Category Archives: Mẫu nhà đẹp

Căn nhà ở đường Đồng Khởi (TP.HCM) có diện tích 105m2 nhưng rao bán 8.000 lượng vàng. Ở khu vực này những căn hộ giá trị hàng ngàn lượng vàng không hiếm.

Nhà bán: diện tích xây dựng 105m2, diện tích sử dụng 200m2. Vị trí: nhà mặt tiền đường Đồng Khởi, ngay trung tâm TP, sát khách sạn Caravelle, phường Bến Nghé, quận 1, TP.HCM, khu bán hàng cao cấp, sang trọng. Cấu trúc nhà trệt + gác gỗ, chủ quyền sổ đỏ, giá bán 8.000 lượng vàng SJC…

Thông tin căn nhà trên đang rao bán tại một chợ địa ốc của TP được giới kinh doanh trong lĩnh vực này đặc biệt quan tâm. Giám đốc một công ty kinh doanh bất động sản tại quận 1 nói với vị trí gần Nhà hát TP, cạnh góc đường Đồng Khởi – Lê Lợi, có thể nói đó là khu vực nhà riêng lẻ đẹp nhất của TP, thuận tiện để kinh doanh. Nhưng nhiều người quan tâm đến căn nhà này không chỉ vì các yếu tố trên mà còn có lý do khác: hơn năm năm qua nhà mặt tiền ở đường Đồng Khởi gần như không có giao dịch.

Giám đốc công ty địa ốc trên tính trừ phần xây dựng, giá trị khu đất trên hơn 7.900 lượng vàng, mỗi mét vuông đất trên 75 lượng vàng. Theo giá vàng thời điểm hiện nay, tức khoảng 1 tỉ đồng/m2. Như vậy nếu bán được 1m2 đất của căn nhà trên, có thể mua được một căn hộ cao cấp ở khu trung tâm hoặc một căn nhà riêng lẻ ở khu vực khác thuộc dạng đẹp.

Người rao bán căn nhà trên cho biết “chỉ giảm vài chục lượng vàng cho vui để làm thủ tục chứ không giảm nhiều”. Ông cũng nói thêm: “Cách nay vài tháng có người đồng ý mua hơn 7.200 lượng nhưng tôi chưa bán”.

“Hàng hiếm”

Các công ty kinh doanh địa ốc giải thích không chỉ đường Đồng Khởi mà nhiều tuyến đường khác ở quận 1 như Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Lê Thánh Tôn, Hai Bà Trưng, Phùng Khắc Khoan, Nguyễn Thị Minh Khai… cũng rất ít người bán nhà mặt tiền. Với vị thế trung tâm, thuận tiện đi lại, khả năng sinh lợi cao… nên nhà mặt tiền ở các tuyến đường trên được xem như hàng hiếm, khó thay thế được, nhất là khi nhu cầu về mặt bằng ở trung tâm ngày càng nhiều. Vì vậy giá đất các tuyến đường trên nhiều năm qua luôn thuộc dạng top ten của TP. Hiện nay ở mức từ 15-22 lượng vàng/m2, tùy theo vị trí.

Ông Võ Đình Quốc, phó giám đốc Công ty cổ phần địa ốc ACB, nói chợ địa ốc của công ty hoạt động đến nay hơn 10 năm nhưng chỉ nhận được hai căn nhà rao bán từ đường Đồng Khởi. Một căn rao bán cách nay khoảng một năm, là nhà nằm trong con hẻm lớn nhưng không giao dịch được và nay là căn nhà mặt tiền. Riêng nhà khác ở các tuyến đường trung tâm trên thỉnh thoảng có rao bán nhưng chủ yếu là nhà hẻm, ít có nhà mặt tiền.

Không chỉ người có nhu cầu tìm mua nhà, kể cả người kinh doanh muốn thuê nhà mặt tiền đường Đồng Khởi cũng rất khó tìm. Do đây được xem là phố đi bộ của trung tâm TP, có nhiều khách sạn lớn, người nước ngoài thường xuyên lui tới, rất thuận lợi cho kinh doanh, mua bán lẻ. Ông Quốc cho biết gần đây có hai người khách ở Hà Nội yêu cầu trung tâm tìm giúp mặt bằng trên tuyến đường này để mở cửa hàng kinh doanh mặt hàng lụa, tơ tằm nhưng nhiều tháng trời tìm không ra. Lân la hỏi những người đang thuê mặt bằng tại đây mới được tiết lộ: phải hỏi những người đang thuê, khi nào họ hết thuê hoặc biết người khác sắp hết hợp đồng thuê sẽ chỉ lại. Nhưng khi tìm được một căn vừa hết hợp đồng đã có công ty khác “hớt tay trên”.

