Category Archives: Wedo Tư vấn

Biến động giá vàng, thị trường địa ốc tiếp tục lạnh

Những ngày đầu tháng 5.2006, giá vàng bỗng nhiên tăng đột biến, khiến thị trường địa ốc lại lâm vào cảnh chợ chiều. Nhiều khu vực đang có dấu hiệu ấm lại sau thời gian dài, lại tiếp tục đóng băng do không có khách hàng. Dạo một vòng quanh các công ty môi giới địa ốc khu vực quận 2, quận 9, các văn phòng hầu như chỉ có nhân viên, khác hẳn với thời gian cách đây chưa đầy một tháng.

Thị trường đất lại đóng băng

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng đóng băng. Theo những người có thâm niên lâu năm trong lĩnh vực địa ốc, việc đóng băng thị trường không vì giá vàng tăng đột biến, mà còn do số khách hàng đầu tư vào địa ốc hiện nay giảm hẳn. Khách tìm đến thị trường địa ốc hiện nay là những người đang có nhu cầu thật sự về nhà ở.

Khác với trước đây, chỉ cần là đất dự án, chủ doanh nghiệp được thành phố giao đất là có khách hàng tìm đến giao dịch, còn hiện nay phải là dự án “sạch” mới thu hút khách hàng. Việc giảm giao dịch tại những khu vực nóng là do thị trường không có dự án mới, chủ yếu giao dịch nền của những dự án cũ, trong khi những dự án cũ thì còn quá nhiều “sạn”, nhiều dự án đến nay chưa đền bù giải toả xong.

Lượng sản phẩm đất nền giao dịch trên thị truờng hiện nay chủ yếu là những dự án sạch, có yếu tố pháp lý hoàn chỉnh và quan trọng nhất là có thể xây nhà ngay. Đối với những dự án dạng này, cả hai đối tượng: có nhu cầu về nhà ở và người đầu tư đều muốn tham gia, nhờ vậy một số dự án tại khu vực quận 2, quận 7, Nhà Bè, mặc dù mãi lực giảm, song vẫn có những giao dịch thành, không đóng băng như các khư vưực khác.

Ông Lâm Văn Chúc, giám đốc công ty địa ốc Phúc Đức nhận xét: tại 14 văn phòng của công ty, trong thời gian vàng biến động giá nhưng vẫn có giao dịch thành công đối với sản phẩm sạch. “Hiện có chưa đầy 30% dự án sạch trên địa bàn TP, số lượng dự án như thế thì giao dịch vắng dần và thị trường đóng băng là chuyện đương nhiên. Rất nhiều khách hàng đã chuyển mục đích đầu tư tiền nhàn rỗi vào lĩnh vực khác”, ông Chúc nói.

Có thể thấy ngoài những nguyên nhân khách quan như giá vàng biến động, việc giao dự án cho những công ty không có khả năng thực hiện cũng góp phần dẫn đến đóng băng thị trường đất.

Chung cư: thừa hàng, thiếu khách

Một công ty chuyên môi giới kinh doanh sản phẩm căn hộ chung cư thừa nhận, thời gian qua, khách tìm đến loại sản phẩm này giảm hẳn, người đầu tư không còn thiết tha, mặn mà với loại sản phẩm này. Nguyên nhân cũng do chủ đầu tư không uy tín với khách hàng. Nhiều dự án hứa một đằng làm một nẻo, trễ hẹn thực hiện, chất lượng không đúng với lời hứa quảng cáo ban đầu khiến người dân mất lòng tin.

Thị trường căn hộ chung cư được nhiều chuyên gia đánh giá là thị trường tiềm năng trong năm 2006, hiện chỉ có giao dịch tại một số dự án có chất lượng cao, do những chủ đầu tư có uy tín thực hiện. Tính từ đầu tháng 5, cả một thị tường năng động căn hộ chung cư chỉ có một vài dự án tăng giá bán đối với sản phẩm của mình, còn lại đều phải giảm giá bán qua hình thức khuyến mãi, song vẫn không thu hút được mối quan tâm của khách hàng. Theo nhiều người, những dự án tăng giá bán đối với sản phẩm hầu hết là của những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, không bị lệ thuộc vào ngân hàng, dự án có vị trí đẹp, chất lượng công trình xây dựng đúng theo cam kết. Những yếu tố này là cơ sở để họ ghìm giá, chờ được giá mới bán và thu hút quan tâm của khách hàng.

