sơ tại các địa điểm nêu trên.

* Thưa ông, trường hợp là thương binh và người được Nhà nước trao tặng Huân chương kháng chiến khi mua nhà được hưởng những ưu đãi gì?

– Căn cứ vào quyết định số 118/TTg ngày 27-2-1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc hỗ trợ người có công với cách mạng cải thiện chỗ ở. Các trường hợp nêu trên khi mua nhà ở theo NĐ 61/CP được hỗ trợ tiền sử dụng đất khi mua nhà ở theo NĐ 61/CP. Cụ thể như sau:

Nhà ở chung cư: Được miễn 100% tiền CQSD đất đối với trường hợp là thương binh, người có Huân chương kháng chiến hạng 1, 2, 3.

Nhà ở thông tầng:

+ Thương binh, người được hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 61 – 80% được hỗ trợ 90% tiền sử dụng đất.

+ Thương binh, người được hưởng chính sách như thương binh, bệnh binh bị mất sức lao động từ 41 – 60% được hỗ trợ 80% tiền sử dụng đất.

+ Người hoạt động cách mạng, hoạt động kháng chiến bị địch bắt tù đày, người hoạt động kháng chiến giải phóng dân tộc, bảo vệ Tổ quốc và làm nghĩa vụ quốc tế được tặng thưởng Huân chương kháng chiến hạng 1 hoặc Huân chương chiến thắng hạng 1 được hỗ trợ 65% tiền sử dụng đất.

* Chính sách bán căn hộ chung cư được tính như thế nào?

– Trong trường hợp này, giá bán nhà ở = giá nhà ở + giá đất khi chuyển quyền sử dụng. Cụ thể:

Giá nhà ở = giá nhà ở xây dựng mới (đ/m2 sử dụng) x tỉ lệ chất lượng còn lại x hệ số theo NĐ 21/CP x hệ số tầng x diện tích sử dụng.

Giá nhà ở xây dựng mới được tính theo quyết định số 28/QĐ-UB ngày 6-1-1995 của UBND thành phố về việc ban hành giá chuẩn nhà ở XD mới tại Hà Nội.

Hệ số theo NĐ 21/CP (được áp dụng đối với nhà chung cư cao tầng được đưa vào sử dụng trước năm 1993).

Hệ số tầng đối với nhà chung cư: tầng 1= 1.0; tầng 2= 0,8; tầng 3= 0,7; tầng 4= 0,6; tầng 5= 0,5; tầng 6 trở lên= 0,4.

Diện tích sử dụng lấy theo diện tích ghi trong hợp đồng thuê nhà.

Còn về giá đất chuyển quyền sử dụng (CQSD) = đơn giá đất x 10% x 1,4 x hệ số tầng x diện tích sử dụng nhà.

Đơn giá đất CQSD theo quyết định 06/1998/QĐ-UB ngày 25-4-1998 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành hệ số điều chỉnh khung giá (K) để xác định giá đất khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang ở thuê… trên địa bàn thành phố Hà Nội.

Hệ số tầng:

* Nhà 2 tầng: tầng 1= 0,7; tầng 2= 0,3.

* Nhà 3 tầng: tầng 1= 0,7; tầng 2= 0,2; tầng 3= 0,1.

* Nhà 4 tầng: tầng 1= 0,7; tầng 2= 0,15; tầng 3= 0,1; tầng 4= 0,05.

* Nhà 5 tầng: tầng 1= 0,7; tầng 2= 0,15; tầng 3= 0,08; tầng 4= 0,05; tầng 5= 0,02.

(Nhà sáu tầng, từ tầng 6 trở lên, hệ số tầng= 0).

* Vậy chính sách bán nhà nhà cấp 4 như thế nào?

– Khi thực hiện bán nhà dạng này, chính sách bán nhà được tính như sau:

Giá bán nhà ở = giá nhà ở + giá đất khi chuyển quyền sử dụng.

Giá nhà ở = giá nhà ở xây dựng mới (đ/m2) x tỉ lệ chất lượng còn lại (%) x hệ số tầng x diện tích sử dụng nhà.

Hệ số tầng = 1,2.

Giá đất chuyển quyền sử dụng = đơn giá đất (đ/m2) x 40% x 1,8 x diện tích sử dụng đất.

Đơn giá đất CQSD của từng biển số nhà được trình Hội đồng bán nhà thành phố duyệt (tại các quyết định duyệt bốn thông số) và hệ số 1,8 theo quyết định 119/2004/QĐ-UB ngày 4-8-2004 của UBND thành phố Hà Nội qui định về điều chỉnh khung giá đất làm cơ sở bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất, thu tiền SD đất…; văn bản số 4130/UB-NNĐC ngày 21-9-2005 của UBND thành phố về việc triển khai việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang ở thuê theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

– Diện tích đất lấy theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất được đo vẽ thực tế bằng thước thép tại nhà bán.

(Bốn chỉ tiêu: cấp (hạng) nhà bán; hệ số 21/CP; tỉ lệ chất lượng còn lại của nhà; đơn giá đất CQSD (thường gọi là bốn thông số bán nhà) đều được hội đồng bán nhà ở thành phố (gồm thành viên các ngành liên quan) xét duyệt, ra quyết định để đơn vị bán nhà làm căn cứ tính giá bán nhà cho từng hộ).

Thủ tướng Chính phủ Phan Văn Khải vừa ký Nghị định số 13/2006/NĐ-CP về xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của các tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất.

Đất phải xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của tổ chức do Nhà nước giao theo quy định tại Nghị định này bao gồm: Đất xây dựng trụ sở cơ quan quản lý nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công (đơn vị sự nghiệp), cty nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, các tổ chức khác (gọi chung là tổ chức), được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất. Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả thuộc vốn ngân sách nhà nước. Đất do tổ chức sử dụng vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (trừ trường hợp tổ chức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước). Đất do Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng làm mặt bằng xây dựng trụ sở Hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối. Đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng giao cho tổ chức. Đất được Nhà nước giao cho tổ chức sử dụng có thu tiền sử dụng đất, nhưng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/04 của CP về thu tiền sử dụng đất. Đất nhà nước giao cho các doanh nghiệp nhà nước sau khi thực hiện cổ phần hóa không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/04 của CP về thu tiền sử dụng đất.

Căn cứ để xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất và giá đất dựa vào diện tích đất thuộc đối tượng phải xác định giá trị quyền sử dụng đất là diện tích đất đang sử dụng, được giao theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Trường hợp diện tích đất đang sử dụng có chênh lệch so với diện tích đất ghi trong quyết định giao đất, văn bản chuyển quyền sử dụng đất thì thực hiện xác định giá trị quyền sử dụng đất theo diện tích thực tế sử dụng trên cơ sở xác nhận của Sở Tài nguyên và môi trường. Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW (gọi chung là UBND cấp tỉnh) ban hành theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/04 của CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất (gọi tắt là Nghị định số 188/2004/NĐ-CP). Trường hợp khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giá đất thực tế nhận chuyển nhượng, giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất cao hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định thì giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất là giá đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế hoặc giá đất trúng đấu giá.

Giá đất để xác định giá trị quyền sử dụng đất: Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp được xác định theo giá đất ở do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Đất dùng làm mặt bằng sản xuất kinh doanh được xác định theo giá đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP. Đất dùng vào sản xuất, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được xác định theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp (bao gồm cả rừng phòng hộ, rừng đặc dụng), nuôi trồng thủy sản, làm muối do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định tại nghị định số 188/2004/NĐ-CP.