News & Blog

Các cơ quan chuyên môn của TP.Hà Nội vừa bước đầu phát hiện chủ đầu tư 4 công trình xây dựng lớn trên địa bàn Thủ đô đã vi phạm qui định về quản lý sử dụng đất.

Đó là các công trình: Cao ốc 101 Láng Hạ (quận Đống Đa) của Công ty cổ phần xây dựng số 5 (thuộc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển hạ tầng đô thị); Tòa nhà trong khuôn viên 124 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) của Tổng Công ty Lắp máy Việt Nam (Bộ XD); Nhà cao tầng cho thuê tại đường Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) của Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 2 (thuộc Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà Hà Nội) và công trình xây dựng Trung tâm đào tạo công nghệ thông tin Thành phố giai đoạn I tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính của Ban Quản lý dự án công nghệ thông tin TP.

Đồng tình với báo cáo của Giám đốc Sở TN-MT&NĐ Hà Nội, lãnh đạo UBND TP. Hà Nội cùng Sở Xây dựng đều thống nhất nhận định: “Bước đầu phát hiện tại các công trình trên, chủ đầu tư đã vi phạm trong việc chấp hành các qui định về quản lý sử dụng đất (tự chuyển mục đích sử dụng đất khi chưa được UBND TP cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo qui định của Luật Đất đai), thủ tục đầu tư xây dựng công trình và thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và Thành phố”.

Để làm rõ những vi phạm, trách nhiệm của các tổ chức, cá nhân liên quan, có biện pháp khắc phục, xử lý vi phạm theo qui định của pháp luật, UBND TP. Hà Nội vừa giao Thanh tra TP chủ trì, cùng Sở TN-MT&NĐ, Sở Tài chính, Sở QH-KT và UBND các quận (nơi có công trình vi phạm) thành lập Đoàn Thanh tra liên ngành để thanh, kiểm tra 3/4 các công trình trên.

Riêng với dự án xây dựng Trung tâm Đào tạo công nghệ thông tin Thành phố giai đoạn I tại khu đô thị Trung Hòa – Nhân Chính của Ban Quản lý dự án công nghệ thông tin TP – UBND TP giao Thanh tra TP bổ sung nội dung thanh tra việc chấp hành thủ tục, qui định về quản lý sử dụng đất, xây dựng công trình.

Được biết, công trình nhà cao tầng cho thuê tại đường Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) của Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng số 2 (Hacinco) kể trên được xây dựng trên một trong bảy ô đất thuộc Dự án thí điểm xây dựng nhà ở cho thuê mà UBND TP. Hà Nội giao làm chủ đầu tư từ năm 2004.

Đây cũng là công trình đầu tiên, duy nhất đã “mọc” lên tại 7 ô đất “vàng” trên đường Lê Văn Lương này (tất cả các ô còn lại kể từ khi được giao chủ đầu tư đến nay đã hơn 3 năm vẫn chủ yếu “nuôi cỏ”).

Ông Võ Xuân Thiện, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng), cho biết đang lấy ý kiến, soạn thảo các tiêu chí về chất lượng, phân hạng nhà chung cư và sẽ ban hành vào đầu năm 2008.

Trong bối cảnh nhà chung cư đắt như tôm tươi, khách hàng lại chỉ được mua trên giấy thì việc chưa có một tiêu chuẩn rõ ràng về thứ hạng sản phẩm căn hộ khiến người tiêu dùng bị lừa mà chẳng có cơ sở khiếu kiện. Hiện có nhiều nhà đầu tư đã mượn tiếng chung cư cao cấp để bán sản phẩm không cao cấp cho khách hàng. Đồng thời, các nhà đầu tư làm ăn đứng đắn cũng bị thiệt thòi, vì sản phẩm của họ không được phân biệt rạch ròi về đẳng cấp.

Theo Cục Quản lý nhà, có hai yếu tố quan trọng đối với chung cư chất lượng cao (cao cấp). Thứ nhất, đó là yếu tố quản lý sử dụng sau đầu tư. Dự án ngay từ ban đầu phải xác định rõ vấn đề quản lý sau đầu tư như thế nào? Thứ hai, yếu tố môi trường, hệ thống dịch vụ gia tăng liền kề, hiện đại như trường học, bệnh viện, siêu thị, thuận lợi về giao thông, khu vui chơi giải trí hệ thống an ninh.