Giao dịch nhà đã chuyển qua tiền đồng

Tập quán lâu nay của người dân là giao dịch về nhà thường được quy ra vàng, do vậy trước việc vàng tăng giá, sản phẩm bị chi phối mạnh nhất trong thị trường địa ốc là sản phẩm nhà phố.

Tại siêu thị địa ốc ACB, số lượng khách chuyển qua giao dịch bằng tiền đồng đã lên gần 60%, tăng hơn thời điểm tháng 3 khoảng 30%. Nguyên nhân do giao dịch tiền đồng mức độ thành công cao hơn giao dịch bằng vàng. Tính từ đầu tháng 5, siêu thị địa ốc ACB đã giao dịch thành công 12 căn nhà.

Theo ông Võ Đình Quốc, phó giám đốc siêu thị địa ốc, trước việc vàng biến động liên tục như hiện nay, việc giao dịch bằng tiền đồng tạo tâm lý yên tâm hơn cho người mua. Thông thường, thời gian chọn sản phẩm, thương lượng kéo dài. Nếu giao dịch bằng giá vàng, khi tiến hành mua bán thì giá vàng đã thay đổi đáng kể, nên giao dịch dễ bị vỡ vì người mua thấy mình bị thiệt hại nhiều. Còn giao dịch bằng tiền đồng, ngay từ thời điểm chọn sản phẩm, khách hàng đã nắm được thông tin chắc chắn về giá, cho dù thời gian thương lượng kéo dài hay giá vàng biến động, cũng không ảnh hưởng nhiều đến việc mua bán.

Sau hai đợt tiến hành những chương trình kích cầu như “giao dịch bằng tiền đồng”, “nhà giảm giá bán gấp” tại siêu thị địa ốc ACB, giá giao dịch về nhà hiện nay đang có chiều hướng giảm. Các quận “chữ” (Tân Bình, Gò Vấp, Phú Nhuận…) có mức giảm mạnh, nhiều nhất từ 20 – 25%, một số khu vực thuộc quận “số” (1, 3…) có mức giảm thấp hơn từ 5 – 7%. Riêng những khu vực có địa điểm tốt để khai thác kinh tế, giá nhà vẫn bình ổn hoặc tăng như tuyến đường Nguyễn Đình Chiểu, Hai Bà Trưng…

Theo ông Quốc, mặc dù việc chuyển qua tiền đồng vẫn có thể duy trì được mãi lực cho thị trường nhà, song thời gian tới, nếu giá vàng tiếp tục biến động mạnh thì chắc chắn mãi lực đối với sản phẩm này sẽ giảm đáng kể. “Nếu tình hình đất dự án, căn hộ chung cư và nhà tiếp tục giảm sức mua như hiện nay, thì sắp tới thị trường nhà, căn hộ cho thuê sẽ có những chuyển biến tích cực, do người dân không thể mua hoặc đầu tư được nhà, đất, căn hộ thì sẽ chuyển qua thuê. Tôi cho rằng sắp tới sẽ là thời điểm của thị trường này.” ông Quốc nhận định.

Từ trước đến nay, khi mua đất dự án, khách hàng thường quan tâm đến một số vấn đề cốt lõi có liên quan về mặt pháp lý, rất ít khi để ý đến việc dự án đã được duyệt chi tiết đến cỡ nào. Chỉ chi tiết nhỏ này cũng có thể dẫn đến việc trắng tay, như thực tế đã có!

Những khách hàng, người mua không thể biết hoặc không lường trước được việc thay đổi quy hoạch, quy hoạch mới, quy hoạch lại. Việc nắm bắt được thông tin là cho đến khi doanh nghiệp có thông báo hoặc báo chí đưa tin. Một số người rành việc chỉ mua đất nền khi dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500. Chắc là vậy, nhưng không ít người phải cười ra nước mắt với những dự án quy hoạch này.

