Category Archives: Wedo Tư vấn

Hàng trăm người tại TP Đà Nẵng đổ xô tìm mua đất làm nhà, lập trang trại với hy vọng sẽ kiếm được tiền đền bù cùng đất ở. Thậm chí nhiều người vì không đủ tiền đã vay ngân hàng. Đùng một cái, TP Đà Nẵng quyết định xóa quy hoạch treo. Vậy là hàng trăm người méo mặt vì nợ nần.

Có lẽ thôn Thạch Nham Đông thuộc xã Hòa Nhơn, huyện Hòa Vang, TP Đà Nẵng sẽ không có sự xáo trộn nếu không có quy hoạch biến nơi đây thành khu dân cư Thạch Nham. Ngay sau khi bảng quy hoạch được dựng lên, nhiều nhóm người từ nội thành Đà Nẵng đã ùn ùn kéo lên tìm mua đất.

Giá rẻ, thủ tục sang nhượng đơn giản, vậy là chỉ cần 30 triệu đồng, nhiều người đã sở hữu được ngay một mảnh vườn rộng 400 m2. “Mua lập trang trại, sau này có giải tỏa thì Nhà nước sẽ đền bù”, ông K. ở phường Khuê Trung, quận Cẩm Lệ, nói.

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, trong số 200 dự án đã triển khai, trong năm 2006 TP Đà Nẵng sẽ điều chỉnh chi tiết khoảng 70 dự án theo hướng chỉnh trang đô thị, hạn chế thấp nhất việc giải tỏa trắng, trong đó có ba dự án sẽ xóa hẳn, gồm: khu dân cư (KDC) thu nhập thấp Đà Sơn – Hòa Khánh, KDC Miếu Bông và KDC Thạch Nham. Riêng với các dự án KDC Hòa Xuân, Hòa Phước trước mắt sẽ tạm dừng triển khai. Tháng 6, tất cả đồ án điều chỉnh sẽ chính thức được công bố.

Sau khi mua đất xong, ông K. lập tức tập kết vật liệu tiến hành xây dựng nhà ở, tường rào, cổng và trồng cây. Cũng như ông K., gia đình bà T. ở quận Hải Châu cũng đã hoàn tất căn nhà cấp 4 với trị giá xây dựng gần 16 triệu đồng từ hai năm nay. “Nếu tính cả tiền đất thì ngót nghét bỏ vào đó gần 50 triệu đồng”, bà T. cho biết.

Phong trào mua đất làm nhà ở Thạch Nham Đông có lẽ bùng phát mạnh nhất vào cuối năm 2004, tức sau thời gian quy hoạch được công bố chừng năm tháng. Và chỉ sau một thời gian ngắn, nơi đây đã mọc lên hơn 100 nóc nhà được xây dựng vội, rào giậu sơ sài. Thêm vào đó trận bão số 8 vào tháng 10/2005 làm hàng chục căn nhà nơi đây sập, tốc mái. Quang cảnh trở nên tiêu điều.

Quy hoạch được công bố vào tháng 5/2004 thì đến cuối năm 2005, thông tin Nhà nước sẽ xóa bỏ một số dự án trong đó có Thạch Nham Đông đã khiến nhiều hộ dân mua đất tại đây méo mặt, bởi hàng tỷ đồng bỏ ra dựng nhà đang có nguy cơ mất. “Trước sau cũng phải bỏ nhà bởi xuống cấp do để hoang phế”, bà T. thừa nhận.

Ông Trương Búp, Phó trưởng thôn Thạch Nham Đông, xác nhận: “Trong số hơn 100 căn nhà mới xây chỉ có khoảng 20 căn là của dân địa phương, số còn lại của dân từ nội thành Đà Nẵng lên xây”.

Hầu hết những căn nhà của người dân địa phương đều được xây dựng từ nguồn tiền vay ngân hàng qua các kênh khác nhau. Nhiều hộ dân khi lập dự án vay tiền ghi rõ “vay để phát triển trang trại, chăn nuôi gia cầm…” nhưng thực tế không ít hộ đã làm nhà “chạy giải tỏa”.

Một trong số các trường hợp như thế khi được hỏi đã không dám thừa nhận mà chỉ… cười méo mặt. “Kinh tế của người dân nơi đây chủ yếu là vườn đồi nên không khá giả lắm đâu.Vậy mà suốt hai năm qua, chúng tôi đã phải vất vả giải quyết nhiều vụ việc lộn xộn trong mua bán, làm nhà ở đây”, ông Đinh Văn Thống, Phó chủ tịch xã Hòa Nhơn, cho biết.