Chính vì vậy, các tiêu chí xét hạng nhà chung cư, theo ông Đinh Ngọc Bách, Cục Quản lý nhà, Bộ Xây dựng, dự kiến thuộc 5 nhóm gồm vị trí, khuôn viên, chất lượng nội tại, dịch vụ cung ứng và chất lượng công trình. Cách phân loại sẽ được thực hiện như xếp hạng khách sạn. Chung cư càng hội đủ nhiều tiêu chí đạt chuẩn, càng có thứ hạng cao. Tiêu chuẩn chung cư sẽ được Bộ Xây dựng soạn thảo và ban hành dưới hình thức một thông tư hoặc quyết định của Bộ trưởng.

Ngoài chất lượng chung cư đo đếm được như diện tích, chất liệu nội thất, vị trí… chất lượng dịch vụ, môi trường sống của chung cư cũng được quan tâm. Ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Vincom, cho biết: “Nếu gọi chất lượng xây dựng của căn hộ là phần cứng, thì việc quản lý chung cư sau khai thác duy trì một chất lượng sống hài lòng người mua được xem như phần mềm. Hiện nay, các chung cư được quản lý bởi các nhà đầu tư song về lâu dài cần có những công ty chuyên nghiệp trung gian đứng ra quản lý chung cư, để bảo đảm hài hòa quyền lợi cho cả nhà đầu tư và người mua nhà”.

Còn ông Nguyễn Quốc Hiệp, Ủy viên HĐQT Công ty CP Đầu tư Xây dựng và Thương mại Hà Nội thì cho rằng chung cư cao cấp phải đạt một số yêu cầu gồm thiết kế đẹp, thông thoáng, tiện nghi, có không gian, cây xanh… theo một tỷ lệ nhất định; các dịch vụ công cộng phải tiện nghi, thuận tiện cho người sử dụng và đảm bảo an toàn cho cuộc sống của người dân; nội thất phải đảm bảo, ánh sáng, không khí đủ, tiện nghi sử dụng, chất lượng vật liệu sử dụng phải là những vật liệu tốt, hiện đại… các hệ thống gas, truyền hình cáp, điện thoại, hệ thống Internet… được trang bị đến từng căn hộ; các dịch vụ bảo dưỡng, sửa chữa và vận hành cơ sở vật chất chung cư của tòa nhà hợp lý và hiệu quả. An ninh trật tự phải bảo đảm. Thậm chí chủ đầu tư phải thẩm định cả tiêu chuẩn mức độ thu nhập của khách hàng trước khi bán nhà cho người mua.

Ông Lê Vũ Dũng, Tổng giám đốc Sông Hồng Land, thì cho rằng chung cư cao cấp, dựa trên các yếu tố quy hoạch phải đồng bộ và cao cấp, đầy đủ các công trình xã hội, hạ tầng kỹ thuật như gần trường học, bệnh viện (thậm chí là trường và bệnh viện quốc tế); thuận tiện trong sử dụng và sinh hoạt; mật độ xây dựng chung không quá 20%, cây xanh lớn hơn 25%, giao thông lớn hơn tiêu chuẩn trung bình. Đối với thiết kế thì kiến trúc phải cao cấp, hiện đại bao gồm những tiêu chuẩn như rộng rãi hơn tiêu chuẩn VN quy định, lớn hơn 25 m2 cho mỗi người; vật liệu hoàn thiện cao cấp với các thiết bị phải đạt được các yếu tố thực sự hiện đại, sang trọng. Mức độ an toàn phải thực sự cao hơn mức bình thường, có thể chịu được động đất cấp 13. Về nội thất, căn hộ phải có phòng khách và phòng sinh hoạt chung. Tối thiểu căn hộ phải có hai phòng ngủ, hai toilet trở lên. Phần diện tích phụ trợ như chỗ giặt, phơi phải được đáp ứng và không gây mất mỹ quan.