Chưa thấy nhà đã đặt cọc

Nhiều năm qua, nhà giá trị hàng ngàn lượng vàng ít được rao bán công khai tại các chợ địa ốc hoặc các phương tiện truyền thông mà thường thông qua truyền miệng giữa các “đại gia”, giữa các “cò cao cấp”. Chính vì vậy, để mua một căn nhà giá trị cao ở các tuyến đường trung tâm, người mua phải săn tìm mất khá nhiều thời gian. Giám đốc một công ty chuyên săn nhà dạng này nói do giá trị nhà lớn nên chủ nhà chỉ muốn giao dịch ngầm vì ngại công bố, sợ ảnh hưởng đến bản thân, gia đình. Ngoài ra để tránh các “cò” môi giới.

Kỷ lục giá nhà bán qua chợ địa ốc ACB từ trước đến nay thuộc về căn biệt thự diện tích hơn 1.000m2 trên đường Nguyễn Thị Minh Khai, quận 1, giá bán hơn 9.300 lượng vàng, giao dịch cách nay hơn một năm.

Nhưng theo ông Quốc, thường người có nhà giá trị từ 5.000 lượng vàng trở lên chỉ muốn ký gửi trực tiếp cho chợ, không thích công khai. Các thông tin về căn nhà như diện tích, kết cấu, lộ giới, giá, định hướng qui hoạch, xây dựng… được chủ nhà cung cấp đầy đủ cho chợ. Người mua có nhu cầu liên hệ qua chợ địa ốc để nắm các thông tin liên quan. Sau khi đồng ý các điều kiện và đặt cọc, người mua được dẫn đến gặp mặt chủ nhà để thỏa thuận giá cả. Nếu không đồng ý mua, coi như mất tiền cọc.

Ông Quốc nói có những người chưa quen sẽ khó chấp nhận đặt cọc khi chưa biết mặt mũi căn nhà ra sao nhưng đó là “luật bất thành văn giữa những người mua bán nhà dạng này”.

Theo giám đốc một công ty thẩm định giá bất động sản, cách nay khoảng hai năm có căn nhà mặt tiền đường Đồng Khởi rao bán giá 28 lượng vàng/m2 nhưng do trục trặc thủ tục nên việc mua bán không thành. Do khu vực này không có giao dịch nhiều năm liền nên rất khó đưa ra mức giá chính xác. Nhưng giá hợp lý bình quân khoảng 28-30 lượng vàng/m2. “Nếu khách hàng muốn mua thì vị trí đẹp nhất của tuyến đường này giá 35 lượng vàng/m2 có thể chấp nhận được. Còn giá 1 tỉ đồng/m2 thì chưa nghe nói”. Ông cho biết cách nay không lâu ở Hà Nội có giao dịch thành công giá 50 lượng vàng/m2, thuộc vị trí đẹp nhất của thủ đô. Do đất ở Hà Nội cao hơn TP.HCM nên mức giá trên cũng được coi là cao nhất nước.

Phòng Tư vấn thiết kế Kiến trúc & Xây dựng Wedo

Khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống, thị trường nhà đất đã sôi động hơn nhiều. Cầu tăng mạnh, giá được đẩy lên nhanh chóng và thị trường bất động sản đang thu hút một lượng vốn lớn.

Ngoài các nhà đầu cơ, những nhà đầu tư nhỏ thu được lợi nhuận từ chứng khoán đã rút một phần vốn lớn để bỏ vào thị trường bất động sản, tìm chốn “an cư, lạc nghiệp”. Việc quyết liệt siết chặt tín dụng cho vay cầm cố chứng khoán của Ngân hàng Nhà nước khiến các ngân hàng cổ phần phải tăng tốc đẩy nhanh tín dụng để có thể điều chỉnh dư nợ cho vay kinh doanh chứng khoán xuống mức 3%.

Chỉ sau 1 tháng kể từ khi bất động sản tái tăng giá, hầu hết các ngân hàng, nhất là khối cổ phần đã nhanh chóng “bơm” tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp. Hình thức vay chủ yếu là trả góp, với giá trị khoản vay cao và thời gian kéo dài gấp đôi so với trước, lên đến 20 năm. Vào thời điểm này, chỉ với 10-20% vốn tự có, đã có thể sở hữu căn hộ theo ý muốn. Các ngân hàng đều áp dụng chung những điều khoản về giá trị khoản vay từ 70 đến 80%, thậm chí lên đến 90-100% giá trị nếu khách hàng thế chấp bằng bất động sản khác ngoài căn nhà chuẩn bị mua. Lãi suất tương đối cạnh tranh, chỉ dao động từ 0,95 đến 1,1% mỗi tháng, thay vì 1,1 – 1,3% như trước đây. Các ngân hàng còn phát triển thêm nhiều sản phẩm tín dụng cho vay mua nhà, đất trả góp để nhanh chóng bơm tiền vào bất động sản. Đặc biệt, để thu hút khách hàng và nâng cao tín dụng bên cạnh nâng hạn mức vốn, thời gian cho vay và hạ lãi suất một số ngân hàng còn mua bảo hiểm cho khoản vay.