Theo số liệu thống kê của Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp huyện Hòa Vang, đến giữa tháng 2, số dư nợ của 85 hộ dân thôn Thạch Nham là 765 triệu đồng, đó là chưa kể đến số dư nợ của các kênh vay vốn khác. Và chỉ bằng một phép tính đơn giản cũng có thể tính được gần 2 tỷ đồng tiền vật liệu dựng nhà ở Thạch Nham Đông sẽ phải bị bỏ phí.

Theo quyết định của Chính phủ về việc phê duyệt điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020, Hà Nội sẽ được mở rộng về phía tây bắc, tây nam và phía bắc. Tại đây, hình thành một HN mới .

Đó là các khu vực Bắc Thăng Long – Vân Trì, Đông Anh – Cổ Loa, Gia Lâm – Sài Đồng – Yên Viên, và tiếp tục thực hiện các dự án đầu tư phát triển tại khu vực Nam Thăng Long”. Phóng viên đã phỏng vấn KTS Hoàng Đình Tuấn – trưởng phòng QH kiến trúc 2 – Sở QH kiến trúc HN.

Xin ông giới thiệu khái quát về QH phát triển HN sang phía bắc sông Hồng trong QH chung thủ đô đến năm 2020?

Theo Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, cơ cấu QH không gian của cả HN sẽ bao gồm thành phố HN trung tâm và các đô thị (ĐT) xung quanh thuộc các tỉnh Hà Tây, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh và Hưng Yên, diện tích 25.000ha, dân số khoảng 4,5 – 5 triệu người.

Khu phía bắc sông Hồng (gồm địa phận quận Long Biên và huyện Đông Anh), quy mô 12.800ha, dân số khoảng 1 triệu người.

Để Hà Nội “vượt sông Hồng”, hệ thống cầu đóng vai trò đặc biệt quan trọng. Bên cạnh các cầu Thăng Long và Chương Dương, Long Biên, hiện chúng ta đang thi công cầu Thanh Trì, cầu Vĩnh Tuy, và trong tương lai gần sẽ xây dựng thêm cầu Nhật Tân và đường nối cầu với đường 3A và các cơ sở hạ tầng bắc Thăng Long Vân Trì đã được Chính phủ cho phép đầu tư (Nhà máy nước Bắc Thăng Long, trạm điện 110KV, trạm xử lý nước thải…).

Bên cạnh các khu công nghiệp hiện có sẽ được cải tạo, sắp xếp lại, sẽ phát triển nhiều khu công nghiệp mới như Sóc Sơn, Bắc Thăng Long, Sài Đồng A và B, Đông Anh, mở rộng khu công nghiệp Đức Giang. Hệ thống các trung tâm công cộng sẽ có Phương Trạch (Nam Vân Trì), Gia Lâm và trung tâm dịch vụ, văn hoá – thể dục thể thao Cổ Loa.

Các trung tâm chuyên ngành sẽ có các trường đào tạo ở Trâu Quỳ, Bệnh viện đa khoa ở Vân Trì, riêng các bệnh viện chuyên khoa đặc biệt sẽ được xây dựng tại các khu vực Gia Lâm, Sóc Sơn…

Về giao thông bộ, sẽ mở rộng các quốc lộ 3, quốc lộ 5, xây dựng hoàn chỉnh và hiện đại mạng lưới kết hợp đồng bộ với các công trình hạ tầng kỹ thuật ngầm, có các bến xe liên tỉnh như Gia Lâm, Đông Anh…

Đường sắt có các ga Gia Lâm, Yên Viên, Bắc Hồng, Cổ Loa, Vân Trì, xây dựng các tuyến đường sắt ĐT, bao gồm cả các tuyến đi trên cao và tuyến ngầm (trước mắt xây dựng các tuyến Gia Lâm- Yên Viên, cầu Thăng Long – Nội Bài.

Về đường hàng không có 2 sân bay Nội Bài và Gia Lâm, về đường sông sẽ tích cực nạo vét, chỉnh trị tiến tới kênh hoá một đoạn sông Hồng, nâng cấp các cảng…

Hệ thống cấp thoát nước, cấp điện cũng được đặc biệt quan tâm, sẽ xây dựng thêm 3 trạm 220 KV ở Đa Phúc, tây bắc đầm Vân Trì…

Chức năng của khu ĐT mới bắc sông Hồng sẽ là gì, nó có gì khác với chức năng của khu ĐT mới phía tây và nam?

