Quản lý xây dựng theo hệ số sử dụng đất

Cùng với sự phát triển kinh tế, từ sau khi có chính sách đổi mới, hàng loạt nhà cao tầng (gọi chung cho loại nhà từ 20 tầng trở lên) đã mọc lên ở khu vực trung tâm thành phố. Mặc dù các nhà cao tầng đã tạo nên bộ mặt mới cho khu vực trung tâm, thành phố trở nên khang trang hơn, hiện đại hơn nhưng chúng cũng làm cho nhiều người lo ngại, thậm chí còn dẫn đến chủ trương hạn chế chiều cao xây dựng.

1. Chiều cao công trình có phải là điều đáng lo ngại không?

Để trả lời cho câu hỏi này, cần xem xét nội dung quản lý quy hoạch kiến trúc các công trình.

Lâu nay việc quản lý xây dựng một công trình trong đô thị phải qua ba bước cơ bản:

– Bước 1: Chấp thuận địa điểm. Đối với chủ đầu tư việc lựa chọn được địa điểm xây dựng có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả đầu tư dự án. Đối với chính quyền, chấp thuận địa điểm xây dựng là quyết định đoạt mục đích sử dụng đất tại địa điểm đó. Đây cũng là bước quyết định các chỉ tiêu cơ bản về quy hoạch và kiến trúc công trình như mật độ xây dựng chiều cao công trình và một số yêu cầu khác được nêu trong văn bản chấp thuận địa điểm xây dựng.

– Bước 2: thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng (các dự án đã được thẩm định thiết kế cơ sở thì được miễn giấy phép xây dựng). Đây là bước thẩm định về quy hoạch, kiến trúc và môi trường theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và các tiêu chí đã xác định trong văn bản thỏa thuận địa điểm trước đó.

– Bước 3: Kiểm tra, giám sát xây dựng và kiểm tra giám sát khai thác sử dụng công trình đúngcác yêu cầu kiến trúc quy hoạch của công trình.

Liên quan tới đất đai và quy hoạch để định hình công trình chủ yếu ở bước 1.

Việc chấp thuận địa điểm dựa trên các tiêu chí:

+ Chức năng khu đất được xác định theo quy hoạch chi tiết được duyệt (chỗ chưa có quy hoạch chi tiết phải được cấp thẩm quyền phê duyệt quy hoạch chung giải quyết cụ thể). Tiêu chí này chỉ xác định chức năng công trình phù hợp với chức năng khu đất theo quy hoạch.

+ Quy mô sử dụng công trình phù hợp với điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong phạm vi quy hoạch được duyệt (hoặc trong bán kính ảnh hưởng của các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội hiện có tới công trình nếu là khu đô thị cải tạo).

Quy mô công trình được thể hiện qua chỉ tiêu về mật độ xây dựng M (%) và số tầng cao xây dựng Nh. Trong bản đồ quy hoạch chi tiết 1/2000 (do Viện Quy hoạch Xây dựng thành phố lập) thường có vòng trong các chỉ tiêu cho một ô phố, ví dụ như hình dưới.

Những chỉ tiêu này là căn cứ để tính toán (hay lựa chọn) chỉ tiêu về chiều cao và mật độ xây dựng của các công trình trong ô phố đó, chứ không phải là tất cả các công trình trong ô phố này đều phải theo tiêu chí ghi trên bản đồ.

Với các chỉ tiêu trên hình trên, hệ số sử dụng đất HSDĐ của ô phố này sẽ là:

HSDĐ = Nh x M (%) = 0,45 x 3 = 1,35

Có thể thấy mật độ xây dựng 45% cho một ô phố là cao, nhưng hệ số sử dụng đất lại thấp (chỉ có 1,35), nguyên nhân là việc khống chế chiều cao trung bình. Liệu có thể nâng chiều cao, hạ mật độ xây dựng để có thêm đất đai cho xây dựng hạ tầng, làm đô thị thông thoáng hơn, hiệu quả sử dụng đất cao hơn được không?

+ Các yêu cầu về kiến trúc cảnh quan và môi trường, bao gồm các giới hạn chiều cao, hình khối và màu sắc kiến trúc, về mật độ xây dựng (bảo đảm thông thoáng), yêu cầu về đầu nối hạn tầng kỹ thuật, các lưu ý về an toàn công trình…

Các yêu cầu này được xác định từ thiết kế đô thị (một nội dung của quy hoạch, đặ biệt là quy hoạch chi tiết) hoặc từ sơ phát kiến trúc công trình. Rõ ràng không phải chiều cao của công trình làm xấu đô thị, chiều cao công trình chỉ bị giới hạn do an toàn không lưu hoặc yêu cầu về an ninh quốc phòng. Về mặt cảnh quan chiều cao công trình chỉ phụ thuộc vào sự sáng tạo kiến trúc của các nhà thiết kế. Hiện nay, trong bản đồ quy hoạch chi tiết 1/2000 đã thay chỉ tiêu chiều cao trung bình bằng chiều cao tối đa.