Có thể kể ra những ngân hàng đã có những “phản ứng” mạnh trước sự hồi phục của thị trường bất động sản như Eximbank Việt Nam, Techcombank, HSBC, HDBank, Vietcombank (Tân Thuận), Indovina Bank, VID Public Bank, MHB, Sacombank, ABBANK và ANZ. Eximbank Việt Nam chỉ áp dụng mức lãi suất dưới 1% mỗi tháng đối với loại hình tín dụng này. Techcombank ưu đãi thời hạn cho vay tối đa là 20 năm với mua nhà, tỷ lệ cho vay tối đa 80% tổng nhu cầu vốn. Ngoài lãi, khách hàng chỉ phải thanh toán 15% vốn gốc trong 1/4 thời gian đầu và 25%, 30% và 30% trong thời gian còn lại. Khách hàng có thể sử dụng chính ngôi nhà đã mua làm tài sản đảm bảo cho khoản vay của mình. HDBank cho vay đến 100% giá trị căn nhà trong 30 năm nếu người vay có tài sản thế chấp khác ngoài căn hộ dự định mua. Sacombank kết hợp với IFC về khoản cho vay 500 tỷ đồng để thực hiện nhu cầu cho vay mua, xây nhà mới, đồng thời tặng thêm dịch vụ bảo hiểm hỏa hoạn và các rủi ro khác cho bất động sản thế chấp có giá trị bằng số tiền cho vay. ABBank mua bảo hiểm cho vay trả góp mua nhà, đất 30 năm, với hạn mức 90% tổng nhu cầu vốn và 80% tổng giá trị của tài sản đảm bảo. Khi có sự cố xảy ra, công ty bảo hiểm Prevoir (Pháp) tại Việt Nam – đơn vị mà ABBank đã liên kết sẽ thanh toán khoản nợ còn lại của khách hàng cho ngân hàng.

Tuy nhiên, theo đánh giá của một chuyên gia ngành tài chính, ngoài những khách hàng có nhu cầu vốn thực sự để mua nhà – đất, không thể loại trừ các nhà đầu cơ bất động sản. Vì vậy, việc nâng cao hạn mức giá trị khoản vay, đồng thời tạo điều kiện dễ dàng để nhanh chóng thu hút khách hàng là nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cho những nhà băng thiếu sự kiểm soát chặt chẽ các khoản tín dụng bất động sản vì thị trường nhà đất luôn có những diễn biến “nóng – lạnh” khó lường.

Tình trạng này đã được Ngân hàng Nhà nước đưa ra khuyến cáo cách đây khoảng 3 năm, khi thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu đóng băng. Gần đây, Ngân hàng Nhà nước TP HCM cũng có khuyến nghị đối với các ngân hàng trên địa bàn trong việc bơm tiền vào thị trường bất động sản.

Theo nhận xét của một quan chức trong ngành, hiện vốn khả dụng của nhiều nhà băng trong tình trạng dư thừa, đồng thời để điều chỉnh được dư nợ cầm cố chứng khoán xuống mức 3%, nhiều ngân hàng phải đẩy nhanh dư nợ. Vì vậy, khi có cơ hội sẽ nhanh chóng giải bài toán đầu ra, trong đó có cả việc đẩy vốn vào thị trường nhà đất.

Theo ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM, chính tín dụng bất động sản đang góp phần tạo đà cho sự tăng trưởng tín dụng nóng những tháng cuối năm. Đến 31.10, tổng dư nợ tín dụng của các ngân hàng trên địa bàn tăng 50% so với cuối năm 2006 và tăng đến 63% so với cùng kỳ. Và chỉ trong tháng 10, các ngân hàng đã cho vay thêm 29.000 tỷ đồng (tăng 9,2% so với một tháng trước đó và lượng tiền đồng chiếm đến 70%).

“Ngân hàng không nên chạy đua chỉ tiêu cuối năm hoặc thấy bất động sản tăng giá đã vội bơm vốn, nhưng bỏ qua các điều kiện kiểm soát tín dụng sẽ tạo cơ hội cho nợ xấu gia tăng. Điều này đã từng xảy ra ở những nước có kinh nghiệm lâu năm trong việc cho vay bất động sản, cụ thể là Mỹ”, ông Hạnh nói.

Ông Hồ Hữu Hạnh cho rằng, giá bất động sản tăng gần đây là điều bất hợp lý. Trong đó, việc ngân hàng đẩy vốn nhanh chóng vào thị trường nhà, đất cũng góp phần thổi bùng giá bất động sản tăng cao. Đây chính là nguy cơ tiềm ẩn rủi ro, vì giá bất động sản cũng như chứng khoán sẽ biến động bất ngờ và khó lường trước.

Phòng Tư vấn thiết kế Kiến trúc & Thi công Xây dựng Wedo