Khu vực ĐT mới phía bắc sông Hồng sẽ mang đầy đủ các chức năng hành chính, kinh tế, tài chính, thương mại, du lịch, dịch vụ, là một bộ phận quan trọng của thành phố HN trung tâm. Trung tâm Phương Trạch thuộc khu vực ĐT Bắc Thăng Long sẽ là trung tâm lớn nhất trong 7 trung tâm của HN trung tâm với quy mô 130ha, và có thể nghiên cứu mở rộng các chức năng khác thành 200-280ha, có đầy đủ các loại hình kiến trúc mang tính chất hiện đại…

Còn khu vực ĐT mới phía tây HN (trên đường Láng – Hoà Lạc) là khu vệ tinh, mang đậm tính chất của khu công nghệ cao và du lịch, là đối trọng của khu nam HN (là khu vực nội thành HN hiện nay).

Khu nam HN, với trung tâm chính trị Ba Đình sẽ vẫn là đầu não chính phủ, với các cơ quan cao nhất của Đảng, Nhà nước, Quốc hội. Còn khu vực phía bắc sông Hồng có thể phát triển cả các cơ quan nhà nước, thương mại, kinh tế, nghiên cứu, ngoại giao khác…

Về mặt quy hoạch, khu vực phía nam HN sẽ mang tính chất ĐT truyền thống với kiểu các khu phố được quy hoạch kiểu ô cờ, mật độ dân cư cao. Còn khu vực phía bắc có mô hình thành phố hiện đại, sinh thái, văn hoá với chất lượng sống cao.

Trong các khu dân cư, cơ bản là nhà thấp tầng, mật độ xây dựng thấp. Những khu trung tâm thành phố sẽ có các công trình xây dựng trung và cao tầng hiện đại, song vẫn phải đảm bảo sự khớp nối đồng bộ về hạ tầng cơ sở ĐT với các khu vực làng xóm được cải tạo chỉnh trang và các di sản văn hoá. Giao thông không được bố trí kiểu ô cờ mà theo kiểu tầng bậc.

Về quy hoạch khu ĐT mới bắc sông Hồng, có lẽ sẽ có cuộc thi quốc tế để tìm được những ý tưởng quy hoạch – kiến trúc hiện đại, không lạc bước so với thế giới…

Xin cảm ơn ông.

ACB mở sàn giao dịch nhà đất bằng tiền đồng

* Giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng, chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất phần vốn ứng trước cho khách hàng

“Đóng băng” là ý kiến phổ biến khi đề cập đến thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay. Thế nhưng, trong con mắt của một số nhà đầu tư nước ngoài, thị trường BĐS Việt Nam vẫn đang phát triển, không hề có băng.

Dưới cái nhìn của ông Peter Dinning – Giám đốc phụ trách kinh doanh BĐS của Công ty Quản lý quỹ VinaCapital, thì thị trường BĐS hiện nay không đóng băng. Theo ông, hai ba năm trước, các nhà đầu tư chỉ việc quy hoạch, xây nhà và bán, có nhiều người mua. Nhưng bây giờ không phải cứ xây lên là bán được và yếu tố lựa chọn của người tiêu dùng đã ảnh hưởng rất lớn đến thị trường. Những khu căn hộ cao cấp nằm ở vị trí thuận tiện, do các kiến trúc sư nước ngoài thiết kế, trang trí nội thất như The Manor, Phú Mỹ Hưng vẫn bán tốt. Vì thế, các chủ đầu tư cũng phải “chiều lòng” các “thượng đế” của mình bằng cách xây dựng những căn hộ mẫu để người mua có thể nhìn thấy, sờ thấy, đánh giá nó trước khi quyết định mua.

Mặt khác, nhu cầu về tất cả các loại nhà, căn hộ từ thấp, trung bình, đến cao cấp ở Việt Nam đều đang cao, chứ không phải người dân không có nhu cầu mua nhà. Mỗi loại hình BĐS có một thị trường riêng với nhu cầu nhất định và nhu cầu này ngày một mở rộng. Có nghĩa là không chỉ căn hộ, mà những phân khúc khác của thị trường BĐS như văn phòng, khách sạn cũng đang có nhu cầu cao.

Theo ông Peter Dinning, có 3 yếu tố ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển thị trường

BĐS Việt Nam là:

Thứ nhất là tốc độ tăng trưởng. Tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam hiện nay tới 8%/năm, đứng thứ hai ở châu Á, riêng TP.HCM tốc độ tăng trưởng là 10%/năm. Tốc độ đô thị hóa, tốc độ tăng GDP, tốc độ công nghiệp hóa sẽ kéo theo việc gia tăng dân số ở những đô thị lớn như TP.HCM. Trong 10 -15 năm tới, dân số của Hà Nội, TP.HCM có thể tăng gấp đôi và tất nhiên, họ cần nhà để ở.