Liệu việc khẳng định chiều cao đó có ảnh hưởng tới sáng tạo kiến trúc công trình cụ thể không? Riêng chiều cao công trình không biểu thị được quy mô xây dựng mà phải gắn với mật độ và xây dựng. Chiều cao và mật độ lại phụ thuộc vào vị trí và phạm vi (diện tích) xây dựng cụ thể. Việc chốt giữ chiều cao và mật độ cho từng vị trí đòi hỏi phải có thiết kế đô thị trong các đồ án quy hoạch, từ quy hoạch chung đến quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500. Đây là việc chưa thể làm được, thậm chí đối với một đô thị đang biến đổi, đang phát triển nhanh có thể sẽ không làm được.

2. Hệ số sử dụng đất chứa đầy đủ nội dung kinh tế – xã hội và môi trường sinh thái đô thị

Thật vậy, về kinh tế HSDĐ phản ánh quy mô công trình, từ đó phản ánh hiệu quả sử dụng đất và hiệu quả đầu tư. HSDĐ càng cao, diện tích sàn xây dựng càng cao, quy mô đầu tư càng cao. Nếu là nhà văn phòng, khách sạn, thì số diện tích khai thác càng nhiều. Trong hoàn cảnh giá đất cao, HSDĐ cao tạo nên hiệu quả đầu tư cao.

Đối với nhà ở, HSDĐ cao làm diện tích ở cao, cũng có nghĩa là số người ở tăng lên. Mật độ dân số tăng đặt áp lực lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của đô thị, tác động xấu tới môi trường.

Từ đó ảnh hưởng ngược lại của tính hấp dẫn của dự án, rộng hơn là tính hấp dẫn và khả năng cạnh tranh của thành phố.

Về xã hội, HSDĐ thể hiện hiệu quả sử dụng đất , khi quyền sử dụng đất trong tay người dân, HSDĐ thể hiện quyền lợi trực tiếp và trước mắt của người dân. Hệ số với đô thị và quốc gia (thông qua việc cùng nhau bảo vệ môi trường, qua việc đóng thuế…).

Từ đó dẫn đến hậu quả yêu cầu về công bằng, ví dụ hai nhà cạnh tranh nhau phải có cùng HSDĐ mới công bằng, hoặc tại sao cùng có quyền sử dụng đất như nhau, người thì được xây 10 tầng trên 100% diện tích, người thì chỉ được xây 1 tầng trên 50% diện tích. Công bằng về quyền lợi và nghĩa vụ khi sử dụng đất cũng là một nội dung công bằng xã hội.

Do yêu cầu về kiến trúc, quy hoạch và môi trường, HSDĐ phải khác nhau ở các vị trí khác nhau. Liệu có những giải pháp gì để đảm bảo sự công bằng không? Nhiều nước đã thực hiện thu thuế khi tăng HSDĐ so với mức trung bình xác định.

Về môi trường, nếu xác định HSDĐ và mật độ xây dựng (M), thì chiều cao công trình sẽ là:

Đối với quy hoạch, môi trường có hai yếu tố: yếu tố không gian và yếu tố lý hoá. Không gian là tạo ra cảnh quan – thoả mãn nhu cầu của giác quan. Còn yếu tố hoá lý được cảm nhận bằng các giác quan khác. Tầng cao công trình và mật độ xây dựng có quan hệ tỷ lệ nghịch. Nhưng dễ thấy rằng khi Nh càng cao, M càng thấp thì đô thị sẽ càng thông thoáng, không chỉ thoả mãn yêu cầu về vẻ đẹp (giác quan) mà còn tạo điều kiện giảm được ô nhiễm không khí, khói bụi, dễ dàng trong thoát nước…

Trong hai chỉ tiêu Nh và Mh, Nh ít bị ràng buộc nhất, Nh chỉ bị khống chế do yêu cầu an ninh và an toàn công trình. Về an ninh phải chấp hành quy định của Nhà nước (ví dụ an toàn đường bay, an ninh đối với các công trình an ninh quốc phòng). Về an toàn do thiết kế, liên quan tới quy chuẩn Nhà nước, tới khả năng và hiệu quả đầu tư…Trong phạm vi cho phép của Nhà nước, chủ đầu tư tự chọn Nh cho phù hợp.