Phiêu lưu bản đồ quy hoạch 1/500

Anh Trần Bửu Bửu, ngụ tại Tân Bình ấm ức: “Họ lừa tụi tôi… Khi mua nền tôi đã hỏi thăm kỹ rồi mới dám mua, vậy mà giờ coi như thua trắng…”. “Họ” là cách Bửu dùng để chỉ chủ đầu tư dự án đất nền quận, do Công ty Xuất nhập khẩu tổng hợp Sài Gòn (Incomex Sài Gòn) làm chủ đầu tư.

Chuyện là vậy. Năm 2002, Bửu ký hợp đồng mua nền đất mang số C4, diện tích 5 x 15m, tại dự án đất nền trên địa bàn phường Tân Kiểng, quận 7. Ngoài số tiền theo hợp đồng, Bửu phải trả thêm 112.500.000 đồng tiền chênh lệch do mua lại của một cán bộ công ty. Việc sang nhượng này được giám đốc công ty duyệt cho phép. Đến tháng 6.2003, Bửu đóng đủ số tiền cho nền đất trên vì đây cũng là thời điểm giao nền theo thoả thuận. Đến đầu năm 2006, đại diện công ty mời Bửu lên thông báo không có nền đất và đề nghị trả lại tiền. “Chờ ba năm không có đất… Chưa hết, lúc mua đất này, tính ra 1 lượng vàng/m2, giờ công ty mời lên trả lại tiền với giá 7 triệu/m 2 , thiệt thòi như vậy làm sao chấp nhận được. Sau buổi làm việc đầu năm 2006, họ hẹn một tuần sau sẽ có thông tin chính thức, nhưng cả tháng nay không thấy công ty có động tịnh gì về việc của tôi. Nghe nói, họ đã làm công văn xin chuyển đổi mục đích từ xây dựng nhà ở sang xây dựng nhà chung cư cao tầng. Tôi không ngờ mua đất dự án được duyệt 1/500 rồi mà vẫn còn bị mất trắng…”, anh Bửu than vãn. Không chỉ riêng anh Bửu, bà Tô Thị Thanh Hoa, một khách hàng khác cũng đang trong tình trạng giống như anh.

Khá nhiều dự án mặc dù đã có quy hoạch 1/500, song cuối cùng khách hàng cũng chẳng còn đất hoặc diện tích đất đầu tư ban đầu bị thay đổi vì dự án được điều chỉnh lại. Tại một dự án Khu dân cư Phước Long B, quận 9, quy hoạch chi tiết 1/500 từ năm 2001 – 2002 và đã chuyển nhượng ra bên ngoài rất nhiều. Nhưng mới đây, chủ đầu tư là một công ty lớn trong lĩnh vực địa ốc, làm hồ sơ đề nghị TP duyệt lại quy hoạch chi tiết 1/500 mới. Theo đó, rất nhiều nền đất trong dự án bị bớt một phần diện tích, thậm chí nhiều nền không còn trên thực tế.

Cái khó cho khách hàng là những nền đất được công ty bán ra hầu hết đã được chuyển nhượng qua tay nhiều khách hàng, số tiền chênh lệch trên từng m 2 cũng đã thay đổi đến chóng mặt. Người đã kịp sang tay thở phào, người khách hàng cuối cùng đang cầm hợp đồng của lô đất, chỉ còn nước khóc ròng. “Giá tôi mua cái nền này đã cao hơn nhiều so với giá của công ty bán ra, nếu bây giờ không có đất, thì công ty chỉ trả lại số tiền ban đầu theo hợp đồng, số còn lại coi như mất trắng… Cầu trời không có chuyện đó xảy ra…” – anh T.Đ.K, một “nhà đầu tư nhỏ” đang ngày đêm khấn vái cho cái hợp đồng mình đang sở hữu.