Thứ hai là đầu tư trực tiếp của nước ngoài. Năm 2005 Việt Nam thu hút được 5,5 tỉ đô la Mỹ đầu tư nước ngoài, bằng 10% GDP (trong khi đầu tư nước ngoài vào Ấn Độ chỉ có 3,5 tỉ đô la Mỹ, vào Trung Quốc bằng 3% GDP).

Thứ ba là kiều hối gửi về nước cũng tác động đến việc tiêu thụ các căn hộ, các khu nhà ở. Một yếu tố quan trọng khác là việc gia nhập Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO). Sự gia nhập này đòi hỏi Việt Nam nhanh chóng hoàn thiện khung pháp lý về BĐS.

Đối với câu hỏi nhà đầu tư nước ngoài băn khoăn điều gì nhất khi đầu tư vào BĐS ở Việt Nam, ông Peter Dinning thẳng thắn phát biểu rằng điều làm họ chưa yên tâm nhất là sự thay đổi chính sách của nhà nước. Tuy nhiên, với kinh nghiệm 10 năm sống ở Việt Nam, ông cũng rất lạc quan với nhận định các chính sách thuộc lĩnh vực này đang có thay đổi lớn theo chiều hướng ngày một tiến bộ hơn.

Ông Hoàng Thắng, Giám đốc Marketing Công ty cổ phần Hà Đô nhận định, tuy những thay đổi của Nghị định số 17 chưa nhiều, nhưng cũng đủ để các doanh nghiệp đầu tư,

Siêu thị địa ốc Ngân hàng Á Châu (ACB) vừa tổ chức sàn giao dịch nhà đất bằng VND nhằm thúc đẩy giao dịch nhà đất bị ngưng trệ do giá vàng tăng đột biến. Tại đây, giá nhà, đất được định bằng VND và người mua bán thanh toán bằng VND.

Kinh doanh BĐS trong nước có thêm động lực và hướng đi trong thời gian tới. Đây sẽ là tiền đề tốt để thị trường BĐS tại Việt Nam sôi động và tăng trưởng trở lại theo đúng quỹ đạo thực tế của nó.

Nghị định 02, với quy định các khu đô thị mới (ĐTM) phải rộng ít nhất 20 ha, chủ đầu tư phải có 20% vốn đầu tư cho dự án, đã góp phần sàng lọc những nhà đầu tư không có vốn hoặc thiếu kinh nghiệm ra khỏi thị trường này. Trong khi đó, Nghị định 02 lại tạo ra hướng mở là chủ đầu tư dự án khu ĐTM được chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án cấp 2 khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật phù hợp với dự án đã được phê duyệt. Chủ đầu tư cấp 2 phải hoàn thành dự án đúng với mục đích, nội dung xây dựng và tiến độ dự án đã được duyệt. Với hướng mở như vậy, nhiều chủ đầu tư sẽ có cơ hội tránh được các khoản vay ngân hàng rất lớn để duy trì toàn bộ dự án.

Đối với những dự án khu dân cư nhỏ hơn, Nghị định 17 cũng tạo ra lối thoát khi cho phép các nhà đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng. Thực tế, việc cấm chuyển nhượng dự án đã gây ách tắc cho nhiều dự án khu dân cư, khu ĐTM, vì nhiều nhà đầu tư không đủ vốn để thực hiện toàn bộ dự án, nhưng lại không thể san sẻ một phần dự án cho các chủ đầu tư khác. Vì thế, việc cho chuyển nhượng dự án sẽ góp phần huy động được các nguồn vốn khác, từ đó khôi phục các hoạt động đầu tư và phát triển nhà ở.

Vấn đề này cách thức huy động vốn – sao cho đảm bảo để nhà đầu tư không chiếm dụng vốn của khách hàng và các quyền lợi của khách hàng được đảm bảo khi hợp đồng góp vốn không được thực hiện theo đúng cam kết – đã được cụ thể hóa trong Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS. Theo điều 19 của Dự thảo, chủ đầu tư dự án khu ĐTM, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp được huy động vốn ứng trước của khách hàng. Tổng số vốn ứng trước không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng và việc huy động vốn phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động sau khi đã xây xong cơ sở hạ tầng theo dự án. Việc huy động vốn ứng trước lần sau chỉ được thực hiện khi đã hoàn thành khối lượng lần trước. Dự thảo thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn, là vốn ứng trước của khách hàng phải sử dụng đúng mục đích và chủ đầu tư và khách hàng có thể thỏa thuận gửi số vốn ứng trước vào ngân hàng để quản lý. Nếu chủ đầu tư dự án giao nhà không đúng tiến độ, chất lượng và các thoả thuận trong hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại và trả lãi suất cho phần vốn ứng trước của khách hàng.