Về vấn đề xã hội, chung cư cao cấp phải cho những người cao cấp (theo nghĩa rộng) ở như có tri thức, học vấn, thu nhập cao, có trách nhiệm với cộng đồng (chủ đầu tư phải lựa chọn những khách hàng có sự tương đồng về đẳng cấp…). Những yếu tố này mặc nhiên đưa khu căn hộ đó trở thành cao cấp.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, ngoài việc xây dựng, ban hành tiêu chuẩn nhà chung cư cao cấp, cần có một tổ chức trung gian đánh giá và công nhận kết quả phân loại cho từng nhà chung cư cụ thể.

Theo điều tra của Sở Tài Nguyên Môi trường và Nhà đất Hà Nội, số cán bộ, công nhân, viên chức được phân phối nhà rất ít. Gần 100% hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở. Nhà giá rẻ vẫn là ước mơ của hàng chục nghìn gia đình.

Theo dự báo của Viện Nghiên cứu Kinh tế Xã hội Hà Nội, giai đoạn 2006-2010, nhu cầu nhà ở cho thuê, thuê mua của các đối tượng cán bộ, công nhân, viên chức là 18.000 căn hộ. Trong khi đó dự án thí điểm của thành phố chỉ vỏn vẹn có 900 căn, tương đương 5% nhu cầu.

Chị Nguyễn Thu Hà, phóng viên một tờ báo ở Hà Nội cho biết, chị đã lấy chồng 7 năm, sắp sinh con thứ 2 nhưng vợ chồng chị vẫn phải ở chung với trong một ngôi nhà 60 m2 có 6 người lớn và 4 đứa trẻ con. Cách đây 3 năm, vợ chồng chị ước có 400 triệu đồng để mua nhà, nay khi chị có đủ 400 triệu thì giá nhà đã tăng lên 600-700 triệu đồng.

Anh Trần Quốc Tuấn, 28 tuổi, chấp nhận giải pháp thuê một căn chung cư cũ ở Giảng Võ với giá 1,5 triệu đồng một tháng. Anh Tuấn cho biết, chung cư cũ thì ít người bán còn chung cư mới thì giá quá cao, ở Trung Hòa – Nhân Chính giá 12 triệu đồng một m2 trở lên, nơi giá thấp nhất là khu Việt Hưng (Long Biên), Pháp Vân – Tứ Hiệp (Hoàng Mai) cũng 5-6 triệu đồng.

Hàng loạt các khu đô thị mới xây dựng tại Hà Nội như Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình … đều có tính đến tỷ lệ nhà cho người có thu nhập thấp, nhưng sự thực là những đối tượng này không thể mua được. Ngay cả một số dự án để dành riêng cho người thu nhập thấp như 225 Đường Láng, Cầu Diễn, Xuân La – Xuân Đỉnh… được thiết kế cho người ít tiền, với diện tích chỉ khoảng 30-45 m2, nhưng cuối cùng người sử dụng vẫn là những “người có tiền”. Diện tích nhỏ được khắc phục bằng cách mua 2-3 căn hộ liền kề cho thông với nhau.

Tiến sĩ Nguyễn Minh Đức, nghiên cứu sinh cao cấp Viện Hàn lâm khoa học Quốc gia Ukraina nhận xét, giá đất ở các khu đô thị mới quá đắt, để có một mảnh đất khoảng 30 m2 xây nhà người ta phải bỏ ra gần 1 tỷ đồng. Nhà chung cư cũng thường dao động từ 500 triệu đến 1,5 tỷ đồng một căn. Nếu có thu nhập từ 5 triệu đồng một tháng trở lên và mỗi tháng tiết kiệm được 2 triệu đồng thì một hộ gia đình phải mất 20 năm mới mua được một căn hộ có mức giá thấp.

Theo các chuyên gia thì giải pháp cuối cùng cho các hộ gia đình trẻ là thuê nhà giá rẻ từ quỹ nhà ở xã hội của thành phố. Giám đốc Sở Tài Nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, Vũ Văn Hậu cho biết, chính sách nhà ở cho gia đình trẻ đã được đề xuất trong đề án phát triển quỹ nhà ở xã hội của thành phố. Theo đó các đối tượng này sẽ được ưu tiên thuê hoặc thuê mua nhà ở với giá ưu đãi đặc biệt. Hiện nay Hà Nội vẫn đang đợi phê duyệt đề án này, Chính phủ có thể sẽ hỗ trợ 109 tỷ đồng cho dự án thí điểm nhà ở xã hội tại khu đô thị mới Việt Hưng (Long Biên).