Quy hoạch chi tiết 1/2.000 cũng chết

Dự án khu dân cư Phước Kiểng thuộc xã Phước Kiểng, huyện Nhà Bè do một công ty lớn, có tiếng tăm tại khu vực Nam Sài Gòn, làm chủ đầu tư. Khi thực hiện dự án, công ty này đã giao cho 16 chủ đầu tư thứ cấp khác thực hiện dự án. Mặc dù dự án chưa được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng một công ty thứ cấp tham gia xây dựng dự án đã tự phân lô với các loại diện tích 6x20m, 7x20m và nền biệt thự 15x20m, chuyển nhượng lại cho khách hàng. Theo một cán bộ của chủ đầu tư nhận định, việc chuyển nhượng nền đất trái pháp luật có thể dẫn đến việc người nhận chuyển nhượng có nguy cơ bị mất trắng nền đất sau khi dự án được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Anh L.H.N, khách hàng của công ty, hiện đang ngụ tại quận 10, thở dài – “Công ty đang trấn an mọi người bằng những lời lẽ rất “êm tai”, nhưng số phận lô đất được phán xét thế nào thì chưa ai biết được”.

Những người nhận chuyển nhượng các nền đất thuộc diện tái định cư còn nguy hiểm hơn khi dự án chưa được duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, như dự án Khu dân cư tại phường Tân Hưng, quận 7. Vị trí dự án đẹp, nằm ngay mặt tiền đường Bắc – Nam nối khu vực Nhà Bè, quận 7 với quận 4. Cuối năm 2003 – đầu năm 2004, giới kinh doanh đất đai khu vực quận 7 và nhiều nơi khác đổ xô nhau tìm mua nhiều nền đất tại dự án này. Thời điểm đó, dự án chỉ có quy hoạch chi tiết 1/2.000 từ năm 2002, chủ đầu tư lại thuộc cấp bộ, khiến nhiều người yên tâm. Thế nhưng, những nền đất được đưa ra giao dịch ở đây đa phần là nền thuộc diện tái định cư. Rất ít khách hàng đầu tư vào để ý đến bản quy hoạch chỉ mới dừng ở mức 1/2.000, trước dự án mà lại hùa nhau tin vào bản quy hoạch chi tiết 1/500, với đầy đủ số lô, số nền, có diện tích từng nền cụ thể. Chính nhờ tấm bản đồ này, giá đất tăng vọt, từ 9 – 15triệu đ/m 2 tuỳ theo vị trí. Đến khi thông tin quy hoạch chi tiết 1/500 được trình duyệt, nhiều người mới tá hoả chạy nước rút để cố sang tay hợp đồng.

UBND TP Hà Nội vừa ban hành quyết định về giá bán căn hộ chung cư cao tầng cho các hộ gia đình tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố.

Theo quyết định này, giá bán căn hộ được tính theo vị trí đất, được chia thành các khu vực 1,2,3 và 4. Khu vực 1 là các vị trí nằm ở khu vực trung tâm thành phố đến đường vành đai 2; khu vực 2 là các vị trí nằm từ đường vành đai 2 đến đường vành đai 3 và các xã Mỹ Đình, Mễ Trì, huyện Từ Liêm (trừ các khu vực còn lại của huyện Từ Liêm và quận Long Biên);

khu vực 3 là các vị trí thuộc quận Long Biên, phần còn lại của huyện Từ Liêm và các vị trí thuộc quận Hoàng Mai nằm ngoài đường vành đai 3; khu vực 4 là các vị trí còn lại. Đối với các dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định ban hành chính sách và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì tiếp tục thực hiện theo quyết định đã được phê duyệt.

Ngày 22/12, Phó chủ tịch UBND thành phố Lê Quý Đôn cho biết, kể từ năm 2006, Hà Nội sẽ bãi bỏ quy định trong Quyết định 123 về việc yêu cầu các chủ đầu tư dự án kinh doanh nhà phải dành 20% quỹ đất cho thành phố xây dựng nhà chính sách, dành 50% diện tích nhà chung cư bán cho cán bộ, công nhân viên, người có thu nhập thấp (danh sách và giá bán do UBND thành phố phê duyệt).

Đồng thời với sự bãi bỏ này, thành phố sẽ dành khoản kinh phí thích đáng để xây dựng quỹ nhà xã hội, bán ưu đãi cho những hộ gia đình chính sách, người thu nhập thấp. Trong thời gian tới, Hà Nội sẽ tiếp tục dành ưu đãi cho các chủ đầu tư để phát triển quỹ nhà cho thuê của thành phố.