Trong khi đó, M có ý nghĩa quyết định đến môi trường sinh thái. Trong quản lý xây dựng thời gian vừa qua, do quá chú ý khống chế tầng cao công trình, nên để bảo đảm quy mô công trình lớn, mật độ xây dựng thường quá cao. Giảm mật độ xây dựng là cuộc đấu tranh. Xu hướng chung các chủ đầu tư, nhất là nhà ở lẻ, là tăng mật độ xây dựng. Kết quả là HSDĐ không cao, công trình thấp lè tè với mật độ dày đặc.

3. Quản lý xây dựng theo hệ số sử dụng đất.

Theo công thức nêu trên, thay vì khống chế Nh và M, ta nên khống chế HSDĐ và M tối đa. Không khống chế chiều cao tối đa, với HSDĐ xác định, chủ đầu tư và nhà thiết kế tự lựa chọn chiều cao công trình và mật độ xây dựng được chọn phải nhỏ hơn mật độ tối đa cho phép.

Đối với đồ án quy hoạch chi tiết 1/2000, trên các ô phố hoặc các khu ở xác định, dựa vào quy chuẩn xây dựng sẽ xác định được diện tích giao thông, diện tích cây xanh và diện tích xây dựng các công trình.

Với quy mô dân số xác định, có thể tính được HSDĐ chung cho diện tích đất xây dựng công trình đó. Cũng dựa vào quy chuẩn hoặc yêu cầu cụ thể về môi trường và cảnh quan đô thị có thể xác định được mật độ tối đa của các công trình xây dựng trên khu đất. Với HSDĐ xác định, khuyến khích xây dựng cao tầng, công trình càng cao, mật độ càng thấp, càng có lợi cho cảnh quan và môi trường đô thị.

Đối với khu vực đô thị cũ, có nhu cầu cải tạo, xây chen trên cơ sở hiện trạng tính được HSDĐ hiện có. Căn cứ vào điều kiện về cơ sở hạ tầng hiện có (theo bán kính ảnh hưởng), tính lại HSDĐ giới hạn. Việc cho phép xây chen công trình vào khu đô thị hiện hữu phải bảo đảm HSDĐ sau khi có công trình không vượt quá HSDĐ giới hạn.

Những khu đô thị “lụp xụp”, mật độ xây dựng quá cao, HSDĐ quá thấp, nên thực hiện cải tạo chỉnh trang lại. Ví dụ một khu dân cư có mật độ xây dựng là 80%, tầng cao trung bình là 1,5, HSDĐ = 0,8 x 1,5 = 1,2. Để nâng HSDĐ = 5, cần xây dựng cao tầng, như chọn Nh = 20, lúc đó M = 5: 20 = 25%. Với HSDĐ tăng lên (5: 1,2) xấp xỉ 4,12 lần rất có thể bù đắp được các chi phí cho việc cải tạo, đồng thời cải thiện căn bản bộ mặt đô thị và đời sống dân cư ở khu lụp xụp này.

Khi nhấn mạnh vai trò của hệ số sử dụng đất, nội dung thiết kế quy hoạch, thiết kế đô thị phải bao gồm việc xác định hệ số sử dụng đất hiện trạng và thiết kế mới. Một số chính sách về tài chính đất đai và đô thị cũng phải xem xét theo hệ số sử dụng đất.

Hệ thống thông tin phục vụ quản lý cũng phải chú trọng tới hệ số sử dụng đất, cập nhật kịp thời diện tích mới xây dựng, diện tích bị phá dỡ ở từng khu vực. Những số liệu này giúp ích rất nhiều cho việc tính toán xây dựng các công trình mới, xây dựng và cải tạo hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội cũ. Không sợ mật độ dân số cao. Không sợ hệ số sử dụng đất cao. Chỉ sợ không có đất phục vụ hệ thống cơ sở hạ tầng. Tăng tầng cao, giảm mật độ xây dựng sẽ giúp tăng quỹ đất cho hạ tầng đô thị.



Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

...
CÔNG CỤ TRA CỨU KIẾN TRÚC & XÂY DỰNG TRỰC TUYẾN

SẼ BẮT ĐẦU ĐƯỢC THÊM VÀO WEBSITE TỪ NGÀY 9/9/2013

WEDO ARCHITECTURE & CONSTRUCTION
⛫: 36 Hoàng Cầu, Đống Đa, Hà Nội
⛫: K2-56, KĐT Asia Phú Mỹ, Tp.HCM
✉: wedojsc@wedo.vn
✆ 0915 79 99 79
WEDO®