Ngày 15.11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã gửi Thủ tướng Chính phủ bản kiến nghị gồm 3 điểm đề nghị sửa đổi, bổ sung chính sách thuế đối với nhà và đất.

Theo Bộ trưởng Xây dựng, thị trường bất động sản phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững (đầu cơ, sử dụng nhà đất kém hiệu quả…) có nhiều nguyên nhân, quan trọng nhất phải kể đến do chính sách thuế sở hữu, thuế sử dụng bất động sản, thuế giao dịch và lệ phí đăng ký bất động sản còn nhiều bất cập. Trên cơ sở đó, Bộ trưởng Xây dựng đề nghị Chính phủ: Thứ nhất, cần ban hành thuế suất sử dụng đất (SDĐ) cơ bản theo khu vực, vị trí và “phải tính bằng đơn vị đồng/m2 thay cho cách tính theo mức thuế nông nghiệp (0,5 kg thóc/m2/năm) hiện hành”. Thuế SDĐ cũng đánh theo suất lũy tiến, diện tích vượt hạn mức (250m2/hộ ở nông thôn và 150m2/hộ ở đô thị) càng nhiều, phải nộp thuế càng cao.

Bộ Xây dựng cũng kiến nghị thực hiện đánh thuế sở hữu nhà ở đối với các hộ gia đình, cá nhân vượt quá tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân trên cơ sở ban hành suất thuế sở hữu nhà ở cơ bản. “Cụ thể, hộ gia đình sở hữu 1 nhà ở hoặc căn hộ có diện tích trên 100m2 sàn thì phải nộp thuế theo nguyên tắc lũy tiến” – Bộ trưởng Xây dựng đề nghị. Theo Bộ Xây dựng thì mức lũy tiến cụ thể nên từ 101-150m2 phải nộp 130% thuế suất cơ bản; diện tích từ 151 – 200m2 phải nộp 150% và trên 200m2 phải nộp 200% thuế suất nhà ở cơ bản. “Giả sử thuế suất nhà ở cơ bản là 30.000 đồng/m2/năm thì người có sở hữu 150m2 sàn nhà ở phải nộp thuế sở hữu hằng năm là 1,3 x (150m2 -100m2) x 30.000 đồng/m2/năm = 1.950.000 đồng/năm”, Bộ Xây dựng tính toán. Bộ cũng nhấn mạnh, việc đánh thuế SDĐ và sở hữu nhà cần được quy định theo từng khu vực, có chính sách miễn, giảm cho những khu vực, đối tượng chính sách xã hội có khó khăn.

Thứ hai, cho rằng thuế chuyển quyền SDĐ hiện quá cao (4%) khiến người dân chấp nhận mua bán trao tay, không qua đăng ký, làm Nhà nước thất thu và không quản lý được việc sử dụng nhà đất, Bộ Xây dựng đề nghị giảm thuế suất thuế chuyển quyền xuống còn khoảng 1%.

Thứ ba, Bộ trưởng Xây dựng đề nghị giảm lệ phí trước bạ nhà đất xuống còn 0,02% và không quá 2 triệu đồng để đảm bảo đúng nghĩa lệ phí. Mức lệ phí trước bạ hiện nay là 1%.

Chiều 23-11, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Hồng Quân đã ký tờ trình gửi Thủ tướng Chính phủ đề nghị ban hành Quyết định về bảng giá cho thuê nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (SHNN) chưa được cải tạo, xây dựng lại.

Giá thuê nhà đã lạc hậu 15 năm

Lý do mà Bộ Xây dựng có tờ trình điều chỉnh giá thuê nhà là do bảng giá cho thuê nhà ở hiện hành quy định tại Quyết định 118/TTg đã có từ 15 năm nay và hiện mức giá chuẩn cho thuê nhà ở cấp 3 thuộc SHNN là 1.350 đồng/m2. Trong khi đó, đến ngày 1-1-2008, khi mức lương tối thiểu đã tăng 4,5 lần (từ 120.000 đồng/tháng lên 540.000 đồng/tháng) mà giá thuê nhà chưa được điều chỉnh là bất hợp lý. Với mức giá cho thuê như hiện nay thì không thể đủ kinh phí để duy trì chất lượng của nhà ở, đồng thời càng không thể đáp ứng nhiệm vụ phát triển quỹ nhà ở này cả về chất lượng lẫn số lượng.