Được biết, quy định kể trên được xem là một trong những nguyên nhân khiến các chủ đầu tư đẩy giá nhà lên cao một cách bất hợp lý trong thời gian vừa qua.

Hiện, giá nhà chung cư thương mại của Hà Nội tại các khu đô thị mới rẻ nhất trung bình ở mức 5,3 triệu đồng/m2, đa phần ở mức 8-10 triệu đồng, có những khối nhà nằm trong nội đô giá tới 12 – 15 triệu đồng/m2.

UBND thành phố Hà Nội vừa ban hành kế hoạch bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang ở thuê theo Nghị định 61/CP trong thời gian từ nay đến hết năm 2006. Theo đó, thời hạn cuối cùng cho việc nhận hồ sơ mua nhà là ngày 31/10.

Các đơn vị liên quan sẽ gửi thông báo tới tất cả các hộ gia đình đủ điều kiện mua nhà nhưng chưa nộp hồ sơ. Do số lượng hồ sơ nộp trong thời gian tới dự kiến sẽ rất lớn (khoảng 15.000 trường hợp/quý) nên theo yêu cầu của thành phố, trong quý III, việc tổ chức thẩm định và xác định giá đối với tất cả nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thuộc diện bán phải được thực hiện xong. Dự kiến, hết quý IV, các trường hợp có nhu cầu mua nhà sẽ được lập hồ sơ và nộp tiền.

UBND các quận, huyện phải thông báo đến từng hộ ở nhà cấp 4 của cơ quan tự quản nhưng không còn cơ quan quản lý, đã phá đi xây dựng lại hoặc đã được cơ quan tự thanh lý đến UBND các quận, huyện kê khai, làm thủ tục cấp giấy chứng nhận sau khi thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính theo quy định tại nghị định 61/CP. Thuộc diện này ước tính có khoảng 23.500 hộ.

UBND thành phố yêu cầu các cơ quan chức năng rà soát, cải tiến quy trình luân chuyển hồ sơ để kịp thời điều chỉnh ngay cho phù hợp, không được để hồ sơ tồn đọng lâu. Trường hợp hồ sơ bất khả kháng, không giải quyết được, phải thông báo và trả lại cho người dân (ghi rõ lý do). Trong giai đoạn trước mắt, sẽ tập trung bán nhà thuộc phần diện tích trong hợp đồng thuê nhà (trường hợp ở ổn định, nhà thông tầng hoặc được các hộ liền kề đồng ý để gia đình sử dụng diện tích cơi nới).

Lãnh đạo UBND TP Hà Nội cũng đề nghị Bộ Xây dựng sớm có chính sách giải quyết khiếu kiện của các hộ đòi nhà thuộc dạng chính sách (vắng chủ, cải tạo, công tư hợp doanh…) mà Nhà nước đã đưa vào quản lý, cho các hộ dân thuê, để thông báo cho các hộ đang ở thuê muốn mua nhà được biết. Ngoài ra, theo UBND TP, nhà ở thuộc diện không được bán (xấp xỉ 11.850 hộ) và nhà ở được bán mà người dân không mua sẽ được tổ chức lập dự án cải tạo theo quy hoạch với phương thức huy động nhiều nguồn vốn đầu tư theo hướng dẫn của Chính phủ.

Theo điều tra mới đây của Sở Tài nguyên – môi trường và nhà đất Hà Nội, toàn thành phố hiện có 79.360 hộ đang ở nhà nhà nước nhưng chưa mua. Trong đó, có khoảng 48.800 hộ gia đình đang ở nhà thuộc diện được bán trong năm 2006. Số còn lại là nhà thuộc quỹ nhà tự quản và nhà không được bán theo Nghị định 61/CP. Riêng trong quý I, số hộ nộp hồ sơ đã lên tới hơn 11.000. Số hồ sơ đã thẩm định cũng đạt tới 4.500 hộ, nhưng mới có 2.200 hộ nộp tiền mua.