Tính đến ngày 31-10-2007, trong tổng số 354.011 căn nhà thuộc SHNN, ngoài số nhà đã bán cho người đang thuê thì số nhà ở còn lại là 122.047 căn, chiếm 34,5%. Như vậy, tính đến ngày 31-12-2007 (thời điểm hoàn thành việc bán nhà ở theo chỉ đạo của Thủ tướng) sẽ vẫn còn một số lượng không nhỏ nhà ở thuộc SHNN tiếp tục được cho thuê bao gồm nhà ở thuộc diện không bán, nhà ở mà người ở thuê không mua. Căn cứ vào tỉ lệ tăng của tiền lương, bảng giá cho thuê nhà ở mới sẽ tương ứng với từng cấp, hạng nhà biệt thự, nhà ở thông thường nhằm tạo cơ sở cho địa phương cụ thể hóa giá thuê nhà ở phù hợp tình hình thực tế. Dự kiến, giá thuê nhà mới đối với biệt thự (từ hạng 1 tới hạng 4) sẽ dao động trong khoảng từ 11.300 đồng/m2/tháng tới 24.800 đồng/m2/tháng. Đối với nhà ở thông thường (từ cấp 4 tới cấp 1), giá thuê được quy định từ 4.100 đồng/m2/tháng tới 6.800 đồng/m2/tháng.

UBND cấp tỉnh, TP căn cứ bảng giá do Chính phủ quy định để ban hành giá cho thuê phù hợp với từng cấp, hạng nhà ở thuộc SHNN. Trường hợp Nhà nước có điều chỉnh tăng mức lương tối thiểu thì UBND cấp tỉnh, TP cũng cần điều chỉnh giá thuê nhà ở cho phù hợp.

Chậm nộp tiền thuê nhà: Cắt hợp đồng

Trong tờ trình, Bộ Xây dựng đề nghị nghĩa vụ của bên thuê nhà phải trả tiền thuê đầy đủ. Trường hợp không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, thu hồi nhà đó để giải quyết cho các trường hợp có khó khăn về nhà ở. Bộ trưởng Nguyễn Hồng Quân khẳng định: “Quy định này sẽ giúp ích cho việc tăng cường quản lý Nhà nước đối với quỹ nhà ở thuộc SHNN và bảo đảm khai thác, sử dụng hiệu quả”.

Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng nêu rõ, hiện nay vẫn còn diễn ra tình trạng người thuê cho thuê lại nhà ở thuộc SHNN mà mình đang đứng tên trong hợp đồng. Tình trạng này gây ra nhiều khó khăn trong quản lý đối với quỹ nhà ở SHNN cho thuê. Bộ Xây dựng cho rằng cần có quy định cụ thể đối với trường hợp nêu trên, bên cho thuê có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà hoặc tăng giá thuê nhà ở lên gấp 2 lần so với mức giá chuẩn quy định, đồng thời không thực hiện miễn, giảm tiền thuê nhà ở.

Miễn, giảm tiền thuê nhà cho đối tượng chính sách

Bên cạnh việc đề nghị tăng giá, Bộ Xây dựng cũng đề nghị có đối tượng sẽ được miễn, giảm tiền thuê nhà. Theo đó, sẽ miễn tiền thuê nhà cho người hoạt động cách mạng trước ngày 1-1-1945; bà mẹ VN anh hùng; anh hùng lực lượng vũ trang, anh hùng lao động; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B, bệnh binh có tỉ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật, bệnh tật từ 81% trở lên; thân nhân của liệt sĩ đang hưởng tiền tuất nuôi dưỡng hằng tháng.

Giảm tiền thuê nhà cho người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hóa học; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B, bệnh binh, có tỉ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật, bệnh tật từ 61% đến 80% được giảm 90% tiền thuê nhà ở phải nộp.